11 C 2/2021-279 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobkyně se žalobou podanou u Okresního soudu v Náchodě dne [datum] domáhala zřízení práva nezbytné cesty jako časově neomezené služebnosti stezky a cesty přes pozemek parc. [číslo] v katastrálním území Dolní Adršpach v rozsahu vyznačeném v geometrickém plánu [číslo] 2021, vyhotoveném [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a ověřeném dne 1. 3. 2021, a to ve prospěch každého vlastníka pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v katastrálním území Dolní Adršpach proti povinnosti zaplatit žalovanému úplatu za povolení práva nezbytné cesty ve výši stanové soudem. Žalobkyně svůj žalobní návrh odůvodnila tím, že je výlučným vlastníkem pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], která je v nevyhovujícím stavu a žalobkyně chce budovu rekonstruovat a užívat k trvalému bydlení. [adresa] je ze všech stran obklopen pozemkem p. [číslo] (louka) ve vlastnictví žalovaného a jediný přístup k domu z veřejné cesty (pozemek p. [číslo]) vede přes pozemek žalovaného. Žalovaný dle žalobkyně odmítá zajistit s nezbytnou právní jistotou přístup k jejímu domu z veřejné komunikace, a proto se žalobkyně obrací na soud a žádá zřízení služebnosti v rozsahu nezbytně nutném pro zajištění nejkratšího možného spojení mezi pozemkem st.p. [číslo] pozemkem p. [číslo]. 2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě uvedl, že s nárokem žalobkyně nesouhlasí a navrhuje žalobu zamítnout. Toto odůvodňuje tím, že žalobkyně již v době nabytí nemovitosti (pozemku st.p. [číslo] s domem [adresa]) v roce 2016 věděla, že jí kupovaná nemovitost nemá přístup z veřejné komunikace, že okolní pozemky jsou vlastnictvím žalovaného, ten je odmítá prodat, a naopak měl sám zájem o koupi domu [adresa], ze které sešlo jen proto, že žalobkyně nabídla vyšší cenu. Žalovaný je přesvědčen, že tím je naplněn úmysl nebo hrubá nedbalost na straně žalobkyně dle § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb. Dále žalovaný vysvětloval, že nemovitost, která je nyní vlastnictvím žalobkyně, patřila jeho právním předchůdcům a na rozdíl od okolních pozemků mu nemohla být navrácena dle restitučních předpisů. Žalobkyně nyní užívá jeho pozemek p. [číslo] bez jeho souhlasu a kácela na něm jeho trvalé porosty 3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalovaného zdůrazňovala, že k regionu má vřelý citový vztah, při koupi nemovitosti se prodávajícího p. [příjmení] dotazovala na zajištění přístupu k domu a bylo jí sděleno, že on i předchozí vlastník p. [příjmení] vždy přijížděli k domu přes pozemek p. [číslo] na tom pozemku i parkovali a nikdy s tím nebyl problém. V tomto směru žalobkyně upozorňovala, že v kupní smlouvě není o problému s přístupem žádná zmínka - na rozdíl od jinak podrobného popisu všech závad na domě. Dále žalobkyně poukazovala na to, že pozemek p. [číslo] je jinak neužívanou a neudržovanou loukou, přístup k domu byl v terénu patrný a pozemek byl užíván i jinými osobami k přístupu do blízkých skal. Po nabytí nemovitosti žalobkyně oslovila žalovaného, jakou dát právní formu přístupu k domu. Žalovanému nabízela odkoupení pozemku p. [číslo] či jeho části, smlouvu o věcném břemeni či jen pronájem. To však naráželo na neochotu žalovaného konstruktivně jednat a naopak jí začal užívání pozemku p. [číslo] zakazovat. 4. Žalovaný v doplňujícím vyjádření (replice) uváděl, že žalobkyně ho před zakoupením domu nijak nekontaktovala, aby si ověřila, jak to může být s přístupem do domu, ačkoli tak učinit mohla, když o jeho osobě věděla. [příjmení] naopak o jejím zájmu koupit dům od p. [příjmení] nevěděl, aby ji na to mohl upozornit, a to přestože mezi ním a p. [příjmení] již byla připravována kupní smlouva na dům. Dále žalovaný uváděl, že předchozímu vlastníkovi domu p. [příjmení] odmítl prodat okolní pozemky již na konci 90. let a výslovně ho upozornil i na to, že nehodlá ani zřizovat právo přístupu. Předchozí majitel to respektoval, dům nebyl nijak užíván a nikdo do domu pravidelně nevstupoval. O tom svědčí dle žalovaného i to, že v době jeho koupě žalobkyní byl dům obklopen porosty a keři v těsné blízkosti stěn a vchodu. Žalovaný nerozporuje, že mohlo docházet k náhodným průchodům jiných osob (turisté, sousedi, děti ze školy) přes různé části jeho pozemků v okolí domu. To mu však nezpůsobovalo žádnou škodu, nikde nebyla vyšlapaná žádná stezka či cesta a frekvence takových průchodů byla velmi nízká. Poté, co se dozvěděl, že dům koupila žalobkyně, ji jednoznačně upozornil, že okolní pozemky prodat nehodlá a nechce ani zřídit právo přístupu, je však ochoten dům od žalobkyně koupit. Ve vztahu k tvrzené citové vazbě žalobkyně k uvedenému místu žalovaný uváděl, že citovou vazbu k oblasti Adršpašsko-teplických skal mají stovky nebo tisíce různých osob a nejedná se o relevantní argument. [příjmení] vazba zrovna žalobkyně je pak pochybná již z toho důvodu, že mu již tento dům [adresa] nabídla ke koupi. Požadovala však za něj částku [částka], což činilo cca trojnásobek ceny, za kterou jej sama koupila koncem roku 2016. Z tohoto důvodu žalovaný nabídku neakceptoval. 