21 C 99/2022-256 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobkyně se domáhala soudního rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % od , datum, do zaplacení a dále smluvní pokutu ve výši , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % od , datum, do zaplacení s odůvodněním, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne , datum, kupní smlouvu k nemovitým věcem - pozemku , Anonymizováno, 1, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – , adresa, , rodinný dům, a pozemku parc. , Anonymizováno, to vše v obci , adresa, , část obce , adresa, , katastrální území , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „kupní smlouva“). Koupi výše uvedených nemovitostí jim zprostředkoval realitní makléř pan , jméno FO, , vedoucí pobočky , právnická osoba, , Anonymizováno, , se sídlem , adresa, . V kupní smlouvě se žalovaná zavázala žalobkyni předat výše specifikované nemovité věci za současného nabytí vlastnického práva žalobkyní, a žalobkyně se zavázala zaplatit žalované sjednanou kupní cenu ve výši , částka, . Došlo k formálnímu zápisu vlastnictví žalobkyně k předmětným nemovitým věcem do katastru nemovitostí, žalobkyně současně zaplatila plnou výši sjednané kupní ceny. Žalobkyně však z důvodů níže specifikovaných nepřevzala předmětné nemovité věci od žalované. Žalobkyně před uzavřením kupní smlouvy navštívila předmětné nemovitosti v doprovodu svého partnera , Anonymizováno, , nar. , datum, a měla možnost se seznámit s jejich stavem v doprovodu výše uvedeného realitního makléře, žalované a její partnerky. Při této prohlídce žalobkyně seznala, že na domě vázne faktická vada spočívající v neuspokojivém stavu terasy; k tomu bylo žalobkyni žalovanou řečeno, že se jedná o důsledek špatně provedené zednické práce při pokládání dlažby. Takový stav byla žalobkyně ochotná akceptovat a za takového stavu hodlala předmětné nemovitosti nabýt do svého vlastnictví. Při prohlídce před prodejem nemovitosti rovněž zjistila žalobkyně, že k domu absentuje příjezdová cesta, resp. že tato cesta je neprůjezdná. K tomu žalovaná žalobkyni sdělila, že přístupová cesta je dodatečně mimo užívání z důvodu výstavby rodinného domu v sousedství, když po dokončení této výstavby bude cesta znovu k dispozici. Účasten těmto sdělením byl rovněž partner žalobkyně a výše uvedený realitní makléř. Za uvedeného stavu žalobkyně uzavřela se žalovanou výše uvedenou kupní smlouvu bez dalších výhrad. V otázce právních vad spoléhala žalobkyně na prohlášení žalované v citované smlouvě, dle něhož na předmětu převodu žádné právní vady neváznou (čl. V odst. 1.1 kupní smlouvy). Po uzavření kupní smlouvy a po zaplacení plné výše kupní ceny zjistila dne , datum, žalobkyně z vyrozumění starostky obce, že ve vztahu k předmětné nemovitosti je vedeno řízení o odstranění stavby – tedy předmětné nemovitosti jsou zatíženy právní vadou. K tomu následně žalobkyně získala oznámení ze dne , datum, , jímž se zahajuje řízení o odstranění stavby – přístavby rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , adresa, , tj. předmětné nemovitosti. Dle odůvodnění oznámení bylo řízení zahájeno z důvodu zjištění nepovolené stavby (černé stavby). Vzhledem k tomu, že žalovaná byla účastníkem předmětného správního řízení, a s ohledem na níže specifikované skutečnosti, má žalobkyně za prokázané, že žalovaná v době uzavírání kupní smlouvy musela o probíhajícím řízení vědět; žalobkyni však žalovanou tyto skutečnosti nebyly žádným způsobem sděleny. Dále po uzavření kupní smlouvy žalobkyně zjistila, že příjezdová cesta nebude zprovozněna, neboť její uzavření má zcela jiný důvod než uvedla žalovaná, a to havarijní stav opěrné zdi, která je součástí převáděných nemovitostí, přičemž dle sdělení , jméno FO, , Anonymizováno, , člena České komory autorizovaných inženýrů a techniků, ev. č. , hodnota, , obor autorizace pro dopravní stavby – specializace nekolejová doprava, by nová opěrná zeď stála cca , částka, , k čemuž je třeba připočíst cenu demolice zdi stávající, kterou pan , jméno FO, odhaduje asi na , částka, – , právnická osoba, ., Anonymizováno, Kč; nadto je třeba počítat s asi 20% rezervou. I při nejmírnějším odhadu by tak napravení závad na nemovitých věcech činilo nejméně , částka, , což odpovídá více než polovině kupní ceny. Trhlina na terase domu také nemá původ ve špatně provedených zednických pracích, ale v havarijním stavu opěrné zdi. Žalobkyně má za to, že veškeré výše uvedené skutečnosti jednotlivě, nadto ve svém souhrnu, dávají