15 C 269/2022-58 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení shora uvedené částky s tím, že účastníci uzavřeli dne 31. 3. 2022 rezervační smlouvu ohledně prodeje pozemku 1. žalovaného žalobci, a to pozemku pp. [číslo] v k.ú. [obec] u [ulice] [anonymizováno], [územní celek], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa (dále jen předmětný pozemek) za cenu 2 921 000 Kč. Žalobce 2. žalovanému zaplatil rezervační poplatek ve výši 121 000 Kč na účet [bankovní účet], [variabilní symbol]. Dne 13. 4. 2022 poslal žalobce 2. žalovanému odstoupení od rezervační smlouvy. Toto odstoupení zaslal i 1. žalovanému, a to dne 14. 4. 2022. Žalobce nato platně odstoupil ve 14-ti denní lhůtě, která mu je poskytnuta jako ochrana spotřebitele, když smlouva byla uzavřena mimo sídlo sprostředkovatele, tj. 2 žalovaného. Žalobce opakovaně vyzýval k vrácení rezervačního poplatku, což žalovaní neučinili. Žalobce navrhl 1. žalovanému dohodu o narovnání, kterou však neuzavřeli. 2. Žalovaný 1 se k žalobě vyjádřil tak, že mezi účastníky je nesporné, že dne 31. 3. 2022 došlo mezi žalobcem a žalovaným 1 k uzavření rezervační smlouvy, jejímž vedlejším účastníkem byla žalovaná 2. rezervační smlouva představuje ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 1 svou povahou smlouvu o smlouvě budoucí. Žalovaná 2 je pouze vedlejším účastníkem, neboť jí z rezervační smlouvy plyne jediný závazek, a to nenabízet během rezervační doby nemovitost ve vlastnictví žalovaného 1 dalším osobám. Na základě této rezervační smlouvy a v souladu s ní složil žalobce ve prospěch žalovaného 1 rezervační poplatek ve výši 121 000 Kč, a to na účet žalované 2. Tento poplatek měl být započten na kupní cenu, popř. pokud by žalobce svému závazku uzavřít kupní smlouvu nedostál, měl být započten na povinnost zaplatit žalovanému 1 smluvní pokutu. Dne 13. 4. 2022 odeslal žalobce žalované 2 odstoupení od rezervační smlouvy ve smyslu § 1818 a 1820 občanského zákoníku, tedy ve smyslu ustanovení poskytujících ochranu spotřebiteli. Toto odstoupení odeslal žalobce následujícího dne také žalovanému 1. Žalovaný 1 není podnikatelem, tím méně podnikatelem v oboru realit, a předmětný pozemek nabízel k prodeji jako soukromá (nepodnikající) fyzická osoba. Ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 1 rezervační smlouva tudíž nemohla představovat spotřebitelskou smlouvu. Žalobce poté odeslal dne 31. 5. 2022 žalované 2 i žalovanému 1 předžalobní výzvu, v níž se dožadoval vrácení rezervačního poplatku, přičemž opět uváděl, že k odstoupení došlo na základě ustanovení občanského zákoníku upravujících spotřebitelské smlouvy. K uvedené výzvě byla připojena dohoda o narovnání mezi žalobcem a žalovaným 1. Z dohody o narovnání a zejména z faktu, že je pouze dvoustranná, a to mezi žalobcem a žalovaným 1, je jasně patrné, že si je žalobce velmi dobře vědom toho, že žalovaná 2 je jen vedlejším účastníkem rezervační smlouvy, že rezervační smlouva nenaplňuje atributy spotřebitelské smlouvy, neboť vztah mezi žalobcem a žalovaným 1 není vztahem ze spotřebitelské smlouvy, a tudíž je jeho odstoupení nicotné. Rezervační poplatek tak představuje nárok -odměnu žalovaného 1 coby vlastníka prodávané nemovitosti za to, že nemovitost nebude během rezervační doby nabízet. Rezervační poplatek tudíž není nárokem podnikatele, ale fyzické osoby –vlastníka. Povinnost vrátit rezervační poplatek pak na vlastníka nemovitosti -žalovaného 1 dopadá pouze v situacích předvídaných rezervační smlouvou, z nichž však žádná nenastala. Proto žalovanému 1 povinnost vrátit rezervační poplatek nevznikla. Naopak, žalobce odmítl splnit svou povinnost uzavřít se žalovaným 1 kupní smlouvu předpokládanou rezervační smlouvou, a proto mu vznikla povinnost uhradit žalovanému 1 smluvní pokutu ve výši 121 000 Kč. Žalovaný 1 je pak oprávněn započítat na smluvní pokutu zaplacený rezervační poplatek (čl. 4 rezervační smlouvy). 3. Žalovaná 2 se k žalobě vyjádřila tak, že učinila nesporným, že dne 31. 3. 