11 C 329/2023-65 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne , datum, se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, přičemž žalovaná částka představuje nevrácenou částku, kterou žalobce uhradil žalované jako blokovací depozitum. Žalobce ve svém návrhu uvedl, že dne , datum, uzavřel se žalovanou smlouvu o rezervaci nemovitosti a složení blokovacího depozita, kdy částku ve výši , částka, složil dne , datum, . Žalovaná ve smlouvě prohlásila, že bude zajištěno podání žádosti o vydání souhlasného stanoviska k záměru předmětných parcel, pokud nebude vydáno souhlasné stanovisko, má žalobce právo odstoupit od smlouvy bez jakýchkoliv sankcí a žalovaná se zavázala blokovací depozitum vrátit. Příslušné rozhodnutí nebylo do , datum, vydané, žalobce proto dne , datum, odstoupil od smlouvy a vyzval žalovanou k vrácení částky , částka, .2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou odmítla v celém jeho rozsahu. Ve svém vyjádření uvedla, že smlouva o rezervaci nemovitosti byla uzavřena na dobu určitou do , datum, , předmět převodu měl být vyměřen novým geometrickým plánem, dále si ve smlouvě strany ujednaly, že pokud nesplní žalobce svou povinnost uzavřít kupní smlouvu, je povinen zaplatit realitní kanceláři smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita. Žalovaná adresovala žalobci ve lhůtě pro uzavření smlouvy výzvy k uzavření kupní smlouvy. K uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalobce, žalované tak vzniklo právo na smluvní pokutu s tím, že žalobci sdělila, že smluvní pokutu započítává oproti nároku žalobce na vrácení blokovacího depozita. Žalovaná uvedla, že žalobce od smlouvy nedostoupil platně, žalovaná zajistila závazné stanovisko Magistrátu města , jméno FO, , o přípustnosti záměru na předmětných nemovitostech bylo rozhodnuto již , datum, . Ustanovení rezervační smlouvy o odstoupení od smlouvy bez sankčních opatření jsou tak v rezervační smlouvě nadbytečné. Důvody pro odstoupení od rezervační smlouvy neexistovaly, odstoupení je nutno hodnotit jako neplatné.3. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutková zjištění a z nich učinil tento závěr o skutkovém stavu., právnická osoba, řízení bylo nesporné, že dne , datum, došlo k uzavření smlouvu o rezervaci nemovitosti, jejímž předmětem bylo zprostředkování rezervace a uzavření kupní smlouvy ohledně prodeje nově vzniklé části pozemku p.č. , hodnota, , zapsané na LV č. , hodnota, , pro k. ú. , adresa, . Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, . Dne , datum, žalobce složil žalované v souladu se smlouvou blokací depozitum ve výši , částka, . Dne , datum, žalobce zaslal žalované emailem odstoupení od rezervační smlouvy a požádal o vrácení složeného depozita. Žalobce vyzval žalovanou upomínkou ze dne , datum, k vrácení složeného depozita. Na to žalovaná reagovala dopisem ze dne , datum, s tím, že složené depozitum odmítla žalobci vrátit.5. Mezi účastníky zůstalo sporným pouze to, zda vznikl žalobci nárok na vrácení složeného rezervačního poplatku, resp. že žalobce platně odstoupil od rezervační smlouvy a zda má žalovaná nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, dle č.l. IV. odst. 1 rezervační smlouvy.6. Z rezervační smlouvy (čl. 18), jejíž součástí byl i plánek, bylo zjištěno, že smlouva byla uzavřena dne , datum, , žalobcem jako budoucím kupujícím a žalovanou jako realitní kanceláří, předmětem smlouvy bylo zprostředkování rezervace a uzavření kupní smlouvy ohledně prodeje nově vzniklé části pozemku parc. