25 C 330/2023-97 — Okresní soud v Olomouci

1 Tvrzení žalobce:2 Žalobou podanou u soudu dne , datum, se žalobce domáhal po žalovaném určení neplatnosti výpovědi z podnájmu nebytového prostoru. Žalobce tvrdil, že žalovaný je nájemcem nebytového prostoru, který smlouvou ze dne , datum, podnajal žalobci, že dne , datum, byla do datové schránky žalobce doručena výpověď z podnájmu nebytového prostoru obsahující výzvu k úhradě dlužného nájemného, vyklizení a k prokázání minimálních odběrů piva a nealkoholických nápojů ze dne , datum, , že výpověď žalovaný odůvodnil tím, že žalobce dluží 3 platby podnájemného (3x , částka, = , částka, ), že došlo k závažnému porušení povinností podnájemce, že dne , datum, podal žalobce proti výpovědi námitky, na které žalovaný reagoval podáním ze dne , datum, , ve kterém námitky žalobce neuznal.3 Žalobce v průběhu řízení tvrdil, že v době podání výpovědi podnájemné za červen 2023 a červenec 2023 nebylo zaplaceno, skutková situace však spadal pod čl. 7. 6. 1. podnájemní smlouvy, když splatnost podnájemného za srpen 2023 nenastala, žalovaný si navíc ponechal kauci , částka, na úhradu dluhů na podnájemném, proto je výpověď z podnájmu neplatná, protože žalovaným užitý výpovědní důvod nelze v dané situaci aplikovat. Výpověď dále neobsahovala poučení o tom, jak se proti výpovědi bránit. Podnájemní vztah tak trval do jeho skončení dne , datum, . Poté žalovaný vnikl do nebytového prostoru, obsadil jej a znemožnil žalobci jejich další užívání. Žalobce tvrdil, že neví, zda mu byl doručen přípis žalovaného ze dne , datum, . K vyjádření žalovaného tvrdil, že v rubrice smlouvy je uvedeno, že podnájemní smlouva se řídí ustanovením § 2302 a násl. o.z., že z toho lze dovodit, že úmyslem smluvních stran zřejmě bylo podřídit práva a povinnosti smluvních stran úpravě o nájmu prostor sloužících podnikání, a to včetně řešení výpovědi z nájmu a obrany proti této výpovědi, že z judikatury citované žalovaným nelze vyčíst, jakou právní úpravu si smluvní strany v podnájemních smlouvách dohodly, pokud tedy v těchto smlouvách nebylo nic ve smyslu analogického použití § 2302 o. z. , pak judikatura na projednávanou věc nedopadá, že není jisté, že užití obecných ustanovení o nájmu je konkurenční k čl. 7. 6. 1. podnájemní smlouvy, že nejistota pramenící z chování žalovaného, které je dáno jeho subjektivním výkladem smlouvy, byla důvodem pro podání žaloby.4 Žalobce se domáhal určení uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku s poukazem na článek 7. 6. 1. smlouvy o podnájmu, že tedy § 2228 odst. 4 o. z. a § 2232 o. z. se neuplatní. Žalobce tvrdil, že se ohledem na tuto skutečnost není třeba uvádět tvrzení a označovat důkazy pro naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Po výzvě soudu dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. tak ničeho neuvedl.5 Tvrzení žalovaného:6 Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný potvrdil uzavření smlouvy o podnájmu. Žalovaný tvrdil, že poté, co nebylo uhrazeno podnájemné za červen a červenec byla zaslána žalobci výzva k úhradě dlužných plateb nejpozději do , datum, s tím, že nedojde-li k úhradě dlužných částek, je žalovaný oprávněn podnájem vypovědět, že žalobce ničeho neuhradil a neuhradil ani platbu za srpen 2023 splatnou , datum, , proto dne , datum, žalovaný žalobci podnájem vypověděl, a to z důvodu dle § 228 odst. 4 o. z. a podle § 2232 o. z., že výpověď byla žalobci doručena dne , datum, , že podle závěrů rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ze dne , datum, se zvláštní úprava soudního přezkumu oprávněnosti výpovědi pro podnájemní vztahy nepoužije, že je na žalobci, aby tvrdil naléhavý právní zájem na jím požadovaném určení dle § 80 o. s. ř., že žalobce naléhavý právní zájem na takovém určení nemá, že již dne , datum, žalovaný žalobci oznámil, že trvá na ukončení podnájmu ke dni uvedenému ve smlouvě, tj. ke dni , datum, , že samotná výpověď byla dána po právu, že užití kauce na úhradu právě dluhů na podnájemném za červen až srpen 2023 zákon ani smlouva žalovanému neukládají, že tuto kauci žalovaný užil na úhradu dlužných smluvních pokut, poukázal pak ještě na § 2313 o. z. Žalovaný dále v řízení tvrdil, že nerozporuje, že smlouva se řídí § 2302 a násl. o. z., že úmyslem smluvních stran bylo podřídit jejich vztah úpravě nájmu prostor sloužících k podnikání, že takto by se smlouva posuzovala, i kdyby nebyla uvedeným zákonným ustanovením uvozena, jelikož podnájem takových prostor se řídí právní úpravou, která je danému právnímu poměru nejbližší, žalovaný dále odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, a , spisová značka, ze dne , datum, , že z ustálené judikatury vyplývá, že přezkum výpovědi z podnájmu není možný, že § 2314 o. z. se v případě podnájmu neužije, že oprávnění podat žalobu musí vyplývat z právní úpravy a nelze si je sjednat, že smlouva neobsahuje ani odkaz na § 2314 o. z. ani ujednání stran smlouvy, že se toto ustanovení užije.7 Skutková zjištění soudu:8 Z výpisů (č. l. 24, 25) soud zjistil, že žalobce je v obchodním rejstříku zapsán od , datum, .9 Z výpisů (č. l. 26, 43) soud zjistil, že žalovaný je v obchodním rejstříku zapsán od , datum, .10 Ze smlouvy o podnájmu (č. l. 6-16, č. l. 44-48) soud zjistil, že žalovaný jako nájemce dne , datum, a žalobce jako podnájemce dne , datum, podepsali smlouvu o podnájmu části stavby č. p. , Anonymizováno, , objekt občanské vybavenosti, nacházející se na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, vše v k. ú. , adresa, – , Anonymizováno, , a to konkrétně obchodních prostor umístěných v 1. nadzemním podlaží stavby č. p. , Anonymizováno, , o výměře podlahové plochy 63,85 m2, blíže specifikovaných ve schématickém plánku, který tvoří přílohu č. , hodnota, smlouvy o podnájmu, s vchodem do podnajatých prostor z průchodu nemovitostí č. p. , Anonymizováno, z , adresa, v , Anonymizováno, a označených jako „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “ (dále též i „podnajaté prostory“) na dobu určitou od , datum, do , datum, s tím, že smlouva se prodlužuje vždy o 1 rok, pokud některá ze smluvních stran neoznámí druhé smluvní straně nejpozději 2 měsíce před koncem doby trvání smlouvy, že s prodloužením smlouvy nesouhlasí a trvá na ukončení smlouvy, že podle čl. VII. 7. 6. 1. je nájemce oprávněn vypovědět smlouvu písemnou výpovědí s výpovědní dobou v délce 1 měsíce z důvodů: a) podnájemce užívá předmět podnájmu v rozporu se smlouvou, b) podnájemce jinak hrubě porušuje své povinnosti zejména tím, že se chová v rozporu s § 2305 o. z. přes výzvu k nápravě, c) je více než 1 měsíc v prodlení s úhradou podnájemného nebo poplatku za služby, d) přenechá bez souhlasu nájemce předmět podnájmu nebo jeho část do užívání třetí osobě, že čl. VII. smlouvy ani žádná jeho část neobsahuje ujednání o přezkumu výpovědi u soudu, že podle čl. X. 10. 1. se smlouva řídí občanským zákoníkem a dalšími obecně závaznými právními předpisy, že podle čl. , právnická osoba, .1. nájemné činí , částka, , , podle čl. , právnická osoba, . 3. je splatné do 15. dne daného kalendářního měsíce, že dle čl. III. 3. 5. a III. 3. 6. je podnájemce povinen plnit výtoč piva a nealkoholických nápojů, ke kterému je žalovaný vázán dle rámcové smlouvy, a to v množství 40hl piva a nealkoholické nápoje v minimální hodnotě , částka, + DPH za dobu od 1.1 0. 2022 do , datum, , že dle čl. VI.6. 1. byla podnájemcem složena kauce , částka, , kterou nájemce může použití v průběhu trvání podnájemního vztahu na úhradu dluhů, pokud dojde k čerpání kauce, je podnájemce dle čl. VI.6. 3. povinen kauci doplnit a toto doplnění oznámit nájemci.11 Z doručenky (č. l. 55) soud zjistil, že dne , datum, v 10:27 hod. byla doručena datová zpráva od žalobce žalovanému, která byla podána dne , datum, v 10:05 hod., že předmět zprávy je uveden: „oznámení o neprodloužení smlouvy“.12 Z výzvy ze dne , datum, (č. l. 49) soud zjistil, že žalovaný sdělil žalobci, že vzhledem k tomu, že nedošlo k úhradě podnájemného za červen a červenec, 2x , částka, ani po několika výzvách, oznamuje, že trvá na ukončení podnájmu ke dni , datum, , že oznámení bylo žalobci zasláno do datové schránky a doručeno dne , datum, , že na oznámení o neprodloužení podnájmu žalobce sdělil žalovanému, že mu již nic nezaplatí, že přes toto oznámení má zájem žalobce motivovat k úhradě dluhu, a to ve snaze dohodnout se na dalším prodloužení podnájmu, upozornil na možnosti žádat úhrady smluvních pokut dle smlouvy, projevil zájem o smírné vyřízení věci. Z potvrzení (č.l. 51) soud zjistil, že dne , datum, v 22:36 hod. žalovaný odeslal žalobci datovou zprávu, že zpráva byla doručena dne , datum, v 8:28 hod.13 Z výpovědi z podnájmu ze dne , datum, (č. l. 17-18, č. l. 52-53) soud zjistil, že zástupce žalovaného za žalovaného žalobci vypověděl podnájem podnajatých prostor, a to pro dluh ve výši , částka, za platby po , částka, měsíčně za červen, červenec a srpen, vzhledem k nehrazení podnájemného dle ujednání v čl. 7. 2. podnájemní smlouvy žalovaný žalobci zaslal oznámení ze dne , datum, , že trvá na ukončení podnájmu k datu , datum, , že dne , datum, žalovaný