21 C 286/2024-139 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobkyně se návrhem podaným k nadepsanému soudu domáhala na žalovaném po částečných zpětvzetích a změně žaloby úhrady částky 74 832 Kč s příslušenstvím představující částku 54 500 Kč za ušlý nájem za dobu od 1. 2. 2023 do 20. 5. 2023, částku 8 000 Kč za snížený nájem za dobu od 21. 5. 2023 do 30. 9. 2023 a částku 12 332 Kč za platby spojené s užíváním bytu za měsíce únor 2023 až květen 2023. Vzhledem k tomu, že dne 28. 1. 2023 našla žalobkyně svůj byt vytopený, odmítl se do něj nájemce nastěhovat, a žalobkyně byla nucena nájemní smlouvu ukončit. Přišla tak o čtyři měsíce, kdy jí mělo být hrazeno nájemné a služby spojené s užíváním bytu. Nové nájemce do bytu našla až po vysušení bytu s tím, že byli ochotni se do bytu od 21. 5. 2023 nastěhovat za snížení nájemného o 2 000 Kč měsíčně do doby opravy bytu, která nastala v září 2023.2. Zprvu žalobkyně po žalovaném požadovala zaplacení 82 138,70 Kč představujících ušlý nájem za byt za období od února 2023 do května 2023 (4x 15 000 Kč, tj. 60 000 Kč), snížený nájem od června 2023 do září 2023 (4x 2 000 Kč, tj. 8 000 Kč), platby spojené s užíváním bytu za období od února 2023 do května 2023 (4x 3 083 Kč, ponížené o vrácenou částku 834 Kč, tj. 11 498 Kč) a platbu za spotřebu plynu od 5. 11. 2022 do 5. 3. 2023 (tj. 2 640,70 Kč). Následně žalobkyně vzala zpět k námitce žalovaného částku 5 000 Kč představující ušlé nájemné za období od 21. 5. 2023 do 31. 5. 2023, když v tuto dobu byt užívali noví nájemci za snížené nájemné. Na jednání konaném dne 7. 7. 2025 vzala žalobkyně zpět ještě částku 500 Kč za ušlé nájemné v tomto období, neboť byt byl v květnu pronajímán po dobu 11 dní a nikoli 10 dní. Současně vzala žalobkyně žalobu částečně zpět ohledně nároku za plyn ve výši 1 591,40 Kč a následně i zbytku tohoto nároku ve výši 1 049,3 Kč a žalobu rozšířila o částku 834 Kč představující vrácenou částku za rok 2022. Změny návrhu byly žalobkyní prováděny včetně příslušenství.3. Návrh byl odůvodněn tím, že žalobkyně vlastní bytovou jednotku č. , Anonymizováno, bytovém domě , adresa, v katastrálním území , adresa, (dále jen jako „byt“). Byt se nachází v posledním patře bytového domu a žalobkyně jej má jako byt investiční za účelem jeho pronajímání, a proto i uzavřela s budoucím nájemcem smlouvu o nájmu tohoto bytu od 1. 2. 2023. Když však šla byt dne 28. 1. 2023 připravit k předání, zjistila, že byl vytopen, což ihned nahlásila předsedkyni žalovaného. O zatékání rovněž informovala nájemce, který po návštěvě bytu, v němž byly rozmístěny po podlaze nádoby, do kterých kapalo ze stropu, odmítl byt do užívání převzít. Jelikož byt nebylo možné obývat, byla žalobkyně nucena nájemní smlouvu zrušit. Pokud by se žalobkyně na nájemníkovi domáhala plnění z uzavřené smlouvy, tak by jí mohl zažalovat, neboť byt, v němž teče ze stropu vodu, není způsobilý k řádnému užití. Žalobkyně byla nucena nejdříve byt vysušit, a poté se snažila přes realitní kancelář najít nové nájemce, kteří by byli ochotní se do bytu nastěhovat před provedením opravy promáčeného stropu, a to alespoň za snížené nájemné, aby škoda vzniklá žalobkyni byla co nejnižší. Dne 26. 3. 2023 oslovila realitní kancelář s tím, zda je možné neopravený byt pronajmout. Nové nájemce realitní kancelář našla až dne 16. 5. 2023, nicméně byli ochotní se do bytu nastěhovat jen za snížené nájemné po dobu, než bude byt po zatečení opraven. Žalobkyně proto dne 21. 5. 2023 uzavřela s novými nájemci smlouvu o nájmu bytu se sníženým nájemným o 2 000 Kč měsíčně do doby opravy bytu, což nakonec reálně trvalo čtyři měsíce, když k opravě bytu došlo až v září 2023. Poskytnutá sleva s ohledem na prvotní poškození bytu a následné práce, které probíhaly v pronajatém bytě, byla zcela adekvátní. Noví nájemci akceptovali, že v bytě dojde k úpravám, a za podmínky sníženého nájemného se do bytu nastěhovali. Žalobkyně z těchto důvodů požadovala po žalovaném uhrazení ušlého nájmu 54 500 Kč s příslušenstvím za dobu od 1. 2. 2023 do 20. 5. 2023, částky 8 000 Kč s příslušenstvím za snížený nájem za dobu od 21. 5. 2023 do 30. 9. 2023 a částky 12 332 Kč s příslušenstvím za platby spojené s užíváním bytu za měsíce únor 2023 až květen 2023.4. Žalovaný po zatečení v lednu 2023 kontaktoval firmu , právnická osoba, . provádějící revitalizaci střechy domu za účelem odstranění závady, nicméně firma zkonstatovala, že dřevěná konstrukce i izolace jsou v pořádku. Dne 15. 2. 