8 C 19/2022-82 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobou podanou u soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit jí částku 249.000 Kč s příslušenstvím, to vše z titulu neuhrazené části kupní ceny vyplývající z kupní smlouvy, kterou účastníci uzavřeli dne [datum] a jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] v domě [adresa] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku č. parc. [číslo] o velikosti [číslo], v obci a katastrálním území Jaroměř, zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, [stát. instituce], na [list vlastnictví] s odkazem na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek], část [územní celek] [anonymizováno]. Žalobkyně tvrdila, že dne [datum] účastníci uzavřeli dodatek [číslo] ke kupní smlouvě, kterým žalobkyně souhlasila s provedením dílčích rekonstrukčních prací dle požadavku žalovaného s tím, že poslední část kupní ceny ve výši žalované částky bude žalovaným doplacena dodatečně. Uzavřela, že požadavkům žalovaného ve smyslu uzavřené kupní smlouvy ve znění uvedeného dodatku [číslo] řádně vyhověla a je proto oprávněna požadovat úplné doplacení sjednané kupní ceny. Žalovaný však na zbývající část kupní ceny ve výši 249.000 Kč až dosud ničeho nezaplatil. 2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Potvrdil, že dle dodatku [číslo] ke kupní smlouvě uzavřené dne [datum] doplatek kupní ceny ve výši 249.000 Kč byl vázán na dodělání rekonstrukčních prací nejpozději do [datum], poukázal však na to, že v důsledku nedodržení tohoto termínu ze strany žalobkyně, nebyl povinen doplatek kupní ceny uhradit. 3. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne [datum] uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] v domě [adresa] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku č. parc. [číslo] o velikosti [číslo], to vše v obci a [katastrální uzemí], kupní cena byla mezi účastníky sjednána ve výši [částka]. Účastníci dále učinili nesporným, že dne [datum] uzavřeli dodatek [číslo] ke kupní smlouvě, v jehož rámci žalobkyně souhlasila s provedením dílčích rekonstrukčních prací dle požadavku žalovaného a s tím, že zbývající část kupní ceny ve výši 249.000 Kč, bude žalovaným doplacena dodatečně. Tento dodatek účastníci podepisovali v okamžiku, kdy na kupní cenu již bylo žalovaným uhrazeno [částka] a žalovaný předmět koupě užíval. Žalobkyně podepsala dodatek dne [datum] a žalovaný dne [datum]. [příjmení] bylo i to, že žalovaný žalovanou částku 249.000 Kč až dosud neuhradil. Mezi účastníky dále nebylo sporu o tom, že v rámci kupní smlouvy (článek IV. odst. 1.3) a dodatku [číslo] (článek I. odst. 1.3) se žalobkyně zavázala provést následující rozsah rekonstrukčních prací: pochozí podlaha a osvětlení na půdě, vyspravení opěrné zdi do sklepa, oprava schodů, osazení osvětlení a dveří do sklepa, osazení vjezdové brány a oplocení, oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo a stříšky do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo. [příjmení] bylo ani to, že dne [datum] účastníci sepsali předávací protokol dle dodatku [číslo] ke kupní smlouvě, jehož předmětem bylo stvrzení dokončení rekonstrukčních prací s tím, že žalovaný ve vztahu k jednotlivým rekonstrukčním pracím vznesl výhrady zaznamenané na následujících dvou stranách protokolu. Tohoto úkonu na místě samém se účastnila žalobkyně, žalovaný, pracovnice [anonymizováno] [příjmení] [jméno] [příjmení] a právní zástupkyně žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] s tím, že druhou a třetí stranu předávacího protokolu z [datum] sepisovala zástupkyně žalovaného [příjmení] [příjmení] za přítomnosti všech účastníků tohoto úkonu, kdy účastníci postupně procházeli budovu a jednotlivá místa rekonstrukčních prací. Účastníci konečně učinili nesporným, že stav rekonstrukčních prací vymezených v předávacím protokolu z [datum] byl totožný jako k datu [datum] a dále, že žalobkyně v návaznosti na úkon zachycený předávacím protokolem z [datum] zaslala žalovanému dopis datovaný dne [datum], ve kterém se vyjádřila k jednotlivým sporným položkám. 4. Mezi účastníky bylo sporné to, zda rekonstrukční práce vymezené v předávacím protokolu z [datum] byly dokončeny k [datum], tedy zda byla dokončena pochozí podlaha půdy a osvětlení na půdě, zda byla dokončena oprava schodů (půdy i do sklepa), zda bylo řádně dokončeno osazení osvětlení, zda bylo dokončeno osazení vjezdové brány a oplocení, zda byla dokončena oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo, a zda předmět koupě trpěl v době sepisu předávacího protokolu dalšími vadami, které jsou sepsány v protokolu. 