14 C 263/2020-63 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobci se domáhali žalobou doručenou soudu dne [datum] po žalované vyklizení pozemků specifikovaných ve výroku I. Uvedli, že tyto jsou v jejich společném jmění manželů na základě kupní smlouvy uzavřené s paní [jméno] [příjmení] dne 16.11. 2018. Posledně jmenovaná pozemky nabyla darováním od pana [jméno] [příjmení] smlouvou ze dne 27.9. 2004. Žalovaná byla oprávněna tyto užívat na základě nájemní smlouvy [číslo] ze dne 20.7. 2004 uzavřené s [jméno] [příjmení]. V této smlouvě byl nájemní vztah sjednán na dobu neurčitou s výpovědní dobou v délce 1 roku. Vedle této smlouvy byla uzavřena ještě dne 10.11. 2004 smlouva [číslo] dne 17.6. 2013 smlouva [číslo]. V posledně uvedené byla v čl. VI. sjednána pětiletá výpovědní doba, ale pouze v souvislosti s nájemným. Nájemní právo žalované k pozemkům zaniklo ke dni 30.9. 2019 na základě výpovědi pronajímatelky [jméno] [příjmení] ze dne 10.9. 2018. Žalovaná i přes výzvy žalobců odmítá pozemky vyklidit s odkazem na smlouvu [číslo] ohledně které zastávají žalobci názor, že je absolutně neplatná pro počáteční nemožnost plnění, shodně jako smlouva [číslo]. Pokud byly nemovité věci již jednou pronajaty, nelze je znovu pronajmout týmž nájemcům novou nájemní smlouvou, jestliže tato neobsahuje žádné ujednání o zrušení dříve uzavřené smlouvy či její změny. Odkázali na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 1657/ a sp.zn. 26 Cdo 2628/2000, z nichž vycházelo ve svém právním hodnocení i Ministerstvo zemědělství v rozhodnutí ze dne 4.2. 2020 sp.zn. [číslo] v řízení o provedení aktualizace evidence půdy. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Smlouvu uzavřenou s [jméno] [příjmení] [číslo] považovala za platnou. Právní vztah účastníků podřizovala režimu nového občanského zákoníku. Uvedla, že v případě, kdy by tato smlouva nebyla považována za novou nájemní (pachtovní) smlouvu, byla by nepochybně písemnou dohodou o změně smlouvy předchozí a současně byla platně dohodnuta pětiletá výpovědní doba, která se vztahuje k pachtovnímu vztahu, nikoliv jen k výši nájemného. Z tohoto důvodu navrhovala žalobu zamítnout, neboť dosud neuplynula výpovědní doba. 3. Po provedeném dokazování soud učinil následující skutková zjištění. 4. Mezi stranami nebylo sporné, že žalobci jsou vlastníky předmětných pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] ve pozemky ve zjednodušené evidenci – původ Pozemkový katastr, v obci [anonymizováno] – [obec], katastrální území [anonymizováno] Tyto jsou součástí jejich společného jmění manželů. Současně bylo nesporným, že paní [jméno] [příjmení] listinou ze dne 10.9. 2018 adresovanou žalované nájem těchto pozemků vypověděla, přičemž žalovaná doručení této výpovědi nesporovala. 5. Na základě nájemní smlouvy [číslo] ze dne 20.7. 2004 uzavřené mezi žalovanou a [jméno] [příjmení], [anonymizována dvě slova], byly tyto pozemky předány žalované k provozování zemědělské výroby s dobou pronájmu od 1.1. 2005 na dobu neurčitou. Nájemné bylo sjednáno za všechny pozemky v částce 2 589 Kč ročně. V bodu III. byla dále sjednána výpovědní lhůta 1 rok s tím, že nájem lze vypovědět vždy k 1.10 běžného roku. Ujednání v čl. IV. o nájemném mohlo být každý rok doplněno dodatkem podle ekonomické situace podniku. Současně veškeré změny a dodatky k této smlouvě měly být činěny písemně, po předchozí dohodě obou stran (čl. VI druhý odstavec). Tyto skutečnosti soud zjistil z textu této smlouvy. 6. Následně dne 10.11. 2004 byla uzavřena žalovanou smlouva naprosto totožného znění s [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec a číslo]. Výše nájemného včetně doby nájmu a výpovědní lhůty byly sjednány shodně. 7. Ze smlouvy datované dne 17.6. 2013 [číslo] soud dále zjistil, že mezi [jméno] [příjmení] a žalovanou byla sjednána nájemní smlouva ohledně totožných pozemků, jejímž předmětem byl jejich pronájem za účelem provozování zemědělské výroby, přičemž výše nájemného byla sjednána na částku 8 356 Kč ročně celkem. Podle článku IV: byl nájemní vztah sjednán od 1.1. 2013 na dobu neurčitou a dáel v tomto ustanovení upravena otázka úhrady daní. Podle čl. VI. bylo„ nájemné za pronajaté pozemky stanoveno v částce 8 365 Kč, s pětiletou výpovědní lhůtou a to ke dni 1.10 běžného roku, splatné je do 31.12 běžného roku. Dojde-li během platnosti nájemní smlouvy k podstatné změně ekonomických poměrů, sjednané nájemné se úměrně těmto změnám upraví. Veškeré změny a dodatky k této nájemní smlouvě musí být učiněny písemně po dohodě obou stran.