17 C 133/2018-232 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobci společně domáhali určení, že nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. [anonymizována dvě slova], [územní celek], tj. pozemek parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům [adresa], a pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha, a spoluvlastnický podíl na pozemku parc. [číslo] – zahrada o velikosti id. ½ zapsaný na [list vlastnictví], dále také předmětné nemovitosti, jsou součástí jejich společného jmění manželů. V průběhu řízení byla připuštěna změna petitu spočívající v tom, že žalobci se žalobou domáhají určení, že jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí. Žalobci v odůvodnění žaloby uvedli, že na dům [adresa] měli hypotéku, po určité době spadli do finanční pasti, z banky obdrželi výpověď hypotečního úvěru a na nemovitosti byla uvalena exekuce. Žalobce b) byl navíc už v té době veden v registru neplatičů. Aby o nemovitosti nepřišli, snažil se žalobce b) najít co nejrychleji jakoukoli formu financování. Nabídku, že v případě zapůjčení částky 1,1 mil. Kč by musel do 3-4 měsíců uhradit 1,5 mil. Kč, odmítl. Tyto podmínky mu sdělovala žalovaná jakožto zaměstnankyně finanční instituce. Později se žalovaná sama znovu ozvala (už nikoli jako zástupce oné instituce) s nabídkou, že dům zafinancuje na 3 roky za úplatu 120 000 Kč a i poté je možné se dohodnout, ujišťovala žalobce b), že o jeho dům zájem nemá. Dům byl pro rodinu žalobců stěžejní, žalobce b) tak s návrhem souhlasil a žalovaná připravila veškeré podklady a dokumentaci k prodeji, protože se zabývala obchodní činností s nemovitostmi. Celková kupní cena a výše úvěru u Hypoteční banky činila 1,2 mil. Kč. Smlouvu o úvěru uzavírala žalovaná bez jejich přítomnosti, žalobci s bankou ani nekomunikovali. Žalovaná zároveň nemovitosti zastavila. Částka 1,2 mil. Kč zahrnovala aktuální výši dluhu žalobců 917 000 Kč, částku 120 000 Kč představující odměnu pro žalovanou a částku 75 000 Kč jakožto daň z převodu nemovitostí, což ovšem neodpovídalo skutečnosti. Zbývající částka do výše 1,2 mil. Kč byla v depozitu u JUDr. [jméno] [příjmení] pro případ, že by žalobce b) neplatil řádně a včas. K potvrzení předání kupní ceny byly sepsány fiktivní příjmové pokladní doklady za účasti žalované, žalobců, paní [příjmení] a JUDr. [příjmení], k předání žádných finančních částek ve skutečnosti nedošlo. Následně žalovaná sepsala s žalobcem b) smlouvu o půjčce, kterou mu půjčuje částku na zaplacení úvěru. Příjmové pokladní doklady byly opět fiktivní, ve skutečnosti se původní úvěr vyplatil novým úvěrem. Kvůli úvěru byl vypracován znalecký posudek, ten uváděl hodnotu předmětných nemovitostí 3,2 mil. Kč. Kdyby tedy žalobci prodávali dům s úmyslem ho prodat, mohli poplatit dluhy a ještě by jim zbylo. To dokazuje, že chtěli dům jen zachránit, nikoliv prodat. V kupní smlouvě byl termín [datum], po němž žalovaná už nemusí na další návrhy žalobců reagovat, pokud do té doby nedojde k přehypotékování úvěru. V předstihu před tímto datem žalobci začali vyřizovat hypoteční úvěry, měli jich několik, žalovaná byla o všem informována. Jak se blížil uvedený termín, žalovaná tím více neměla čas, ale ubezpečovala žalobce, že není problém vše vyřešit později. Žalobci se poté s žalovanou a paní [příjmení] sešli dne [datum] v jejím sídle a žalovaná jim sdělila, že dům je její, žalobci v něm mohou nadále bydlet, ale k prodeji je za částku 2 500 000 Kč, což žalobci klesli do kolen. Po dvou letech žalobce b) žalovanou opakovaně vyzýval, aby dodržela ustanovení nájemní smlouvy, dle něhož kdykoli po vyzvání žalovaná prodá dům zpět za fiktivní částky, ale dominantně za zbytek výše hypotečního úvěru. V červenci [rok] žalobce b) obdržel návrh kupní smlouvy opět s uvedenou kupní cenou 2 500 000 Kč a ustanovením, že nemovitosti nezatěžuje žádný úvěr. Nemovitosti však byly žalovanou v roce [rok] zatíženy dalším hypotečním úvěrem ve výši 1 850 000 Kč. V případě souhlasu s tímto návrhem smlouvy by tak žalobci žalované za dům zaplatili celkem 5,8 mil. Kč (kromě kupní ceny ještě 3 150 000 Kč za oba hypoteční úvěry žalované). Ztráta střechy nad hlavou a návštěva žalované, kdy žalobce několikrát vyzvala, aby dům vrátili, protože ho obývají neoprávněně, zapříčinily, že se žalobkyně a) s dětmi dne [datum] odstěhovala. 