5. Žalobkyně v duplice reagovala tím, že při koupi nemovitosti se nacházela v dobré víře, že přístup do domu přes pozemek žalovaného je vykonáván„ od nepaměti“. Jedná se jen o několik metrů a žalovaný ji cca ¾ roku po koupi nemovitosti v průběhu e-mailové komunikace ujistil, že„ plně respektuje právo na přístup k domu“ a že„ je ochoten přístup ke stavbě v zákonném rozsahu zřídit“. Dále žalobkyně obšírně popisovala své osobní a rodinné poměry, kdy se přestěhovala z [obec] do (od zakoupené nemovitosti) asi 3 km vzdáleného [část obce], včetně jejího zapojení do obecního a komunitního života, a domnívá se, že míra jejích aktivit by měla být pro soud také určující pro vyhovění žalobě. Rovněž uvádí, že žalovaný jí nabízel odkoupení domu nejprve za jí zaplacenou kupní cenu ve výši [částka], v létě 2020 jí pak nabízel částku [částka]. Obě nabídky odmítla. 6. Žalovaný v duplice uváděl, že popis kupovaného domu v kupní smlouvě zachycoval jen některé vady objektu, když se jednalo o cca 20 let neobydlený a neužívaný dům v prakticky demoličním stavu. Již stav nemovitosti mohl být pro jakéhokoliv obezřetného kupce varováním, že otázku zajištění přístupu k domu je třeba ověřit. Současně žalovaný uvádí, že v rámci pozdějších vyjednávání žalobkyni nabídl výměnou jiný dům v sousedství - konkrétně [adresa], kde mohla začít bydlet a realizovat si své sny. Jeho návrh žalobkyně odmítla. 7. V rámci prvního jednání před soudem účastníci doplnili svá stanoviska ještě v tom směru, že žalovaný je ochoten prodat žalobkyni pozemky v okolí jejího domu o výměře cca 4.000 m2 za jednotkovou cenu [číslo] Kč/m2 O to žalobkyně nemá zájem. Žalobkyně je naopak ochotna koupit od žalovaného pozemky pouze v rozsahu asi 2.000 m2, přičemž uvedenou cenu za 1 m2 akceptuje – o to nemá zájem žalovaný, neboť zbývající část přilehlých pozemků by ztratila na ceně. 8. Ze snímku katastrální mapy a žalobkyní předloženého geometrického plánu je zjevné, že pozemek st.p. [číslo] se nachází přibližně uprostřed pozemku p. [číslo] od – pozemku p. [číslo] je vzdálen cca 6 -10 metrů. Srovnáním katastrální mapy, leteckých snímků a snímku turistické mapy je zjevné, že pozemek p. [číslo] protíná napříč louky v okolí postavených domů, ale v turistické mapě není zaznamenán jako cesta, vizuálně není na leteckých snímcích pozorovatelný jako cesta a celá oblast se jeví jako jednolitá louka. 9. Z výpisu z KN, [list vlastnictví] pro obec Adršpach a k.ú. [část obce] je zjevné, že vlastníkem pozemku p. [číslo] o výměře [výměra] a několika dalších sousedících pozemků v místě je žalovaný a pozemky nabyl dědictvím v roce 1999 a v roce 2004. 10. Z kupní smlouvy z [datum] uzavřené mezi prodávající organizací [anonymizována tři slova] [obec] a kupujícím [jméno] [příjmení] je zjevné, že dům [adresa] se st.p. [číslo] v k.ú. [část obce] koupil [jméno] [příjmení] za částku [částka]. 11. Z notářského zápisu o kupní smlouvě z [datum] je zjevné, [jméno] [příjmení] tyto nemovitosti (dům s pozemkem) prodal [anonymizováno] [jméno] [příjmení] za částku [částka]. 12. Ze zprávy [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], je zjevné, že v domě [adresa] v [část obce] je evidována vodovodní přípojka, odběr vody byl zrušen v červnu 2014 na žádost tehdejšího majitele. Odběr vody dosud nebyl obnoven. 13. Ze zprávy firmy [právnická osoba], je zjevné, že v domě [adresa] je evidováno odběrné místo, ale v dotazovaném období od [datum] do současné doby tam byl nulový odběr el. energie. 14. Z emailové komunikace mezi žalovaným a tehdejší právní zástupkyní [jméno] [příjmení] vyplývá, že na počátku listopadu 2016 bylo vedeno jednání o koupi nemovitosti [jméno] [příjmení]. Jednání dle předložené komunikace bylo takřka uzavřeno, když byly řešeny jen záležitosti typu rodinný stav žalovaného, zda koupě bude do SJM, nebo do výlučného vlastnictví, zda souhlasí s výší odměny za sepsání kupní smlouvy a úschovu atd., přičemž nedocházelo ke sporům. Z komunikace dále vyplývá, že [datum] žalovaný zasílal druhé straně již jen rodné číslo pro přípravu kupní smlouvy a pak až [dat