“ V článku VIII a IX pak byly řešeny vztahy stran po případném zahrnutí pozemků do pozemkových úprav dle zvláštních právních předpisů. 8. Z výpovědi [jméno] [příjmení] datované dne 10.9. 2018 soud dále zjistil, že jmenovaná v této listině odkazovala toliko na nájemní smlouvu [číslo] uzavřenou s [jméno] [příjmení]. 9. Po právní stránce soud hodnotil věc dle níže citovaných ustanovení. 10. Podle ust. § 3074 odst. 1 občanského zákoníku, z.č. 89/2012 Sb. účinného od 1.1. 2014 (dále jen o.z.) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů, tj. občanským zákoníkem z.č. 40/1964 Sb. (dále jen obč. zák.). To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. 11. Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. 12. Podle § 677 odst. 1 obč. zák zrušit nájemní smlouvu sjednanou na neurčitou dobu lze, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí. Podle odst. 2 tohoto ustanovení nájemní smlouvu lze vypovědět při nájmech pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu5) v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1. října běžného roku; při nájmech jiných nemovitostí v tříměsíční lhůtě, při nájmu movitých věcí v jednoměsíční lhůtě. 13. Podle ust. § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. 14. Po posouzení výše uvedených skutkových zjištění dle výše citovaných ustanovení posoudil soud žalobu za uplatněnou nikoliv po právu. Žalobci uplatnili jako vlastníci předmětných pozemků žalobu na ochranu tohoto práva spočívající dle jejich tvrzení v užívání žalované bez právního důvodu ve smyslu citovaného ustanovení § 1040 o.z. Předmětem posouzení soudu a zásadním bodem sporu byla otázka platnosti ujednání nájemní smlouvy [číslo] ze 17.6. 2013 uzavřené mezi jejich předchůdkyní a žalovanou a v tomto kontextu výpověď podaná také jejich právní předchůdkyní ve vztahu k délce výpovědní doby. Soud s ohledem na dobu uzavření této smlouvy, jakož i předchozích smluv, které účastníci, resp. předchozí vlastníci a žalovaná uzavřeli, tyto posuzoval dle citovaného přechodného ustanovení § 3074 odst. 1 o.z. dle právní úpravy účinné do 31.12. 2013, tedy z.č. 40/1964 Sb., i když dle současného zákona se jinak jedná o nájem zemědělských pozemků, tedy o pacht. Žalobci svůj nárok opírali o tvrzení o absolutní neplatnosti smluv uzavřených po sjednání smlouvy [číslo] mezi [jméno] [příjmení] a žalovanou, tedy nájemních smluv [číslo] mezi paní [příjmení] a žalovanou. Domnívali se, že nelze sjednat platně nájemní smlouvu ke stejnému předmětu nájmu, jestliže předchozí nájemní vztah trvá a nedošlo k jeho zániku či změně. Je pravdou, že žalobci odkazovali na judikatorní praxi Nejvyššího soudu v rozhodnutích sp.zn. 26 Cdo 1657/2004 a sp.zn. 26 Cdo 2628/2000, která na těchto závěrech spočívá. Dle názoru soudu nelze této argumentaci v zásadě pro vztahy, kterých se tato rozhodnutí týkala, jakkoliv odporovat, neboť se jednalo o vztahy z nájmu bytu (konkrétně ujednání o změně jejich doby trvání z neurčité na určitou či naopak), když současně lze dovodit zvýšený zájem na ochraně těchto vztahů. V předmětném sporu jde však o vztah z nájmu zemědělských pozemků, kdy zjevně žalovaná postupně uzavírala s totožnými nájemci dle vývoje ekonomické situace v této oblasti nové smlouvy, aniž by předchozí úpravu a ujednání jakkoliv řešila. Důvodem tohoto postupu vedle navýšení nájemného byly i s tím spojená úprava výpovědní doby, odvod daní a probíhající pozemkové úpravy, jak ostatně vyplývá i z ujednání posledně uzavřené smlouvy [číslo] Tyto vztahy pak zcela zjevně fungovaly a nikdo novou úpravu včetně navýšení nájemného nepopíral. Ohledně posledně zmíněného nemá soud oproti žalobcům pochybnost o termínu„ pětiletá výpovědní doba,“ tuto nelze vykládat jinak než délku výpovědní doby, ač upravenou poněkud nelogicky v článku upravujícím nájemné. Soud se domnívá proto, že na tyto vztahy, kdy sjednávání dalších nových smluv bylo zřejmě běžnou praxí a tyto fungovaly a byly plněny oběma stranami, nelze nahlížet s přílišným formalistickým pojetím vyžadovaném právě u úpravy bytového nájmu dle zmíněných judikátů. I když nové smlouvy neřešily výslovně, jak naložit s předchozími vztahy, zda tyto formálně zanikly, či nadále platí a dochází jen ke změně kumulativní novací, dle ná