2. Žalobci také uvedli, že po ztrátě jejich primárního hypotečního úvěru nemovitosti v dražbě vydražila [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], následně je prodala na základě žádosti žalované, resp. na základě toho, že žalovaná nabídla urovnání pohledávky. Výše hypotečního úvěru činila 1 250 000 Kč. Dne [datum] byla mezi společností [právnická osoba] a [anonymizováno] společností uzavřena smlouva o postoupení pohledávky. Od toho období platil žalobce splátky hypotéky [anonymizováno] společnosti až do ledna [rok], kdy do tohoto vztahu vstoupila žalovaná. K detailům smlouvy žalovaná žalobce nepustila, nic s nimi nekonzultovala, pouze žalobcům sdělila, že jestliže chtějí zůstat v domě, budou muset platit nájemné. Mezi žalobci a žalovanou proto byla sjednána nájemní smlouva, výše nájemného odpovídala výši měsíční splátky hypotéky, tj. 11 500 Kč. Nájemné, včetně daně z nemovitostí a veškerých výdajů žalobci hradili po 3 roky. Pro další tříleté období se částka snížila na 7 500 Kč měsíčně, což opět dokazuje, že vše byla jen fikce. Tuto částku žalobci dosud pravidelně platí žalované na její účet pod označením [anonymizováno] – hypo – nájem a stejně tak 550 Kč jakožto poplatek za vodné. Veškeré náklady s chodem rodinného domu šly za žalobci. Nic nenasvědčovalo tomu, že by se žalovaná cítila jako majitelka domu. Žalobci také byli neustále ujišťováni o zpětném odkupu nemovitostí. Až po cca šesti letech žalovaná prohlásila, že je vlastníkem nemovitostí a vyhazovala je. Žalobci to brali jako podvod a podali na žalovanou trestní oznámení. Z dopisů adresovaných žalobci b) s výzvou k vystěhování vyplývá, že žalovaná od počátku neměla úmysl žalobcům nemovitosti odprodat za dohodnutou zůstatkovou cenu (aktuální výši dluhu). Žalobci se cítili být pojištěni ustanovením nájemní smlouvy, v němž byla zakotvena možnost odkupu za kupní cenu stanovenou v návaznosti na aktuální zůstatek nedoplatku refinancovaných prostředků na hypotečním účtu. Za 6 let platby úvěru žalované formou nájmu se počáteční suma ve výši 1,25 mil. Kč snížila na současných cca 1 080 000 Kč, což by tedy měla být kupní cena. To ale neodpovídá částce [částka] uvedené v návrhu ze dne [datum]. Žalobci uvádějí, že pouze chtěli pomocí nemovitostí vyřešit své dluhy, v žádném případě je však nechtěli prodat a už vůbec ne pod cenou. Zároveň však podepsali smlouvu o půjčce, o zástavě a kupní smlouvu, kde je uvedena kupní cena neodpovídající skutečné hodnotě nemovitostí a výše půjčky, která ani nebyla vyplacena v celé výši. Žalobci byli ujišťováni, že jde o pouhé jištění půjčených peněz a že kupní smlouvy nebudou realizované a nemovitost bude přednostně nabídnuta ke zpětnému odprodeji, a to za cenu odpovídající zůstatkové výši hypotečního úvěru. To však žalovaná později odmítla a svou nečinností znemožnila. Nemovitosti s hodnotou více než 3 mil. Kč žalovaná získala za půjčku ve výši cca 900 000 Kč. Žalovaná využila situace žalobců a vmanipulovala je do stavu, kdy podepsali veškeré smlouvy a další dokumenty. Jednání žalované považují za rozporné s dobrými mravy a smlouvu za absolutně neplatnou. Dalším důvodem neplatnosti je i to, že žalovaná uvedla žalobce v omyl. Žalobci podpisem smlouvy nevyjádřili svou svobodnou, pravou, vážnou vůli a už vůbec ne prostou omylu. Dle žalobců bylo snahou žalované získat levně nemovitosti, nezajistit žádné další následné bankovní produkty, neposkytnout žádnou další součinnost při vyřizování následných bankovních produktů, které by mohly sloužit k úhradě půjčky peněz žalované. Veškerá další jednání byla ze strany žalované mařena, aby bezvýsledně proběhla lhůta k vrácení půjčky a mohl být na základě současně uzavřené kupní smlouvy proveden vklad. Žalovaná od počátku jednala se záměrem ani případné vrácení peněz nepřijmout a realizovat kupní smlouvy. K zajištění závazku v podobě půjčky peněz slouží smlouva o zřízení zástavy k nemovitosti, proto současně uzavřená kupní smlouva jde proti této smlouvě. Realizace zástavní smlouvy nebyla nikdy uplatněna, vždy bylo v rozporu se zajišťovacím prostředkem přikročeno k realizaci smlouvy kupní, což je judikaturou hodnoceno jako podvodné jednání, nikoliv zajištění závazku. Žalobcům byla způsobena škoda ve výši hodnoty nemovitostí. Existenci naléhavého právního zájmu na určení vlastnického práva žalobci odvozují od skutečnosti, že jako vlastník nemovitostí je v katastru nemovitostí zapsána žalovaná. Žalobci dále doplnili, že jejich manželství bylo rozvedeno rozsudkem Okresního soudu v Liberci ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], s datem nabytí právní moci dne [datum], společné jmění manželů nebylo vypořádáno. 3. K doručené žalobě se žalovaná vyjádřila tak, že s jejím obsahem nesouhlasí, žaloba obsahuje převážně nepravd