24 C 16/2022-52 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobou podanou u soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla určena výše nájemného za užívání bytu [číslo] o velikosti [anonymizována tři slova] o podlahové ploše [výměra], v prvním podlaží budovy [adresa], bytový dům, na adrese [adresa žalovaného], jehož je žalobkyně vlastníkem a žalovaný jej užívá na základě nájemní smlouvy [číslo] ze dne [datum], a to v částce 5 400 Kč měsíčně s účinností od podání žaloby. Žalobkyně uvedla, že stávající měsíční nájemné v částce 4 500 Kč bylo stanoveno na základě rozpisu nájemného ze dne [datum], dopisem ze dne [datum] žalobkyně navrhla žalovanému navýšení nájemného o 20 %, tj. o 900 Kč, na částku 5 400 Kč měsíčně, přičemž žalovaný její návrh na zvýšení nájemného nepřijal, žalovaný na návrh žalobkyně reagoval e-mailem s tím, že s navýšením nájmu v navržené výši nesouhlasí, po doručení dopisu žalovaný navýšil platby pouze částečně, a to na částku 5 000 Kč, jak vyplývá z obsahu jeho e-mailu. 2. Žalovaný souhlasil s výší nájemného v částce 5 400 Kč měsíčně, svoji obranu stavěl na tom, že tuto částku také žalobkyni od [anonymizováno] [rok] platí, od tohoto měsíce platí 5 400 Kč nájemné a 1 000 Kč na služby, dodatek k nájemní smlouvě nebyl ochoten podepsat z toho důvodu, že žalobkyně požadovala náhradu nákladů řízení. Žalovaný má za to, že žaloba byla podána nedůvodně, byla podána dne [anonymizována dvě slova] [rok], zatímco povinnost platit zvýšené nájemné vznikla žalovanému až třetího měsíce po obdržení návrhu, přičemž nájemné bylo splatné až posledního dne měsíce, tj. ke dni podání žaloby zvýšené nájemné splatné nebylo. 3. Výpisem z katastru nemovitostí list vlastnictví č. [rok] pro [katastrální uzemí], [územní celek], žalobkyně doložila své vlastnické právo k domu, v němž se nachází předmětný byt. 4. Z nájemní smlouvy [číslo] vyplývá, že tato byla uzavřena původním vlastníkem bytu jakožto pronajímatelem a žalovaným jakožto nájemcem dne [datum]. Předmětem nájmu je byt [číslo] dispozice [anonymizováno] + [anonymizováno] o podlahové ploše [výměra], za jeho užívání se žalovaný zavázal platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu stanovené podle platných cenových předpisů s tím, že výpočet nájemného je uveden v evidenčním a výpočtovém listě, který je nedílnou součástí smlouvy. Splatnost nájemného a záloh na služby je stanovena na poslední den běžného měsíce. 5. Z rozpisu nájemného ze dne [datum] se vyplývá, že nájemné bylo stanoveno ve výši 4 500 Kč, o této skutečnosti nebylo mezi účastníky sporu, jakož i tom, že od této doby ke zvýšení nájemné nedošlo. 6. Dopisem ze dne [datum] se žalobkyně obrátila na žalovaného ve věci zvýšení nájemného podle ustanovení § 2249 občanského zákoníku, s tím, že navrhla zvýšení nájemného za užívání předmětného bytu o 20 %, tedy z částky 4 500 Kč na 5 400 Kč měsíčně a vyzvala žalovaného, aby v případě souhlasu se zvýšením začal hradit zvýšené nájemné a zaslal žalobkyni podepsané vyhotovení návrhu zpět. Závěrem žalobkyně upozornila žalovaného na její možnost obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného, pokud ve lhůtě dvou měsíců ode dne dojití návrhu nesdělí, že se zvýšením nájemného souhlasí. Jak vyplývá z údajů na podacím lístku a výpisu sledování zásilek, písemnost byla žalovanému odeslána dne [datum] a doručena dne [datum], tato skutečnost nebyla ze strany žalovaného sporná. 7. Z obsahu e-mailu žalovaného ze dne [datum] adresovaného žalobkyni vyplývá, že žalovaný navýšil platbu nájemného na částku 5 000 Kč, další navýšení však nelze uskutečnit z důvodu závad v předmětném bytě. Uvedl, že nájemné bylo nízké, jelikož v bytě prováděl investice v hodnotě více než [částka], z tohoto důvodu nebylo nájemné zvyšováno. 8. Z obsahu e-mailu žalovaného ze dne [datum] adresovaného žalobkyni vyplývá, že tímto žalovaný sděluje žalobkyni, že jí posílá nájemné ve výši 5 400 Kč a zálohu na vodu ve výši 500 Kč 9. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 10. Podle ustanovení § 2249 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží (odst. 1). Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (odst. 2). Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu (odst. 3). 11. V dané věci existence nájemního poměru k předmětnému bytu na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] byla nesporná, stejně tak výši nájemného v částce 4 500 Kč měsíčně stanovená rozpisem nájemného ze dne [datum], když od té doby dosud nedošlo k jeho zvýšení. V nájemní smlouvě účastníci zvyšování nájemného výslovně nevyloučili, zvyšování nájemného ujednáno nebylo, ve smyslu tehdejší právní úpravy je deklarováno oprávnění pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné, stanoví-li to právní předpis. Zvyšování nájemného se řídí s ohledem na ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. tímto zákonem, i když ke vzniku nájmu tak, jako v daném případě, došlo přede dnem nabytí jeho účinnosti (1. 1. 2014). Zvýšení nájemného o 20 % na částku 5 400 Kč žalobkyně navrhla žalovanému dopisem ze dne [datum], doručeným žalovanému dne [datum]. Návrh žalobkyně na zvýšení nájemného splňuje obsahové i formální podmínky ve smyslu ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. 12. Lhůta dvou měsíců od dojití návrhu k tomu, aby žalovaný sdělil v písemné formě žalobkyni, že se zvýšením nájemného souhlasí (§ 2249 odst. 2 o. z. věta druhá), tak uplynula dne [datum]. V běhu této lhůty žalovaný e-mailem ze dne [datum] adresovaným žalobkyni sdělil, že rozepisuje nájem, vodné činí 2* 350 Kč za rok, nájem navýšil na 5 000 Kč, navýšení nelze uskutečnit z důvodu závad, které se v bytě, jeden z důvodů, proč nájem nebyl navyšován bylo, to že v bytě prováděl investice. Je tedy zjevné, že žalovaný souhlas se zvýšením nájemné na částku 5 400 Kč nevyslovil, resp. se zvýšením nájemného tak, jak bylo žalobkyní navrhováno, vyjádřil svůj nesouhlas, za měsíce [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] pak zaplatil žalobkyni shodně s částkami jím uvedenými celkem vždy 5 700 Kč. Bez ohledu na to, jaká měla být výše záloh na služby, je zjevné, že žalovaným byla na nájemné určena toliko částka 5 000 Kč. Po marném uplynutí lhůty dvou měsíců k vyslovení souhlasu žalovanému se zvýšením nájemného byla žalobkyně oprávněna podat žalobu u soudu, což žalobkyně učinila dne [datum]. Nelze tak žalobu považovat za předčasnou, neboť její podání není vázáno na eventuální zaplacení zvýšeného nájemného za třetí měsíc po dojití návrhu na zvýšení nájemného. Ostatně v dané věci žalovaný ani zvýšené nájemné, které bylo žalobkyní navrhováno, za třetí měsíc, tj. [anonymizováno] [rok] ve lhůtě jeho splatnosti do [datum] nezaplatil. Nezačal-li žalovaný platit zvýšené nájemné podle návrhu žalobkyně počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu, tj. od [anonymizováno] [rok], kdy i tímto způsobem lze vyslovit souhlas se zvýšením nájemného (§ 2249 odst. 3 věta první, NS 26 Cdo 4150/2018), je žaloba podaná žalobkyní důvodná. 13. Rozhoduje-li soud o zvýšení nájemného, není vázán 20% limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky tak jako pronajímatel, jediným kritériem je výše obvyklého nájemného, která se v průběhu řízení zjišťuje postupem podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Současně je však také omezen žalobním návrhem - byť má ve smyslu zákonného požadavku rozhodnout o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, - nemůže překročit žalobní petit, neboť je zapotřebí respektovat vůli žalobce (pronajímatele), který může za„ dostačující“ pokládat i nižší než obvyklé nájemné (NS 26 Cdo 261/2015). V dané věci je zřejmé, že částka nájemného, která byla stanovena v roce [rok], zvýšená o 20 % nedosáhne výše obvykl