17 C 22/2022-58 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutí, kterým by bylo zrušeno věcné břemeno užívání ze dne [datum], právní účinky vkladu ke dni [datum], povolené rozhodnutím Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj č. [anonymizováno]: [číslo], Z [číslo] k nemovitosti, k pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] – občanská vybavenost v části obce Český Dub I, tak, jak je toto věcné právo zatěžující nemovitost zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území Český Dub, obec Český Dub, u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, dále jen předmětná nemovitost. Dále žalobce navrhoval, aby mu byla uložena povinnost zaplatit žalovanému za zrušení věcného břemene přiměřenou náhradu ve výši, kterou soud určí. 2. Žalobce odůvodnil žalobu následujícím způsobem. Žalobce je výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti, na které vázne věcné břemeno užívání ze dne [datum], které bylo zřízeno kupní smlouvou [číslo] ze dne [datum] v čl. VII. v následujícím znění: Kupující umožní prodávajícímu užívání místností nacházející se v 1. nadzemním patře domu [adresa] v [obec] pro zabezpečení místních služeb, a to místností o výměře 1 x 18 m2, 1 x 24 m2, 1 x 19 m2, 1 x 4,5 m2, 1 x 22,90 m2, 1 x 25,20 m2 a 1 x 17 m2 Tyto místnosti je prodávající oprávněn užívat k zabezpečení místních služeb. K tomuto účelu může užívat společně s kupujícím chodbu a schodiště k těmto místnostem, jakož i WC v mezipatře a 1. patře. Za zřízení tohoto věcného břemene bude prodávající kupujícímu ročně poukazovat částku v celkové výši 17 000 Kč, kterou se zavazuje hradit prodávající ročně předem do 31. 3. každého kalendářního roku. Žalobce má za to, že v současné době nastaly skutečnosti, se kterými počítá dnes platný zákon, tj. občanský zákoník v § [číslo] odst. 2, tedy, že došlo ke změně, která vyvolává hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku. Žalobce nemá v úmyslu neumožnit pronájem podnikatelům, kteří zajišťují v předmětných prostorách služby pro občany [obec], nicméně má za to, že za roční úplatu v částce 17 000 Kč, kterou žalovaný za služebnosti ročně platí, je jeho omezení nepřiměřené. Žalobce má doloženo, že plnění, které je ze strany jednotlivých nájemců vypláceno žalovanému, několikanásobně převyšuje částku, kterou hradí za služebnost. Žalobce se pokoušel vyřešit situaci uzavřením dohody o tom, že služebnost bude zrušena na základě dohody a žalobce se zaváže žalovanému zaplatit řádnou náhradu za zrušení služebnosti, která by mohla být stanovena oboustranně odsouhlaseným znalcem. Dopisem ze dne [datum] navrhl v tomto směru prostřednictvím svého právního zástupce zahájit jednání v této věci. Žalovaný reagoval tak, že dle rozhodnutí rady [územní celek] nebude uzavřena dohoda o zrušení věcného břemene a rada vyčká rozhodnutí soudu. Žalobce proto nemá jinou možnost než se domáhat zrušení věcného břemene soudní cestou. Žalobce vyhází z tohoto, že [datum] bylo břemeno zřizováno proto, aby v předmětné nemovitosti byly zajištěny nezbytné služby pro občany [územní celek]. V mezidobí došlo ke změně podmínek, skladbě služeb, změně v nabídce nebytových prostor a dle žalobce již není třeba, aby zajištění služeb ze strany obce bylo zajišťováno formou služebnosti, protože nabídka i v rámci [územní celek] převyšuje poptávku nebo je minimálně vyrovnaná a není problém příslušný prostor pro podnikání zajistit na základě smluvního vztahu. Rovněž došlo ke změně, pokud jde o hodnotu nájmu a služebnosti a v tomto směru úplata, která byla sjednána v roce 1992, je nyní neaktuální a žalobce má za to, že je v rozporu s dobrými mravy za situace, kdy žalovaný pronajímá majetek žalobce za násobnou cenu proti náhradě, kterou žalobce od žalovaného dostává. Jsou tak naplněny podmínky § 1299 odst. 2 občanského zákoníku a žalobce se může domáhat zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu. 3. Žalovaný vyjádřil se žalobou nesouhlas, neboť nejsou splněny podmínky § 1299 odst. 2 občanského zákoníku, jelikož nedošlo k vyvolání hrubého nepoměru mezi zatížením služebné věci a výhodou oprávněného. Na základě kupní smlouvy ze dne [datum] prodal žalovaný předmětnou nemovitost společnosti [právnická osoba] za částku 1 500 000 Kč a bylo sjednáno shora uvedené věcné břemeno s tím, že bude ročně hrazena částka 17 000 Kč, která nebude měněna, pokud tak budou umožňovat obecně závazné právní předpisy. Dle článku VII. smlouvy pak bylo také ujednáno, že místními službami se rozumí služby [anonymizováno 5 slov] a [anonymizováno] nebo služby