18 C 583/2019-170 — Okresní soud v Liberci

1. Žalováno ve věci zrušení vypořádání spoluvlastnictví bylo [datum] a to s tím, že žalobkyně nabyla ¼ spoluvlastnický podíl k shora uvedeným nemovitostem na základě kupní smlouvy z [datum] s účinky vlastnického práva [datum] a byli původně žalováni tři spoluvlastníci, kdy pan [celé jméno původního účastníka], narozen [datum], v průběhu řízení zemřel a bylo pokračováno s první a druhou žalovanou na jeho místě, kdy tedy žalobkyně k datu podání žaloby vlastnila [anonymizováno] nemovitostí, první žalovaná rovněž [anonymizováno] a druhý a třetí žalovaní byli vlastníky [anonymizováno] nemovitostí v režimu SJM a byly-li blíže předestřeny důvody podání žaloby, tedy neshody mezi spoluvlastníky na způsob užívání předmětné nemovitosti, kdy bylo navrženo několik eventuálních petitů. 2. Pokud jde o způsob vypořádání, tak v průběhu řízení strany dokázaly nalézt shodu a v tom smyslu, že spoluvlastnictví bude zrušeno a bude přikázáno za přiměřenou náhradu do výlučného vlastnictví první žalované s tím, že s ohledem na toto souhlasné stanovisko soud tímto způsobem rozhodl. V průběhu řízení zůstala sporná výše vypořádacího podílu. 3. K výši vypořádacího podílu byl vypracován znalecký posudek a dodatek znaleckého posudku a to [celé jméno znalce] [číslo] tento znalecký posudek nejprve určil cenu podílu zlomkem, tedy [anonymizováno] z obvyklé ceny celé nemovitosti, tedy [částka] z [částka] s tím, že znalec v posudku rovněž konstatoval kupní cenu předmětu převodu pro žalobkyni, tedy [částka], kterou znalec označil jako tržně nestandardně nízkou. Na základě argumentu strany žalované pak znalec vypracoval dodatek znaleckého posudku, ve kterém již čtvrtinu spoluvlastnictví ohodnotil její tržní cenou, tedy s přihlédnutím k realizovatelné ceně za prodej jedné čtvrtiny. Zde tedy dle očekávání vyšla cena nižší a to [částka], kdy pokud jde o vlastnické právo, tak jak soud, tak znalec vychází z výpisu z katastru nemovitostí. 4. Pokud jde o výši vypořádacího podílu, tak strana žalovaná po proběhlém řízení se přiklonila k aritmetickému průměru mezi oběma znalcem zjištěnými cenami, resp. v rámci smírného návrhu navrhla cenu vyšší, tedy [částka] k vypořádání s tím, že dle jejího názoru tato částka je kompromisem mezi zájmem žaloby na maximální dosažitelné ceně, tak i stavem trhu, který pokud by se měl vyjádřit, tak by zde odpovídala cena dle dodatku znaleckého posudku. 5. Strana žaloby, pokud jde o výši vypořádacího podílu, pak odkázala na judikaturu Nejvyššího soudu, tedy konkrétně rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 976/2011“ Náhrada představuje příslušný podíl ceny, za niž by bylo reálně možno prodat celou věc, nikoli cenu, za niž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl“. Dále se poukázalo na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 539/2003, dle něhož není akceptovatelné, aby obvyklá cena nemovitosti byla ponížena v důsledku spoluvlastnictví. Soud z na druhém místě jmenovanému rozsudku Nejvyššího soudu ještě doplní, že zde v odůvodnění soud uvádí, že ten, jemuž by nemovitosti byly přikázány, resp. spoluvlastnický podíl a stal by se vlastníkem celku a pokud by se tak mělo stát za tržní cenu, tak by fakticky byl zvýhodněn na úkor převádějícího spoluvlastníka. 6. Shora uvedená judikatura Nejvyššího soudu a i tato věc vycházejí z ustanovení § 1147 zák. č. 89/2012 Sb., obč. zák., v platném znění a judikatura Nejvyššího soudu se jasně vyjadřuje k tomu, co má být přiměřenou náhradou. 