22 C 71/2025-74 — Okresní soud v Novém Jičíně

1. Žalobou doručenou soudu dne 3. 3. 2025 ve znění opravy ze dne 14. 3. 2025 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 28 355 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 21 942 Kč od 15. 11. 2024 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 6 413 Kč od 25. 12. 2024 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tvrzením, že žalobce v pozici pronajímatele uzavřel s žalovaným dne 30. 11. 2011 smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byly nebytové prostory v budově č. p. , Anonymizováno, na parcele číslo st. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, , v katastrálním územím , adresa, , obci , adresa, (dále jen nebytové prostory). Nájem byl ukončen ke dni 30. 6. 2024 na základě výpovědí žalobce ze dne 20. 12. 2023. V souladu s čl. VIII Smlouvy o nájmu nebytových prostor se nájemce zavázal při předání uvést pronajaté prostory do původního stavu s přihlédnutím k normálnímu opotřebení. Dne 28. 6. 2024 se žalobce a žalovaný sešli v nebytových prostorech za účelem jejich předání žalobci. Bylo zjištěno že v místnostech číslo , hodnota, byly fakticky zničené koberce se změněnou (hadrovitou) strukturou a s výraznými barevnými změnami. Koberce byly nezpůsobilé k dalšímu užívání a v tomto stavu nemohly být nebytové prostory pronajímány další osobě. V nebytových prostorech byla dále zásadně znečištěná svítidla, na odrazových plochách a tělesech byla značná vrstva prachu, která zhoršovala rozptylování světla. O stavu učinil žalobce zápis, který žalovaný nepodepsal. Žalobce vyzval žalovaného k odstranění uvedených vad. Žalovaný v přípisu ze dne 29. 6. 2024 odmítl výtky žalobce. Vzhledem k rozdílným stanoviskům stran k řádnosti předání a převzetí nebytových prostor osvědčil žalobce stav věci notářským zápisem , tituly před jménem, , jméno FO, , sp. zn. , Anonymizováno, ze dne 20. 8. 2024. Počátkem října 2024 žalobce zajistil dodávku a pokládku nových koberců, protože výměna pouhých částí byla vyloučena, a to dodavatelem , právnická osoba, , IČO , IČO, za částku 15 192 Kč. Čištění svítidel bylo provedeno , adresa, , IČO , IČO, (společníkem a jednatelem žalobce) za cenu 6 750 Kč, tedy 500 Kč za 1 hodinu v celkovém rozsahu 13,5 hodin. Nebytové prostory bylo možno pronajmout 3 osobě až 7. 10. 2024. Za notářského zápisu vyplývá, že koberce byly zjevně za hranicí životnosti a v takovém stavu nebyly způsobilé k dalšímu užívání. Omezená funkčnost svítidel způsobená nánosem prachu důsledku zanedbané údržby měla vliv na hygienické normy stanovené pro osvětlení v kancelářských prostorách. Žalobce se tedy po žalovaném domáhal úhrady nákladů na výměnu koberců ve výši 15 192 Kč, úhrady nákladů na čištění svítidel ve výši 6 750 Kč, dále úhrady nákladů za sepis notářského zápisu ve výši 6 413 Kč, zákonného úroku z prodlení z částky 21 942 Kč od 15. 11. 2024 do zaplacení a zákonného úroku z prodlení z částky 6 413 Kč od 25. 12. 2024 do zaplacení.2. V podání ze dne 7. 5. 2025 (odůvodnění odporu proti platebnímu rozkazu ze dne 25. 3. 2025, č. j. 22 C 71/2025-31) žalovaný vznesl námitku promlčení. Dále uvedl, že žalovaný užíval nebytové prostory na základě nájemní smlouvy ze dne 30. 11. 2011 až do 30. 6. 2024, tj. přibližně 13 let. Žalovaný užíval celkem 3 místnosti, ve dvou místnostech s modrým kobercem došlo za trvání nájemního vztahu k drolení podlahové vrstvy, proto žalobce podlahu v těchto dvou místnostech opravil a na své náklady položil nový koberec (modrý). Ve třetí místnosti je červený koberec, kde nedošlo k opravě podlahy, případně k opotřebení koberce v důsledku vadné k podlahy. K okamžiku ukončení nájemní smlouvy předal nebytové prostory žalobci v řádném stavu odpovídajícímu běžnému opotřebení. Žalovaný v souladu s nájemní smlouvou ke dni ukončení nájmu provedl čištění koberců, vymalování prostor a po kompletním čištění nebytových prostor se nebytové prostory snažil předat žalobci. Po dobu trvání nájemního vztahu prováděl běžnou údržbu nebytových prostor. Koberec byl ke dni předání nájmu řádně vyčištěn a jeho stav odpovídal v běžné míře opotřebení v důsledku jeho užívání. Tvrzení o špatném užívání koberců žalovaný odmítl. Žalovaný upozornil, že při ukončení nájmu se musí přihlédnout k opotřebení. Žalovaný neměl povinnost při ukončení nájmu vyměnit koberce. Čištění zářivek (zejména vnitřních součástí nebo jejich demontáž) přesahuje rámec běžného úklidu, který je obvyklou povinností nájemce při vracení prostoru, protože zářivky mohou být elektrickým zařízením