obdobné. Žalovaný byl následně informován, že předmětná nemovitost byla dle kupní smlouvy ze dne [datum] prodána žalobci. Žalobce byl upozorněn, že na něho přechází také právo žalovaného využívat věcné břemeno. Žalovaný nebytové prostory v souladu se zřízeným věcným břemenem užíval, respektive přenechával do nájmu jednotlivým nájemcům, a to na základě nájemních smluv. Jedná se o nájemní smlouvu ze dne [datum] s [jméno] [příjmení] s nájemným 1 507 Kč, nájemní smlouvu ze dne [datum] s [jméno] [příjmení] s nájemným 12 458,73 Kč, nájemní smlouvu ze dne [datum] s [jméno] [příjmení] s nájemným 17 940 Kč a nájemní smlouvu ze dne [datum], včetně dodatku, se [právnická osoba], k.s. s nájemným 21 458, 88 Kč. Jiné nájemní smlouvy uzavírány nejsou. Žalovaný je přesvědčen, že nedošlo k hrubému nepoměru, neboť dodržuje podmínky zřízeného věcného břemene a o nemovitost se fakticky stará. Pokud by žalobce využil ujednání ve smlouvě, tedy článku VII., když došlo ke změně závazné právní úpravy, mohla být stanovena výše věcného břemene adekvátně mezi žalobcem a žalovaným na základě např. znaleckého posudku. Proto žalobce není přesvědčen o tom, že je naplněna podmínka hrubého nepoměru, neb žalobce nijak neprojevil zájem tuto problematiku v předchozím období řešit, například zvýšením částky. Mírná odlišnost tak vznikla spíše liknavostí žalobce. Pokud soud dojde k závěru, že smlouva je platná, pak by měl stanovit výši přiměřené náhrady za zrušení věcného břemene na základě znaleckého posudku. Žalovaný je připraven předmětnou nemovitosti, ve které zajišťuje poskytování služeb pro [územní celek], od žalobce převzít zpět na základě řádné kupní smlouvy, kdy uhradí žalobci cenu dle znaleckého posudku. Na základě shora uvedených skutečností proto žalovaný nárok neuznává a navrhuje zamítnutí žaloby. 4. Žalovaný i v průběhu jednání zopakoval svá tvrzení o tom, že ve vyjádření uvedené nájemní smlouvy jsou aktuální a žádné jiné smlouvy neexistují. Žalovaný nepřistoupil k valorizaci nájemného, neboť je rád, že vůbec takovéto služby jsou ve městě poskytovány, např. služby obuvníka anebo služby [právnická osoba] k.s. Tyto služby jsou ve prospěch občanů dané obce, a proto nebyl důvod nájemné zvyšovat. Smlouva o převodu předmětné nemovitosti ohledně věcného břemene obsahuje taktéž dovětek a služby obdobné, a proto je zřejmé, že daňové poradenství lze podřadit pod tyto obdobné služby a je tak splněn požadavek dle předmětné smlouvy. 5. Žalobce dále doplnil, že nejnovější nájemní smlouvy jsou staré cca 10 let, a proto není zřejmá aktuální výše nájemného. Až po předložení nájemních smluv s aktuální výší nájemného bude zřejmé, jakou výši nájemného pobírá strana žalovaná, a tedy i bude zřejmý hrubý nepoměr, který nastal v neprospěch žalobce, neboť dochází k nárůstu příjmů žalované za pronájem prostor oproti skutečnosti, že žalobce ročně za omezení vlastnického práva dostává pouze částku 17 000 Kč. Ohledně služeb poskytovaných v předmětné nemovitosti žalobce dále tvrdil, že v místě působil [anonymizováno], avšak na jeho místo nastoupil nový nájemce prodávající [anonymizováno], což není služba pro místní občany a nejedná se tak o místní službu. Je pravděpodobné, že byla uzavřena nová nájemní smlouva. Co se týká [právnická osoba] k.s., tak je to vydělávající společnost zabývající se [anonymizováno] a [anonymizováno] a k tomu pravděpodobně bude odpovídat nájemné. Žalobce nepopírá, že pokud přijde zájemce z [obec] o služby v oblasti [anonymizováno], tyto budou zřejmě poskytnuty, avšak společnost je těžce vydělávající. Kupní smlouva uvádí konkrétní služby a je otázka, zda např. [anonymizováno] a [anonymizováno] činnosti je podřaditelná pod [anonymizováno] služby uvedené ve smlouvě s tím, že daná smlouva ohledně věcného břemene obsahuje i možnost zrušení tohoto břemene, pokud dojde ke změně. Co se týká nepoměru, tak je dán tím, že žalobce pobírá ročně pouze částku 17 000 Kč, avšak je povinen pronajatý prostor udržovat, např. co se týká záchodů, aby nezatékalo střechou apod. a vzhledem k výši platby se jedná o nepřiměřené omezení vlastníka. Pokud by strana žalovaná souhlasila s navýšením platby na tržní ceny, tak žalobce by neměl žádný problém stávající věcné břemeno nerušit, neboť je jedno, zda platbu obdrží přímo od nájemníků anebo prostřednictvím strany žalované. 6. Mezi účastníky je nesporné, že žalobce je výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti, která je zatížena věcným břemenem zapsaným v katastru nemovitostí ve prospěch žalovaného, a to dle smlouvy ze dne [datum] uzavřené me