12 C 81/2024-381 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobkyně se žalobo podanou dne , datum, proti žalovanému domáhala, aby byla určena neplatnost rozhodnutí správce domu čp. , Anonymizováno, , tituly za jménem, , adresa, ze dne , datum, , které přijal žalovaný jako většinový vlastník ve znění „Každý z vlastníků má možnost přispět k opravám, údržbě a úklidu společných částí domu čp. , Anonymizováno, svým vlastním přičiněním. Jedná se zejména o malé opravy, drobné údržbářské práce či mimořádný úklid nad rámec úkonu zahrnutých v přehledu měsíčních paušálních náhrad, které zajišťuje správce. Cílem tohoto rozhodnutí – opatření je snaha o snížení nákladů při objednávání komerčních dodavatelů. Správce rozhoduje o přidělení úkolů jednotlivým vlastníkům, stanovuje časový rámec pro splnění úkolu a zajišťuje patřičné vybavení pro splnění zadaného úkolu. Pro splnění úkolu správce provede kontrolu a převzetí. Za takto vykonanou práci – splněný úkol náleží konkrétnímu vlastníkovi kompenzace ve výši , částka, za každou započatou hodinu práce, viz položka hodinový manžel v přehledu níže. Kompenzace za každou započatou hodinu úklidových prací činí , částka, .“ (dále jen Rozhodnutí 1). Dále se žalobkyně domáhala určení neplatnosti rozhodnutí žalovaného ze dne , datum, , kterým jako většinový vlastník rozhodl takto: „Správce je oprávněn jménem domu čp , Anonymizováno, /, Anonymizováno, najmout advokátní kancelář, podat podnět ke kárné komisi České advokátní komory, případně i informovat zástavního věřitele dlužníka. Vlastníci souhlasí s alokováním částky , částka, k pokrytí právního zastoupení při vymáhání dlužné částky po dlužníkovi. Každý z vlastníků je povinen na pokrytí nákladů právního zastoupení přispět dle výše svého spoluvlastnického podílu. Výše podílu vlastníka jednotek č. , hodnota, a č. , hodnota, činí , částka, . Vlastníci jsou povinni složit svůj podíl a účet správce do tří dnů od oznámení výsledku hlasování“ (dále jen „Rozhodnutí 2). Žalobkyně tvrdila, že žalovaný jako vlastník většinového podílu vykonává funkci správce a žalobkyně je neustále obtěžována a šikanována nespravedlivými rozhodnutími nepřiměřeně zasahujícími do jejích práv a zájmů. Žalovaný neustále přijímá rozhodnutí o důležitých otázkách správy budovy jako je komplexní rekonstrukce domu, poplatky za úklid a opravy v domě, o odměnách správce a také o vyplacení zálohy na právní služby. Dále žalobkyně uváděla, že žalovaný jako správce neplní řádně své povinnosti, zejména žalobkyni dosud nepředložila rozpis paušálních záloh na služby spojené s užíváním jednotlivých jednotek č. , hodnota, a 3, navyšuje paušální zálohy na služby o míru meziroční inflace bez toho, aby to bylo oprávněné dle prohlášení vlastníka. Dále žalovaný dosud v rozporu s prohlášením vlastníka nesjednal pojištění nemovitosti a neustále přijímá šikanózní rozhodnutí, se kterými žalobkyně nesouhlasí. Žalobkyně dále uváděla, že obě citovaná rozhodnutí spadají pod mimořádnou zprávu budovy a proto požadovala vyslovení jejich neplatnosti. Namítala, že žalovaný schválil tyto rozhodnutí proti vůli žalobkyně bez kvalifikované většiny a s cílem psychicky tyranizovat žalobkyni, stalkovat, vydírat, šikanovat a způsobovat ji těžkou. Proto obě rozhodnutí žalobkyně považovala za rozporné s dobrými mravy a nezákonné. V souvislosti s tím, že dle žalobkyně tyto záležitosti spadají do mimořádné zprávy, byla přehlasována většinovým vlastníkem a hrozí ji těžká újma, domáhala ochrany podle ustanovení § 1129 odst. 2 o. z., jakož i jmenování a odvolání správce2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Namítal že žalobkyně není aktivně věcně legitimována, neboť došlo k účelovému převodu z původního vlastníka , tituly před jménem, , jméno FO, na žalobkyni. Dále namítal, že žalobkyně nebyla jeho rozhodnutími přehlasována, neboť on jak správce rozhoduje na základě mandátu získaného od 100 % vlastníků a činí operativní rozhodnutí. Skutečným vlastníkem je dle žalovaného jeho bratr , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobkyně a , tituly před jménem, , jméno FO, žalovanému neposkytují součinnost a žalovaný proto dlouhodobě musí opravy údržbu a rekonstrukci zařizovat sám a tím i veškeré náklady. Z toho důvodu žalobce nesouhlasil, aby se správcem domu stal , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť mu dluží částku přesahující 1 mil. Kč, dlouhodobě nic nepřispívá do fondu oprav a předběžným opatřením bojkotuje zateplení domu. Uváděl, že sám má se správou nemovitostí rozsáhlé zkušenosti, neboť správu vykonává pro několik objektů v České republice, při výkonu správy nic neporušuje a správu domu vykonává ve prospěch obou spoluvlastníků.3. Z Prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví ze dne , datum, (čl. 171) ve spojení s výpisem z KN (čl. 10) soud zjistil, že , jméno FO, jako jediná vlastnice učinila dne , datum, písemné prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví, kterým byl dům č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , jenž je součástí pozemku st. p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, (dále jen „, právnická osoba, “), rozdělen na bytové jednotky č. , Anonymizováno, a nebytovou jednotku č. , Anonymizováno, . Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy byl určen u jednotky č. , Anonymizováno, /1 na 7664/25249, u bytové jednotky č. , Anonymizováno, na 9033/25249, u bytové jednotky č. , Anonymizováno, na 7052/25249 a u nebytové jednotky č. , Anonymizováno, na 1500/25249. Účinky zápisu vlastnictví jednotek do katastru nemovitostí nastaly ke dni , datum, .4. Z Darovací smlouvy ze dne , datum, (čl. 163) ve spojení s výpisem z KN (čl. 170) soud zjistil, že , jméno FO, dne , datum, učinila písemně prohlášení, kterým darovala žalovanému bytovou jednotku č. , Anonymizováno, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech 9033/25249, a žalovaný dne , datum, písemně prohlásil, že dar přijímá. Účinky vkladu vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí nastaly ke dni , datum, .5. Ze Zápisu ze schůze vlastníků ze dne , datum, (čl. 18) soud zjistil, že , jméno FO, a žalovaný se dne , datum, mimo jiné dohodli, že „pověřují , Jméno žalovaného, výkonem funkce správce domu na adrese , adresa, , adresa, “6. Z Darovací smlouvy ze dne , datum, (čl. 166) soud zjistil, že , jméno FO, dne , datum, písemně prohlásila, že daruje , jméno FO, bytovou jednotku č. , Anonymizováno, a nebytovou jednotku 328/3 a , jméno FO, dne , datum, písemně prohlásil, že dar přijímá. Právní účinky vkladu vlastnického práva , jméno FO, nastaly ke dni , datum, .7. Z Darovací smlouvy ze dne , datum, (čl. 160) soud zjistil, že , jméno FO, prohlásila dne , datum, písemně, že daruje žalovanému , jméno FO, bytovou jednotku č. , Anonymizováno, 1 a žalovaný dne , datum, písemně prohlásil, že dar přijímá. Právní účinky vkladu vlastnického práva žalovaného nastaly ke dni , datum, .8. Z výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, (čl. 10, 169) soud zjistil, že ke dni , datum, byli v katastru nemovitostí zapsáni jako podíloví spoluvlastníci Bytového domu , tituly před jménem, , jméno FO, s podílem 8552/25249 a žalovaný s podílem 16697/25249 s tím, že v Bytovém domě jsou vymezeny bytové jednotky č. , Anonymizováno, a nebytová jednotka č. , Anonymizováno, . Jako vlastník bytové jednotky č. , Anonymizováno, a k ní náležejícího podílu na společných částech 7664/25249 a bytové jednotky č. , Anonymizováno, a k ní náležejícího podílu na společných částech 9033/25249 byl zapsán žalovaný. Jako vlastník bytových jednotek č. , Anonymizováno, a k ní náležejícího podílu na společných částech 7052/25249 a nebytové jednotky č. , Anonymizováno, 3 a k ní náležejícího podílu na společných částech 1500/25249 byl zapsán , tituly před jménem, , jméno FO, .9. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, (čl. 168) soud zjistil, že ke dni , datum, byl v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, zapsán žalovaný, a to na základě darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne , datum, . Právní účinky vkladu vlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí nastaly dne , datum, .10. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, (čl. 170) soud zjistil, že ke dni , datum, byl v katastru nemovitostí jako vlastník bytové jednotky č. , Anonymizováno, zapsán žalovaný, a to na základě darovací smlouvy ze dne , datum, s právními účinky vkladu jeho vlastnického práva ke dni , datum, . Dále byl žalovaný zapsán jako vlastník bytové jednotky č. , Anonymizováno, a to na základě darovací smlouvy ze dne , datum, s právními účinky vkladu jeho vlastnického práva ke dni , datum, . Stav zápisu v katastru nemovitostí se ke dni , datum, nezměnil.11. Ze Smlouvy o poskytnutí nepeněžitého příplatku mimo základní kapitál ze dne , datum, (čl. 256) ve spojení s výpisem z KN (čl. 270) soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, a , právnická osoba, a , právnická osoba, se dne , datum, dohodli o převodu vlastnického práva , tituly před jménem, , jméno FO, k bytové jednotce č. , Anonymizováno, a nebytové jednotce č. , Anonymizováno, žalobkyni. Právní