5. Kupní smlouvou z [datum] má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] v domě [adresa] spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech budovy a pozemku č. parc. [číslo] o velikosti [číslo], v obci a katastrálním území Jaroměř, zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, [stát. instituce], na [list vlastnictví] s odkazem na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek], část [územní celek]. V článku III. kupní smlouvy byla kupní cena sjednána ve výši [částka]. V článku IV. kupní smlouvy bylo ujednáno, že část kupní ceny ve výši [částka] bude kupujícím uhrazena již před uzavřením kupní smlouvy (odst. 1. bod 1.1), že část kupní ceny ve výši 49.000 Kč uhradí kupující prodávající nejpozději do pěti pracovních dnů po uzavření kupní smlouvy (odst. 1 bod 1.2) a že část kupní ceny ve výši 249.000 Kč uhradí kupující prodávající nejpozději do pěti pracovních dnů od nabytí právní moci rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva k předmětu převodu do katastru nemovitostí a dodělání rekonstrukčních prací (pochozí podlaha a osvětlení na půdě, vyspravení opěrné zdi do sklepa, oprava schodů, osazení osvětlení a dveří do sklepa, osazení vjezdové brány a oplocení, oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo a stříšky nad schodištěm do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo), kdy dodělání výše uvedených rekonstrukčních prací potvrdí p. [celé jméno žalovaného] písemně s tím, že v případě nedodržení tohoto termínu bude částka ve výši 249.000 Kč vrácena straně kupující (odst. 1 bod 1.3). 6. Dodatkem [číslo] ke kupní smlouvě má soud za prokázané, že účastníci dne [datum] uzavřeli dodatek, jehož předmětem byla mimo jiné změna článku IV. odst. 1 bod 1.3 kupní smlouvy ze dne [datum] na následující znění: „ částku ve výši 249.000 - Kč uhradí strana kupující bezhotovostním převodem přímo na účet strany prodávající, a to nejpozději do 5 pracovních dnů od dodělání rekonstrukčních prací (pochozí podlaha a osvětlení na půdě, vyspravení opěrné zdi do sklepa, oprava schodů, osazení osvětlení a dveří do sklepa, osazení vjezdové brány a oplocení, oprava střechy nad bytem, aby nezatékalo a stříšky nad schodištěm do sklepa tak, aby na schody přímo nepršelo), které kupující požaduje dodělat nejpozději do [datum]. Dodělání výše uvedených rekonstrukčních prací potvrdí p. [celé jméno žalovaného] písemně. Odepření podpisu nemá vliv na průběh lhůty pro úhradu kupní ceny. V případě nedodržení tohoto termínu není strana kupující povinna tuto částku uhradit.“ 7. Protokolem o předání nemovitosti má soud za prokázané, že předmět kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne [datum] byl žalovanému předán již dne [datum]. 8. Z Předávacího protokolu dle dodatku [číslo] ke kupní smlouvě soud zjistil, že účastníci za přítomnosti realitní makléřky [jméno] [příjmení] a zástupkyně žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení] dne [datum] sepsali předávací protokol, jehož předmětem mělo být stvrzení, že předmět koupě byl řádně předán ve stavu odpovídajícímu smluvní dohodě a že byly dodělány rekonstrukční práce vymezené v čl. IV odst. 1 bod 1.3 Smlouvy. Protokol na straně 2) a 3) obsahuje výhrady žalovaného k dokončení jednotlivých rekonstrukčních prací specifikovaných na straně 1) protokolu. Pokud jde o závazek dokončit pochozí podlahu půdy a osvětlení na půdě žalovaný vznesl výhradu spočívající v tom, že pochozí podlaha nebyla dokončena, protože u vstupu na půdu nebyl dodělán práh, současně žalovaný vyjádřil nesouhlas s tím, že osvětlení bylo pouze bateriové, tedy bez elektrického přívodu. Pokud jde o závazek dokončit vyspravení opěrné zdi do sklepa žalovaný vznesl výhradu, že opěrná zeď byla sice vyspravena, ale nebyla dokončena povrchová úprava této zdi, kdy na zdi chyběla finální povrchová úprava (štuková omítka). Žalovaný dále vznesl výhradu, že na schodech do sklepa nebyly vyspárované dlaždice na schodech. Žalovaný dále vznesl výhradu, že žalobkyně nesplnila svůj závazek opravit stříšku nad schodištěm do sklepa tak, aby do sklepa nezatékalo. Vytkl žalobkyni, že z boku kovového schodiště není zhotoveno plechování, které by mělo předcházet zatékání srážkové vody do sklepa, kdy z boku na schodiště prší. Žalovaný dále vytkl žalobkyni, že ve sklepě zcela chybělo osvětlení. Žalovaný dále vznesl výhradu, že nebylo dokončeno osazení vjezdové brány a