13 C 104/2024-145 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit jí částku , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně jakožto podnájemce s žalovanou jakožto podnajímatelem uzavřela dne , datum, podnájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání prostor (, právnická osoba, a , právnická osoba, ) s tím, že žalobkyně tyto prostory měla používat pro účely provozování baru s konceptem občerstvení „foodfingers“ a baru s obědovým servisem a občerstvením. Tento vztah vypověděla žalovaná dne , datum, , tudíž zanikl ke dni , datum, . K tomuto datu byla žalobkyně povinna předat pronajaté prostory žalované, k čemuž došlo, přičemž byl o tomto sepsán předávací protokol. V souladu s podnájemní smlouvou přitom žalobkyně složila žalované jistotu ve výši , částka, ; tuto jistotu přitom měla žalovaná vrátit do , datum, , k tomu však nedošlo, neboť žalovaná provedla zápočet svých pohledávek – dlužné nájemné za srpen a září , Anonymizováno, ve výši , částka, ; částku , částka, představují tvrzený nárok na opravu zničených dveří , právnická osoba, ; částku , částka, představující náhradu za výměnu zničené podlahy ve , právnická osoba, ; částku , částka, představující náhradu za opravu /výměnu nábytku a příslušenství , právnická osoba, ; částku , částka, představující náhradu za čištění a úklid; částku , částka, přestavující náhradu za chybějící položky; částku 2x , částka, představující náhradu škody za nevyklizení prostor skladu (mrazáky); částku , částka, představující náhradu škody za chybějící odměrný válec. Žalobkyně přitom uznávala pouze pohledávku žalované na úhradu nájemného za měsíce srpen a září , Anonymizováno, . K dalším tvrzeným nárokům žalované odvětila, že s tam uvedeným poškozením či chybějícími věci nesouhlasí, nadto takovýto rozsah poškození či rozsah ztracených věcí nebyl zaznamenán ani do předávacího protokolu z , datum, . Ohledně úklidu pronajatých prostor vysvětlila, že při skončení pronájmu jí nebylo ze strany žalované umožněno provedení takového úklidu.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, přičemž poukazovala na rozpornost v postupu žalobkyně, která nejprve uznávala, že pronajaté prostory nedostatečně uklidila, aby toto nyní rozporovala. Trvala dále na tom, že vůči nároku žalobkyně řádně započetla své pohledávky vyplývající z toho, že žalobkyně porušila své povinnosti vyplývající z podnájemní smlouvy. Žalovaná zdůraznila, že žalobkyně měla dlouhou výpovědní lhůtu, tudíž měla dostatek času na to, aby prostory řádně připravila, tj. vyčistila je. Protože žalobkyně své povinnosti nesplnila, musela následně toto řešit žalovaná vlastními silami. Zdůraznila přitom, že žalobkyně byla prvním faktickým nájemcem daných prostor po jejich kompletní rekonstrukci, tudíž tyto prostory byly na počátku pronájmu zcela nové. S ohledem na vzniklé poškození pronajatých prostor naopak musela žalovaná urychleně situaci řešit s majitelem prostor, společností , právnická osoba, , přičemž žalovaná musela okamžitě uzavřít dohodu o narovnání obsahující její závazek k náhradě škody na pronajatých prostorách. Zdůraznila, že fakticky žalobkyně část prostor z důvodu jejich nevyklizení používala i po skončení podnájemního vztahu. Žalovaná proto namítala, že žalobkyně prostory řádně nevyklidila, vůbec je neuklidila a vrátila je významně poškozené s chybějícími částmi designového a na míru vyrobeného vybavení, tudíž žalovaná byla oprávněna toto započíst vůči pohledávce žalobkyně na vrácení kauce.3. Řízení bylo přerušeno na základě usnesení zdejšího soudu ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , neboť oba účastníci toto navrhli za účelem smírného řešení věci. V řízení bylo pokračováno na základě usnesení ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, .Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav:4. Z podnájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně v pozici podnájemce uzavřela se žalovanou v pozici podnajímatele podnájemní smlouvu, na základě které základě žalobkyně mohla užívat tam uvedené prostory (společně pozemky a stavba č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, a obci , adresa, , zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, , včetně všech součástí a příslušenství), za což se zavázala platit nájemné , částka, bez DPH za první 3 měsíce a následně , částka, bez DPH za měsíce další. Dále se žalobkyně zavázala dle č. l. 5 této smlouvy složit jako jistotu do , datum, částku , částka, , přičemž žalovaná byla oprávněna si vůči této jistotě započíst své pohledávky za žalobkyní dle č. l. 5.5 této podnájemní smlouvy. Žalovaná dle této smlouvy prohlásila, že je oprávněna přenechat prostory na základě souhlasu pronajímatele (vlastníka hotelových nemovitostí) společnosti , právnická osoba, Dle této smlouvy se žalobkyně dále zavázala poskytovat Catering v rozsahu určeném žalovanou. Za prostory , právnická osoba, baru byly označeny prostory umístěné v 1. nadzemním podlaží hotelových nemovitostí včetně veškerého vybavení. Za prostory , právnická osoba, pak byly označeny prostory , právnická osoba, , právnická osoba, , Anonymizováno, umístěné v 6. nadzemním podlaží. Za snídaňovou kuchyni pak byly označeny prostory snídaňové kuchyně umístěné v 1 nadzemním podloží. Žalobkyně měla prostory užívat pro provozování baru s konceptem občerstvení foodfingers v případy , právnická osoba, a baru s obědovým servisem a občerstvením v případě , právnická osoba, baru. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou do , datum, s možností prodloužení o dalších 5 let. Prostory mohly být žalobkyni předány v den zahájení (tj. , datum, ) ve stavu, ve kterém se nachází ke dni uzavření smlouvy, pouze v případě, že žalobkyně splní povinnost poskytnout jistotu ve výši , částka, . Celková výše jistoty pak činila , částka, s tím, že zbývající část má žalobkyně uhradit do , datum, . Jistota měla být vrácena žalobkyni do 30 dnů po dni ukončení nájemní smlouvy po započtení příslušných pohledávek žalované. Dále bylo sjednáno, že žalobkyně je oprávněna nevýlučně spolu s žalovanou užívat Snídaňovou kuchyni pro účely přípravy občerstvení foodfingers, obědového servisu a jiného občerstvení určeného k podávání a konzumaci v prostorách , právnická osoba, a , právnická osoba, baru. Dále si smluvní strany v rámci této smlouvy ujednaly, že žalobkyně je povinna za tam uvedených podmínek poskytovat žalované služby cateringu. Ohledně otevírací doby bylo sjednáno, že žalobkyně je povinna provozovat , právnická osoba, a , právnická osoba, bar včetně poskytování občerstvení foodfingers, obědového servisu a občerstvení jak pro hosty, tak i pro veřejnost, ve dnech pondělí až neděle, v době od 10:00 až 18:00 v případě , právnická osoba, a v týchž dnech od 18:00 až 02:00 hod. v případy , právnická osoba, . V případě porušení této povinnosti byla žalobkyně povinna zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši 1,5 násobku denního nájemného. V případě, že dojde k opakování totožného nedostatku v úrovni služeb poskytovaných ve , právnická osoba, anebo , právnická osoba, baru alespoň 3x v průběhu kteréhokoli období 30 po sobě jdoucích dnů, byla žalovaná oprávněna vypovědět tuto nájemní smlouvu bez dalšího. Rovněž bylo sjednáno, že pokud v důsledku jakéhokoli nedostatku v úrovni služeb poskytovaných ve , právnická osoba, anebo v , právnická osoba, baru dojde k uveřejnění negativního hodnocení hotelu ze strany jakéhokoli hosta na sociálních sítích nebo jiné platformě, přičemž , právnická osoba, , , právnická osoba, bar anebo žalobkyně bude v takovém negativním hodnocení zmíněny, je žalobkyně povinna zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši , částka, . Žalobkyně se přitom dále zavázala k dodržování veškerých vnitřních předpisů žalované či vlastníka hotelu a právní předpisy (zejména požární, hygienické a bezpečnostní); dále byla povinna nepoškozovat hotelové nemovitosti a neprovádět žádné úpravy či změny prostor bez předchozího písemného souhlasu. V případě ukončení podnájmu bylo sjednáno, že žalobkyně je povinna v den ukončení protokolárně odevzdat prostory žalované. Pokud by žalobkyně tuto povinnost porušila, byla žalovaná oprávněna požadovat smluvní pokutu ve výši dvojnásobku denního nájemného a průměrného denního poplatku za služby vypočteného za posledních 6 měsíců doby trvání podnájmu a dále mohla požadovat náhradu škody. V případě, že by žalobkyně nezaplatila nájemné anebo poplatek za služby nebo jakoukoliv jinou částku splatnou dle této smlouvy, byla žalovaná oprávněna smlouvu vypovědět s tím, že výpovědní doby činí 1 měsíc a počíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi. Součástí této podnájemní smlouvy byly i plány a způsob výpočtu nájemného a poplatku za služby.5. Výše uvedenou podnájemní smlouvu žalovaná vypověděla dopisem ze dne , datum, z důvodu toho, že žalobkyně byla v prodlení s úhradou svých dluhů v ce