2022 jako tzv. vedlejší účastník, uzavřela s žalobcem a žalovaným 1 smlouvu týkající předmětného pozemku, jež byla označena jako smlouva rezervační. Žalovaná 2 však nebyla smluvní stranou uzavřené smlouvy, jak tvrdí žalobce, vystupovala v ní toliko jako její vedlejší účastník. Rezervační smlouva byla uzavřena mezi žalovaným 1 jako vlastníkem nemovitých věcí na straně jedné a žalobcem jako zájemcem o nabytí vlastnického práva k těmto na straně druhé. Žalovaná 2 ve smlouvě vystupovala jako její vedlejší účastník - zprostředkovatel, v návaznosti na samostatně uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu uzavřenou výhradně s žalovaným 1, kterou se žalovaná 2 zavázala, že žalovanému 1 zprostředkuje příležitost uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k předmětnému pozemku. Pokud jde o uhrazený rezervační poplatek ve výši 121 000 Kč, tento byl jakožto nárok žalovaného 1 hrazen k rukám žalované 2 – zprostředkovatele prodeje. Jak vyplývá z rezervační smlouvy, rezervační poplatek měl být protiplněním za riziko finanční újmy a hospodářského omezení žalovaného 1 jako vlastníka nemovitých věcí, vzniklého s ohledem na jeho závazek nejednat o prodeji nemovitostí po sjednanou rezervační dobu s jakýmkoli dalším zájemcem (čl. 2 rezervační smlouvy). Rezervační poplatek měl být v případě uzavření kupní smlouvy plně započten na úhradu první části kupní ceny (čl. 3 písm. b) rezervační smlouvy) a byl to právě žalovaný 1, kdo byl oprávněn svůj nárok na smluvní pokutu započítat proti povinnosti rezervační poplatek vrátit (čl. 4 rezervační smlouvy). Mezi stranami bylo rovněž ujednáno, že poruší-li žalovaný 1 jako vlastník nemovitých věcí své závazky uvedené v čl. 2 rezervační smlouvy, nebo pokud v rezervační době neuzavře kupní smlouvu s žalobcem, ačkoli ten jej k uzavření kupní smlouvy vyzve a prokáže připravenost uhradit kupní cenu, má žalobce nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši. Zprostředkovatel v rezervační smlouvě figuroval toliko jako sjednané platební místo, k jehož rukám měla být částka ve výši 121 000 Kč uhrazena se současným závazkem nemovité věci dále nenabízet k prodeji. [příjmení] odpovídající rezervačnímu poplatku nebyla nárokem žalované 2 jakožto zprostředkovatele a žalovaná 2 tak nikdy nebyla oprávněna s touto částkou volně disponovat. Mezi žalovanou 2 a žalovaným 1 pak byla uzavřena samostatná dohoda o zprostředkování, na základě které žalovaná 2 jako zprostředkovatel vyvíjela činnost směřující k prodeji nemovitých věcí s tím, že za tuto činnost jí náleží provize. Vznik nároku na její provizi byl vázán na zprostředkování uzavření kupní smlouvy, v opačném případě bylo mezi stranami sjednáno, že nárok na provizi, ani na úhradu jakýchkoli jiných nákladů, zprostředkovateli nevzniká. I ze zprostředkovatelské smlouvy vyplývá, že rezervační poplatek je nárokem žalovaného 1, nikoli žalované 2. Dle tvrzení žalobce měl tento od výše uvedené rezervační smlouvy platně odstoupit, a to dopisem ze dne 13. 4. 2022 adresovaným žalované 2, když měl za to, že uzavřená rezervační smlouva je smlouvou spotřebitelskou a z důvodu jejího uzavření mimo prostory obvyklé k podnikání mu tak ve smyslu citovaného ustanovení vzniklo právo od této bez udání důvodu ve lhůtě 14 dnů odstoupit. Žalovaná 2 má za to, že uzavřená smlouva není smlouvou spotřebitelskou, a to z toho důvodu, že jejími smluvními stranami byli dva spotřebitelé (žalobce jako budoucí kupující a žalovaný 1 jako budoucí prodávající), když zprostředkovatel vystupoval pouze jako vedlejší účastník. Smluvními stranami rezervační smlouvy tedy byly fyzické osoby uzavírající smlouvu mimo jakoukoli svoji podnikatelskou činnost. I v případě, kdy by nadepsaný soud dospěl k závěru, že žalovaná 2 byla smluvní stranou rezervační smlouvy, a z tohoto důvodu je nutno na rezervační smlouvu hledět jako na smlouvu spotřebitelskou, má žalovaná 2 za to, že rezervační smlouvu je nutno považovat za smlouvu ve smyslu ust. § 1840 odst. 1. písm. d) občanského zákoníku, v důsledku čehož od této nebylo možno ve lhůtě 14 dnů ode dne jejího uzavření platně odstoupit. Rezervační smlouva totiž není tzv. realitní smlouvou, tedy smlouvu dvoustrannou uzavíranou mezi realitní kanceláří a zájemcem o poskytnutí realitních služeb, ale smlouvou, kterou smluvní strany (vlastník nemovitostí a zájemce) uzavírají motivovány úmyslem předmět rezervace zcizit a nabýt, za což se jedna strana zavazuje zaplatit peněžní částku jako utvrzení svého zájmu a druhá strana se zavazuje po určitou dobu se zdržet vymezených právních úkonů týkajících se prodávané věci. Předmětné odstoupení bylo adresováno výhradně žalované 2, žalovanému 1 bylo toliko zasláno na vědomí, a nemohlo tak mít, ani v případě, kdy by soud dospěl k závěru, že ve vztahu k žalované 2 žalobce od smlouvy oprávněně odstoupil, za následek zánik veškerých práv a povinností z rezervační smlouvy plynoucích, tedy i těch práv a povinností, které byly sjednány mezi žalobcem a žalovaným 1, a to z důvodu oddělitelnosti jednotlivých závazků, jak tyto byly v rezervační smlouvě sjed