žalobkyni právo odstoupit od kupní smlouvy, neboť je zřejmé, že při uzavírání kupní smlouvy učinila žalovaná jako prodávající prohlášení, které nekoresponduje se skutečností, tedy že na předmětu převodu neváznou žádné vady. Žalobkyně se cítí žalovanou podvedena, neboť ji uvedla v omyl s úmyslem obohatit se. Je zřejmé, že kupní cena nemovitostí při znalosti skutečného stavu kupující by byla o mnoho řádů nižší. Nad rámec výše uvedeného žalobkyně podotýká, že předmětné nemovitosti byly žalovanou inzerovány jako bydlení pro rodinu k okamžitému nastěhování. Vzhledem k tomu, že žalobkyně v době uzavírání smlouvy měla malé dítě a současně byla v pokročilém stadiu těhotenství, tak za tímto účelem předmětné nemovitosti kupovala. Je proto zřejmé, že žalobkyně by nikdy předmětné nemovitosti nekoupila, resp. že by neuzavřela předmětnou kupní smlouvu, kdyby jí byl znám původ výše specifikovaných faktických závad na nemovitostech, nadto kdyby jí byla známa významná vada právní, spočívající v zahájeném správním řízení vedoucímu k odstranění stavby. Žalobkyně o probíhajícím správním řízení neměla a ani nemohla mít žádnou povědomost, neboť toto řízení je ze své podstaty vedeno neveřejně a jeho existence se nezapisuje do žádného veřejného seznamu; žalobkyně proto oprávněně spoléhala na prohlášení žalované, učiněné v kupní smlouvě, o kterém předpokládala, že je pravdivé. Žalobkyni v souladu s ust. čl. VIII odst. 6 kupní smlouvy vznikl porušením povinnosti žalované nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, , jehož se rovněž touto svojí žalobou domáhá. Okamžitě po zjištění výše uvedených skutečností žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce odstoupila od kupní smlouvy a vyzvala žalovanou k zaplacení částky , částka, odpovídající součtu plné výše kupní ceny a smluvní pokuty specifikované výše v této žalobě. Odstoupení od smlouvy spojenou s výzvou k zaplacení příslušné částky si žalovaná převzala osobně dne , datum, . Žalovaná se k výše nadepsané výzvě vyjádřila prostřednictvím své právní zástupkyně dne , datum, a tím, že správní řízení o odstranění stavby skutečně probíhá, když žalovaná měla sama dát v rámci tohoto řízení žádost o dodatečné povolení stavby, avšak nejedná se dle žalované o skrytou nebo právní vadu, kterou žalobkyně nemohla vědět; současně je dle žalované možno tuto právní vadu vyřešit dodatečným povolením stavby. Žalobkyně z výše uvedeného konstatování žalované dovozuje, že žalovaná musela o předmětném správním řízení vědět, což žalované zatajila. Žalobkyně současně popírá, že by ona či její partner byli žalovanou informováni o probíhajícím řízení, neboť, jak již žalobkyně uvedla, v takovém případě by k uzavření kupní smlouvy nepřistoupila. Pro úplnost žalobkyně uvádí, že žalovaná sice údajně požádala o dodatečné povolení stavby, avšak tato žádost byla obsahově zcela nedostatečná a žalovaná byla proto příslušným stavebním úřadem vyzvána k doplnění příslušných podkladů. Zda tyto podklady žalovaná ke dni podání žaloby doplnila, není žalobkyni známo. K otázce faktických vad uvedla žalovaná ve svém vyjádření, že o jejich podstatě byla žalobkyně před uzavřením smlouvy informována. K tomu žalobkyně odkazuje na své výše uvedené konstatování, že jí byl znám stav nemovitostí, ale byla žalovanou uvedena v omyl co do původu vad, a tedy i předpokladu jejich trvání, resp. možností odstranění. S ohledem na výše uvedené má žalobkyně za to, že kupní smlouvu uzavřela v omylu, do kterého ji uvedla žalovaná, a při zatajení podstatných skutečností týkajících se předmětu převodu, rovněž ze strany žalované, když při kompletní vědomosti o stavu předmětu převodu a probíhajícího správního řízení o odstranění stavby – tzv. černé stavby by žalobkyně kupní smlouvu s takovou právní vadou nikdy neuzavřela. Žalobkyně má za to, že výše uvedené skutečnosti jsou závažným důvodem pro odstoupení od kupní smlouvy, které řádně a včas učinila. Proto má žalobkyně nárok na zaplacení finančních prostředků odpovídajících výši kupní ceny a smluvní pokuty spolu s příslušenstvím – zákonným úrokem od , datum, , tedy ode dne následujícího po dni, kdy žalovaná převzala odstoupení od smlouvy, do zaplacení, a dále na náhradu nákladů řízení, to vše proti vrácení předmětných nemovitostí žalobkyni včetně umožnění nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem žalovanou, k čemuž se žalobkyně zavazuje v případě vyhovění této její žalobě poskytnout žalované veškerou součinnost. Žalobkyně pro úplnost konstatuje, že