56 C 5/2020-248 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobce se žalobou podanou domáhal úhrady nájemného a náhrady škody, která vznikla v souvislosti s ukončením nájemní smlouvy se žalovanou. Žalovaná uzavřela dne 20. 8. 2015 se žalobcem smlouvu o nájmu bytu nacházejícího se v domě [adresa] ulice [ulice] v [obec] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to do 31. 8. 2017 (v žalobě je písařská chyba uvedeno datum, kdy byla smlouva uzavřena). Smlouva byla prodloužena do 31. 8. 2020 a to v souladu se smlouvou. Výše nájemného byla upravována písemnými dodatky ke smlouvě. Poslední úprava výše nájemného byla učiněna dodatkem smlouvy ze dne 7. 1. 2019. Dne 20. 11. 2019 sdělila žalovaná žalobci telefonicky, že nesouhlasí s vyúčtováním spotřebované vody a z bytu bez ohledu na Smlouvu odchází. Žalobce tuto formu výpovědi, i když není dodržena sjednaná forma, akceptoval. Následně si byt s výhradami k jeho stavu převzal. Žalovaná tvrdila, že byla z bytu žalobcem vyhozena, ale toto tvrzení je zcela účelové. Žalovaná předala byt neuklizený, byt nebyl vymalován a vykazoval další vady způsobené užíváním, které nejsou běžným opotřebením. Zejména se jedná o vyleptaný flek desinfekcí na dřevěné podlaze, neodbornou instalací závěsu u vany byly poškozeny obklady v koupelně, lakovaný povrch vany byl poškozen pravděpodobně pádem těžkého předmětu, v důsledku nedostatečného větrání byla v bytě plíseň a byly poškozeny obložky interiérových dveří, interiérové dveře byly znečištěné žlutou barvou. Žalovaná dále neodstranila změnu, kterou provedla bez souhlasu žalobce a to obkladovou dlažbu u kuchyňské linky. Žalobce na odstranění této dlažby trval. Žalobce musel nechat byt vyklidit, odstranit vady způsobené žalovanou a byt vymalovat. Za toto uhradil celkem částku 29 959,88 Kč. Žalovaná dále neuhradila faktury za služby spojené s užíváním bytu ze dne 8. 2. 2016 na částku 2 297 Kč. Tento nárok je však promlčen a žalobce jej neuplatňuje. Dále neuhradila fakturu ze dne 20. 7. 2017 na částku 1 104 Kč, nájemné za měsíc listopad 2019 ve výši 3 360 Kč. Žalobce tedy požaduje částku 4 464 Kč. Dále žalobce žádá úhradu nájmu ve výši 3 360 Kč za měsíc prosinec 2019 jako minimální náhradu ušlého zisku a to vzhledem k nestandartnímu způsobu skončení nájemního vztahu. Celkově činí pohledávka žalobce za žalovanou částku 37 783,88 Kč, na tuto částku si započetl žalobce složenou jistotu ve výši 9 000 Kč a požaduje tedy zaplacení částky 28 783,88 Kč. Žalobce upřesnil, že požaduje úhradu nájemného za měsíc prosinec 2019 v částce 3 360 Kč, náhradu škody za opravu vyleptaného poškození podlahy v částce 17 975,88 Kč, náhradu škody za odstranění obložení nad pracovní deskou v kuchyni ve výši 5 114 Kč, náhradu škody za vymalování bytu v částce 984 Kč a náhradu škody za úklid bytu v částce 1 250 Kč. Na další pohledávky uvedené v žalobě využil žalobce složenou jistotu ve výši 9 000 Kč a to konkrétně na nájemné za listopad 2019 ve výši 3 360 Kč, na úhradu vodného částku 1 104 Kč, na částečnou úhradu nákladů za vymalování bytu částku 4 536 Kč, když požaduje zbývající částku 984 Kč. Zákonné úroky z prodlení žádá z částky 3 360 Kč od 11. 1. 2020 do zaplacení, z částky 5 520 Kč od 21. 1. 2020 do zaplacení. 2. K návrhu žalobce vydal soud platební rozkaz, do kterého podala žalovaná odpor. V písemném odůvodnění odporu žalovaná tvrdila tyto skutečnosti: Žalovaná potvrdila údaje o uzavření nájemní smlouvy. Odkázala na text smlouvy ohledně doby trvání nájmu na to zejména na ujednání týkající se prodloužení nájemní smlouvy. Nájemní vztah byl sjednán do 31. 8. 2017, fakticky byl prodloužen do 31. 8. 2019 a to s odkazem na ujednání ve smlouvě. Po datu 31. 8. 2019 užívala žalovaná byt bez právního důvodu, neboť ještě neuplynula doba, po které by se nájemní vztah prodloužil. Žalovaná uvádí, že podle textu smlouvy mohla po dobu tří měsíců kdykoliv nájemní byt opustit a to na základě svého uvážení nebo mohla být k vyklizení bytu vyzvána žalobcem. Žalovaná koncem měsíce listopad 2019 kontaktovala telefonicky žalobce, sdělila mu své výhrady k vyúčtování spotřebované vody a sdělila mu, že se z bytu odstěhuje. Po tomto telefonickém rozhovoru se žalovaný dostavil do bytu, doma byl pouze invalidní manžel žalované a žalobce mu sdělil, že mají v bytě nechat kuchyňskou linku, kterou si žalovaná pořídila na vlastní náklady, neboť by bylo škoda ji stěhovat pryč. Dne 20. 