7. Ze strany žalované bylo v jejích argumentech dále poukázáno na shora uvedenou nízkou nabývací cenu žalobkyně a dle jejího názoru v rozporu s dobrými mravy případnou výši zisku, které by se jí dostalo, pokud by došlo k přiznání náhrady v maximální výši. 8. Soud v daném kontextu připojí svoji úvahu, domnívá se, že v daném případě je nutné přihlédnout ke specifikům tohoto případu a to je právě nízká nabývací cena žalobkyně a je nutné najít tak, jak navrhovala strana žalovaná jistý kompromis mezi postoji účastníků. Jde totiž o to, že pokud by se vždy bezvýhradně vycházelo z jasně daného postupu Nejvyššího soudu, tzn. celek rozdělit příslušným spoluvlastnickým podílem, tak by ne vždy byly reflektovány specifika dané věci. Na tomto by bylo možné založit i určitý způsob spekulace, tzn., bylo by velice výhodné nakupovat poměrně výrazně menšinové spoluvlastnické podíly za tržní cenu, která nejenom v tomto případě, ale i v jiných případech by standardně mohla být výrazně nízká a následně vyvolat spor o zrušení spoluvlastnictví, kde by se již podíl neoceňoval tržním způsobem, ale jako zlomek z tržního hodnocení celku, tzn., nikde by se neprojevila v takovém soudním řízení jistá tržní nevýhodnost spoluvlastnického podílu, která je obecně známa. Je obecně známé, že např. v Česku v tuto chvíli snad neexistuje banka, která by brala spoluvlastnické podíly za účelem hypotéční záruky do zástavy. Jinými slovy přes soudní systém by se takto dala velice výhodně obcházet tržní nevýhodnost spoluvlastnických podílů a zde by a v tomto je nutné přisvědčit straně žalované, mohlo docházet i k rozporu s dobrými mravy, byť vysoký zisk sám o sobě nemůže být hodnocen jako nemravný, ale do rozporu s dobrými mravy by se právě dostával tento určitý střed mezi tržní situací a soudním rozhodováním, které by vycházelo z jednoduché podílové matematiky, která ovšem ne zcela, jak již bylo řečeno, zhodnocuje tržní nevýhodnost spoluvlastnických podílů. V tomto soud souhlasí s argumentem strany žalované, že je potřeba, aby se argumenty obou strany potkaly, neboť tak jak uvádí Nejvyšší soud shora, není na druhou stranu možné zhodnotit spoluvlastnický podíl pouze jeho tržní hodnotou, tak jak vyplývá z dodatku znaleckého posudku, neboť převodem se první žalovaná stane fakticky vlastníkem celé nemovitosti a byla by tímto, tak jak uvádí Nejvyšší soud na úkor žalobkyně zvýhodněna a právě proto, aby se žádné ze stran nedostalo zvýhodnění na úkor druhé strany, tzn., jednak aby byl respektován právní názor Nejvyššího soudu, jednak aby byl respektována reálná tržní situace, ale i způsob nabytí žalobkyně, kdy žalobkyně nemovitost nabyla v insolvenční dražbě a toto je třeba doplnit, soud tedy má za to, že je třeba aby argumenty obou stran se potkaly a byl tedy zvolen aritmetický průměr z obou cen stanovených znaleckým posudkem. 9. Lhůta k plnění dle § 160 o.s.ř. byla prodloužena s ohedem na možnost žalované, neboť dědické řízení zatím není ukončeno. 10. Pokud jde o náhradu nákladů řízení, tak zde aktuálně žalovaná strana poukázala na nález Ústavního soudu I.ÚS 262/2020, kdy Ústavní soud se zde poměrně jednoznačným způsobem vyjadřuje o náhradě nákladů řízení v případě vypořádání spoluvlastnictví. Odůvodnění je poměrně rozsáhlé, je to dalo by se říci vyčerpávající pohled na danou problematiku. Pro odůvodnění tohoto rozhodnutí postačí poukázat na jeho závěr, tedy jestliže nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví, tak ani žádného ze spoluvlastníků nelze bez dalšího sankcionovat za to, že spoluvlastnictví má být zrušeno a vypořádáno. Ústavní soud se poměrně podrobně vypořádává s otázkou protivenství stran, otázkou útočník a obránce práva, jinými slovy, v případě vypořádání, kde rozhodnutí nezávisí na vůli účastníků a soud není návrhy účastníků vázán, lze velice těžko hovořit o úspěchu a neúspěchu ve věci. Nehledě k tomu, že tak jak bylo uvedeno ze strany právní zástupkyně žalované, každé ze stran se musí po skončení řízení dostat určitá forma ekvivalentu hodnoty jejího spoluvlastnictví. Postupuje se zde tedy podle § 142 odst. 2 o.s.ř. a každému z účastníků se přiznává částečný úspěch ve věci. V daném případě toto koresponduje i se zvoleným způsobem řešení aritmetickým průměrem, tak jak bylo uvedeno shora. 11. Podle § 148 o.s.ř. má právo na náhradu nákladů řízení stát, které platil, a stát platil [částka] za znalecké posudky. Zde se soud domnívá, že by tato částka měla být mezi účastníky řízení rozvržena rovným dílem.