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, , pro k. ú. , adresa, , rezervační lhůta byla stanovena do , datum, . V bodě IV. této smlouvy bylo stanoveno, že pokud budoucí kupující nesplní v termínu do konce rezervační lhůty jeho závazek dle čl. II odst. 1 této smlouvy, je povinen realitní kanceláří zaplatit smluvní pokutu ve výši složeného blokovacího depozita. U podpisu smlouvy na straně žalované je uvedena společnost , právnická osoba, Žalovaná je zastoupena , jméno FO, , na základě plné moci (čl. 20) ze dne , datum, udělené jednatelem žalované, , jméno FO, .7. Z výzvy k uzavření kupní smlouvy ze dne , datum, a podacího lístku (čl. 21-23) bylo zjištěno, že žalovaná zaslala výzvu spolu s návrhem kupní smlouvy žalobci, výzva byla odeslána dne , datum, v 18:08 hodin.8. Z výzvy k uzavření kupní smlouvy ze dne , datum, a podacího lístku (čl. 24) bylo zjištěno, že žalovaná zaslala výzvu k uzavření kupní smlouvy žalobci, výzva byla odeslána dne , datum, v 15:55 hodin.9. Z reakce žalované na předžalobní výzvu žalobce ze dne , datum, (čl. 25) bylo zjištěno, že žalovaná sdělila žalobci, že považuje výzvu za bezpředmětnou s tím, že žalovaná uplatnila právo na smluvní pokutu, vzhledem k tomu, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce.10. Ze závazného stanoviska Magistrátu města , jméno FO, ze dne , datum, včetně připojeného plánku (čl. 25- 27) bylo zjištěno, že záměr dělení pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, je přípustný.11. Z územního rozhodnutí Úřadu městyse , adresa, ze dne , datum, (čl. 28-29) bylo zjištěno, že bylo vydáno území rozhodnutí o dělení pozemku parc. č. , hodnota, , kterým byl tento pozemek rozdělen za účelem vzniku pěti nových pozemků a bylo rozhodnuto o změně využití těchto pozemků.12. Z emailové komunikace mezi účastníky (čl. 43-46) bylo zjištěno, že dne , datum, v 13:37 zaslal , jméno FO, email žalobci ohledně dodatku k rezervační smlouvě a originál geometrického plánu, dne , datum, v 15:03 zaslal žalobce email , jméno FO, , kterým potvrdil odstoupení od rezervace pozemku v Krušinách ze dne , datum, a požádal o vrácení rezervačního depozita na účet.13. Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne , datum, (čl. 52-53) bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi , tituly před jménem, , jméno FO, jako budoucím prodávajícím a zprostředkovatelem realitní kanceláří , právnická osoba, , zastoupené jednatelem , jméno FO, , předmětem smlouvy bylo zprostředkování přednostního exkluzivního prodeje nemovitostí parc. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, v k. ú. , adresa, .14. Soud zamítl návrh žalované na provedení důkazu svědeckým výslechem , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť jejich provedení by bylo nadbytečné, vzhledem k tomu, že již provedené důkazy stanoví skutkový děj v rozsahu potřebném pro rozhodnutí.15. Při právním hodnocení věci soud vycházel z následujících právních předpisů a tyto na zjištěný skutkový stav aplikoval následovně:16. Podle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a změně souvisejících zákonů (dále též jako zák. o RealZpr, pro účely tohoto zákona se rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.17. Podle § 10 zák. o RealZpr, smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení. (2) Není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1 písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem. (3) Neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.18. Podle § 14 zák. o RealZpr, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.19. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že dne , datum, vznikl mezi žalobcem a žalovanou závazkový právní vztah založený dle ust. § 2 zák. o RealZpr a dne , datum, složil žalobce žalované dle smlouvy blokovací depozitum ve výši , částka, . Uzavřenou rezervační smlouvu soud hodnotil jako smlouvu o realitní zprostředkování dle ust. § 2 zák o RealZpr, kdy dle literatury je klíčové, že smlouva o realitním zprostředkování je zvláštní typ smlouvy o zprostředkování, je přitom vymezena jako smlouva, kterou se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi a za smlouvu o realitním zprostředkování je tak třeba považovat každou smlouvu o zprostředkování, která splňuje tyto dva znaky: stranou je realitní zprostředkovatel [viz definici obsaženou v § 2 písm. b) zák. o realitním zprostředkování], a předmětem zprostředkování je realitní smlouva [viz definici obsaženou v § 2 písm. d) zák. o realitním zprostředkování tj. realitní smlo