11. 2019 se žalovaná s manželem z bytu odstěhovala. Byt byl vymalován a uklizen. Žalobce při této příležitosti sdělil, že o kuchyňskou linku již nemá zájem a nepřevzal klíče od bytu. Následně nechala žalovaná kuchyňskou linku a sporák vystěhovat a dne 28. 11. 2019 si žalovaný převzal klíče od bytu, aniž by měl ke stavu bytu jakékoliv výhrady. Žalovaná uvedla, že žalobce měl sdělit své výhrady ke stavu bytu ihned, když byt přebíral. Byt byl uklizený. Žalovaná dále namítala, že žalobce nechodil odepisovat stav vodoměru, není jí zřejmé, z čeho účtoval spotřebovanou vodu. Žalovaná dále sporuje tvrzení, že jí byla zaslána předžalobní výzva. Prosté e-mailové sdělení, že nezaplatila požadovanou částku, nepovažuje za kvalifikovanou předžalobní výzvu. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Tvrdila, že fotografie, které předkládá žalobce, jsou bez data, jsou„ falešné“, neboť dle jejího názoru jsou z jiné doby nebo z jiného bytu. 3. Soud v průběhu řízení provedl dokazování výslechem žalobce, výslechy svědků, listinami, fotografiemi. Z provedených důkazů učinil tato skutková zjištění a dovodil právní závěry. 4. K nároku na zaplacení nájemného za měsíc prosinec 2019: Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou dne 20. 8. 2015 je zjištěno, že předmětem nájmu byl byt označený v žalobě. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou a to do 31. 8. 2017. Ve smlouvě v čl. III bod 2. je ujednání o pokračování nájmu a to tak, že v případě, že nájemce užívá byt po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v té době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let, pokud strany neujednají něco jiného. Dodatkem ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 7. 1. 2019 byla sjednána výše nájemného na částku 3 360 Kč měsíčně. V daném případě tedy došlo k obnovení nájmu do 31. 8. 2019. Žalovaná ukončila užívání bytu v listopadu 2019, když 20. 11. 2019 sdělila žalobci, že v užívání bytu nebude pokračovat a z bytu se odstěhovala a dne 28. 11. 2019 předala žalobci klíče od bytu (jak uvádí v písemném vyjádření čl. 72 spisu). Žalobce toto tvrzení nijak nesporoval. Na základě těchto skutečností soud uzavřel, že žalovaná ve lhůtě před uplynutím 3 měsíců po skončení nájemní smlouvy (skončila 31. 8. 2019) oznámila žalobci, že v nájmu nebude pokračovat a nájemní smlouva se již v souladu s článkem III. bod 2. neprodloužila. Nájemní vztah tedy zanikl uplynutím doby a k prodloužení nájemní smlouvy nedošlo. 5. Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 6. Soud tedy neshledává žádný právní důvod pro to, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci nájemné za měsíc prosinec 2019 a v této části žalobu včetně požadavku na zaplacení zákonného úroku z prodlení zamítl. 7. Žalobce dále uplatňuje požadavky na náhradu škody, která měla vzniknout zaviněním žalované tím, že po skončení nájmu nepředala žalobci byt ve stavu, aby nevykazoval vady. Žalobce upřesnil, že požaduje zaplacení škody za vyleptaný flek na dřevěné podlaze, zaplacení nákladů za odstranění obložení nad pracovní deskou v kuchyni, za vymalování bytu a za úklid bytu, neboť tvrdil, že byt byl předán, aniž by byl vymalován, uklizen a nebyla odstraněna obkladová dlažba v kuchyni. Flek – skvrna na dřevěné podlaze byla dle tvrzení žalobce způsobena chováním žalované. 8. Podle § 2293 odst. 1 o.z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. 9. Podle § 2293 odst. 2 o.z. nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. 10. Podle § 2293 odst. 3 o.z. nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. 11. Podle § 2894 odst. 1 o.z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody). 12. Soud v průběhu řízení vyslechl svědky, z jejichž výpovědí zjistil následující skutečnosti, které se vztahují k předmětu sporu: 13. Svědkyně [jméno] [příjmení] (čl. 94) byla sousedkou žalované. V lednu 2020 se do bytu nastěhoval jiný nájemník a v době jednání dne 17. 8. 2020 už tam bydlí další nájemník, a to asi týden. Byt po odstěhování žalované navštívila na žádost žalobce, neví, kdy to bylo, ale bylo teplo. V bytě byla poničená kuchyňská linka a to od vody, byla nabobtnalá. Na podlaze v