náchylným k poškození při manipulaci a neodborné čištění může způsobit poruchu nebo závadu. Čištění zářivkových svítidel vyžaduje často odšroubování krytu nebo manipulaci s elektroinstalací, což již překračuje rámec běžné údržby. Znečištění zářivek prachem na horní části zářivky většinou nebrání jejich funkčnosti a nejde o závadu. Prach na zářivkách je běžným opotřebením, ke kterému přirozeně dochází v čase. S žalovaným nebyly sjednány bližší opatření ohledně úpravy svítidel či jiné povinnosti vykonávat speciální správu či údržbu těchto svítidel, aby byly v souladu s výpočtem umělého osvětlení. Vzhledem k hodnotě zářivkových těles je vyúčtování jejich čištění jednatelem a společníkem žalobce spolu s dobrými mravy.3. Ve vyjádření ze dne 20. 5. 2025 žalobce odmítl vznesenou námitku promlčení. Poukazoval na čl. VII odst. 3 smlouvy o nájmu nebytových prostor, kde se žalovaný výslovně zavázal hradit náklady spojené mimo jiné s výměnou koberců. Koberce měly být alespoň jedenkrát ročně čištěny průmyslovým vodním vysavačem, což žalovaný nepochybně nečinil, při používání kolečkových židlí či křesel měly být používány plastové podložky. V místech, ve kterých nebyla používána kolečková křesla či židle byly koberce běžně opotřebeny v jiných částech byly fakticky zničeny v důsledku nesplnění smluvní povinnosti vyměnit koberce řádně a včas. Předmět nájmu nebyl předán ve stavu, v jakém je žalovaný převzal při zahájení nájmu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. V místnostech byly položeny vysoce zátěžové koberce určené pro užití v kancelářích, ale ani tyto nemohou odolat nesprávnému užívání po dobu 13 let. K nepřiměřenému opotřebení koberců došlo pouze v místech, kde byla nevhodně užívána kolečková křesla či židle. Nesetření prachu po dobu několika let nelze považovat za užívání předmětu nájmu jako řádný hospodář. Pořizovací cena svítidla je 1 310 Kč, s demontáží či montáží nejméně 2 000 Kč.4. Na výzvu soudu žalovaný v podání ze dne 11. 6. 2025 doplnil, že si v nebytových prostorách platil uklízečku, která každý týden uklízela (včetně vysávání koberců). Koberce v místnostech, kde žalobce neopravil podlahu, vykazoval známky používání po dobu 13 let. Tvrzení, že žalovaná byla povinna vyměnit koberce při skončení nájmu nemá oporu ve smluvních ujednáních. Nájemní smlouva upravovala běžné uklízení nebytových prostor a nikoliv specifické technické požadavky na zářivková tělesa. Dodatek č. 3 k nájemní smlouvě předložil žalobce žalovanému až ve výpovědní době a žalovaný ho odmítl uzavřít.5. Na výzvu soudu žalobce v podání ze dne 11. 6. 2025 doplnil, že za trvání nájmu byl měněn koberec na náklady žalobce v místnostech č. 201 a 203, když měl žalobce za to, že ke zničení mohla přispět i kvalita betonového potěru. V místnosti č. 202 byl koberec zásadně poškozen a podlaha nesplňovala kritéria normy ČSN 744505 a bylo povinností žalovaného předmět nájmu uvést do původního stavu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.6. V podání ze dne 2. 7. 2025 žalobce doplnil, že žalovaný dokladem o koupi podložek pod kancelářská křesla neprokazuje, že by tyto podložky řádně a po celou dobu prostorách užíval. 2 kusy podložek nemohly být používány pod křeslem všech zaměstnanců. Ohledně čištění svítidel uvedl, že na rozdíl od čištění korpusu světla, které plní pouze funkci estetickou, čištění zářivkové trubice odrazové plochy a odrazové mřížky plní funkci hygienickou, protože mnohaleté nánosy prachu snižují intenzitu osvětlení prostoru. Čištění bylo v tomto směru zcela zanedbáno.7. U jednání dne 10. 7. 2025 oba účastníci setrvali na původních stanoviscích. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne 30. 11. 2011 smlouvu o nájmu nebytových prostor. Žalovaný nebytové prostory žalobce využíval ke kancelářské činnosti až do 28. 6. 2024. K ukončení nájemního vztahu došlo na základě výpovědí žalobce ze dne 22. 12. 2023. V průběhu trvání nájmu došlo v místnostech č. 201 a č. 203 k výměně koberců na náklady žalobce z důvodu nekvalitního betonového potěru podlahy. V místnosti číslo 202 v průběhu trvání nájmu k výměně koberce nedošlo, žalobce jej vyměnil až po skončení nájmu, a právě náklady na výměnu žádá po žalovaném. Žalovaný užíval předmět nájmu přibližně 13 let. Od 7. 10. 2024 užívá nebytové prostory nový nájemce. Mezi účastníky byl spor o to, zda poškození koberce v místnosti č. 202 a zanedbaná údržba svítidel v celém nebytovém prostoru je obvyklým opotřebením předmětu nájmu a zda byl předmět nájmu (nebytové prostory) předán v souladu s uzavře