2023 proběhlo reklamační jednání a firma slíbila, že na střeše provede třívrstvý pojistný nátěr flexibilní těsnící stěrkou s výztuží s termínem dodání do 31. 3. 2023 za předpokladu vhodných klimatických podmínek a že v bytě žalobkyně provede novou výmalbu. Žalobkyně s tím však nesouhlasila, když v bytě byl promáčený sádrokarton, izolace a podlaha. Z toho důvodu měla být dne 9. 3. 2023 provedena kontrola bytu žalobkyně, kterou měla posoudit jak firma , právnická osoba, ., tak i technik pan , jméno FO, , který měl na provedení stavby dohlížet. Žalobkyně rovněž chtěla znát odpověď, zda vzniklá škoda z důvodů zatékání do střechy bude hrazena pojišťovnou a z jaké pojistky (zhotovitele či žalovaného), na což jí nebylo dosud odpovězeno. Dne 29. 3. 2023 správcovská firma Prodomia a SVJ na schůzi SVJ odkázali žalobkyni, aby si na opravu bytu sehnala někoho sama a oprava bytu byla žalobkyni následně proplacena žalovaným. Dne 19. 5. 2023 byl sepsán reklamační protokol o zatečení ze dne 28. 1. 2023, nicméně žalobkyně s ním nesouhlasila, neboť datum zatečení bylo uvedeno o jeden měsíc později. Dne 24. 12. 2023 došlo k dalšímu zatečení do bytu, o čemž byla znovu informována předsedkyně SVJ a dne 25. 12. 2023 firma , právnická osoba, . střechu zkontrolovala a zatmelila s tím, že není jasné, proč k zatečení došlo. Opravy po tomto dalším zatečení nebyly provedeny, ačkoli o ně žalobkyně opakovaně žádala. Dopisem z 31. 1. 2024 vyzvala žalobkyně žalovaného k úhradě vzniklé škody do 20. 2. 2024, rovněž mu zaslala datovou zprávu a dopis ze dne 27. 3. 2024. Žalovaný v dopise z 22. 4. 2024 sdělil, že opětovné zatečení řeší s firmou , právnická osoba, ., požádal o vyčíslení a doložení uplatňovaného nároku. Žalobkyně částku vyčíslila a stanovila nové datum úhrady do 15. 6. 2024. K úhradě dlužné částky však nedošlo.5. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí a žádal přiznat náhradu nákladů řízení, neboť k nerealizaci nájemní smlouvy došlo z důvodu dohody mezi žalobkyní a potenciálními nájemci, ačkoli žalobkyně mohla věc řešit např. snížením nájemného, navíc byt byl ve stavu způsobilém k užívání či pronajímání. Kromě toho platby spojené s užíváním bytu musí být hrazeny bez ohledu na to, zda je byt skutečně užíván či nikoli.6. Žalovaný potvrdil, že zajišťuje správu bytového domu, v němž se nachází byt žalobkyně a že se společností , právnická osoba, . uzavřel smlouvu ohledně opravy a zateplení střechy stavby. Žalovaný škodu vzniklou zatečením do bytu žalobkyně z ledna 2023 ve spolupráci s žalobkyní vyřešil, když uhradil náklady za opravu bytu ve výši 43 700 Kč. Byt žalobkyně se však po protečení nenacházel ve stavu, v němž by nešel pronajímat či užívat. O tom svědčí jak to, že byt byl minimálně od 21. 5. 2023 pronajat (ačkoli byl jen vysušen a nebyl opraven, když k jeho opravě došlo až v září 2023), tak i pořízené fotografie (z nichž je patrné, že poškození bytu nebylo takového charakteru, že by znemožňovalo užívání bytu zcela). Smlouvu o nájmu od 1. 2. 2023 pak žalobkyně ukončila dobrovolně sama, resp. dohodou stan z důvodu zatékání, ačkoli nebyla nikým nucena takovou dohodu uzavřít. K odstoupení od smlouvy potencionálním nájemce nedošlo a žalobkyně se tak sama svým jednáním připravila o možnost získat nájemné. Věc mohla řešit stejně jako u dalších nájemníků slevou z nájemného. Žalobkyni tak nárok na náhradu ušlého zisku jakožto i plateb spojených s užíváním bytu nesvědčí. Navíc platby spojené s užíváním bytu v sobě zahrnují položky, které jsou vlastníci bytů povinni hradit bez ohledu na užívání či neužívání bytu, tedy i bez ohledu na to, zda je či není byt způsobilý k užívání, a nesouvisí s poškozením bytu. Za stejné období žalobkyně požaduje platby spojené s užíváním bytu i tvrzený ušlý nájem – platbu, která měla pravděpodobně pokrýt tyto náklady spojené s provozem bytu. Částku za platby spojené s vlastnictvím bytu tak žalobkyně požaduje dvakrát. Početně pak nárok žalobkyně nesedí, když byt měl být pronajat od 1. 2. 2023, žalobkyně nárokuje ušlé nájemné za čtyři měsíce, ačkoli od 21. 5. 2023 již byli v bytě noví nájemci. Co se týká slevy 2 000 Kč z nájmu pro nové nájemce, není prokázáno, že by se jednalo o přiměřenou slevu z nájmu s ohledem na tvrzené poškození bytu. Příčina zatečení do bytu byla zřejmě v chybně provedeném díle – rekonstrukci střechy ze strany společnosti , právnická osoba, ., a proto žalovaný celou věc řeší s touto společností, a i proto nemůže nárok žalobkyně uznat.7. Z provedeného dokazování má soud za zjištěný následující skutkový stav.8. Účastníci učinili nesporným následující skutečnosti. Žalobkyně je výlučným vla