61 C 42/2021-226 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobkyně jako insolvenční správkyně úpadce [příjmení] – [právnická osoba] (dále také jen„ úpadce“) se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud zavázal žalovaného k povinnosti uhradit částku 116 124 Kč. Uvedla, že úpadce byl vlastníkem pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, zapsaného v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro obec Ostrava, k. ú. [část obce], u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, přičemž na části tohoto pozemku jsou umístěny stavby ve vlastnictví žalovaného, a to chodník (o výměře 54 m2) a místní komunikace (ulice [ulice], o výměře 243 m2). Jelikož stavba žalovaného je umístěna na pozemcích úpadce bez smluvního základu, tedy bez právního důvodu, a úpadce za umístění stavby nedostával žádné protiplnění, domáhá se žalobkyně ve prospěch majetkové podstaty v rámci insolvenčního řízení bezdůvodného obohacení v ceně odpovídající obvyklému nájemnému, a to za dobu od [datum] (s ohledem na skutečnost, že platby za předchozí období by byly promlčeny) do [datum] (kdy došlo k prodeji pozemku jinému vlastníkovi). Žalobkyně v žalobě tvrdila, že obvyklá výše nájemného za užívání částí pozemku úpadce, na kterých se nachází stavby žalovaného, činí 116 124 Kč, přičemž tento závěr opírá o znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] ze dne [datum]. 2. Žalovaný v zásadě neodmítal nárok žalobkyně jako takový, nerozporoval tedy tvrzení o umístění své stavby na pozemcích úpadce, ani skutečnost, že stavby jsou zde umístěny bez právního titulu, a že žalobkyně má proto nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve výši odpovídající běžnému nájemnému, nesouhlasil však se způsobem výpočtu konkrétního bezdůvodného obohacení, tedy s výší žalované částky. Svůj nesouhlas opřel o znalecké posudky, které dospěly k závěrům o nižším obvyklém nájemném. 3. Soud projednal věc při ústním jednání, provedl dokazování v níže popsaném rozsahu a dospěl k následujícím skutkovým závěrům. 4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce] v dané době byla [právnická osoba] – [právnická osoba] tedy úpadce. Z výpisu o stavu správního řízení o vkladu vlastnického práva soud zjistil, že žalobkyně jako insolvenční správkyně převedla daný pozemek jinému vlastníkovi, řízení bylo zahájeno [datum]. Z usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne [datum] č. j. [insolvenční spisová značka] – [anonymizováno], bylo zjištěno, že insolvenční soud zjistil úpadek dlužníka [příjmení] – [právnická osoba], prohlásil na tuto společnost konkurs a insolvenční správkyní ustanovil žalobkyni. Ze soupisu majetkové podstaty soud zjistil, že výše zmíněný pozemek zahrnula žalobkyně do majetkové podstaty. Na základě těchto důkazů soud dospěl ke skutkovému závěru, že vlastníkem předmětného pozemku v uvedené době byl úpadce [příjmení] – [právnická osoba], po zjištění jeho úpadku byl tento pozemek zahrnut do majetkové podstaty. Pokud jde o existenci stavby chodníku a místní komunikace na tomto pozemku, pak soud vychází z nesporných tvrzení účastníků, stejně jako z nesporných tvrzení bere za prokázané, že za umístění těchto staveb na pozemcích úpadce nebylo úpadci poskytováno žádné protiplnění a stavby se zde nacházely bez jakékoliv smluvní úpravy. 5. Zatímco uvedené skutkové okolnosti byly mezi účastníky prakticky nesporné, strany se naopak neshodly na závěru, jaká výše nájemného by v daném případě byla obvyklá. V tomto směru tedy soud nemohl vyjít z nesporných tvrzení účastníků, nýbrž z provedených důkazů, a to zejména ze znaleckých posudků. 6. Ze znaleckého posudku zpracovaného znaleckým ústavem [právnická osoba], ze dne [datum] [číslo] [rok], předloženého žalobkyní, soud zjistil, že tento ústav dospěl k závěru, že obvyklé nájemné předmětné nemovitosti za dobu, které se týká žaloba, je celkem 116 124 Kč. Tento znalecký posudek byl zpracován metodou tržního porovnání, která je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k pronájmu nebo pronajatými v blízké lokalitě, s tím, že rozdílnost jednotlivých pozemků v různých faktorech je zohledněna tzv. korekčními koeficienty. Ve znaleckém posudku je uvedeno, s nájmem jakých pozemků byl nájem tohoto pozemku porovnáván, nájemné za jiné pozemky je korigováno podle velikosti, stavu, přístupu k pozemku, možností parkování a podle dalších vlastností. Z připojeného přehledu porovnávaných nájmů vyplývá, že se jedná nejčastěji o inzerci pronájmu pozemků za účelem parkování, autobazarů, parkování kamionů a stavební techniky, uložení stavebního materiálu apod. 7. Ze znaleckého posudku zpracovaného [jméno] [příjmení] dne [datum] pod [číslo] soud zjistil, že tímto posudkem nebylo stanoveno běžné nájemné, nýbrž cena pozemků, s tím, že obvyklá cena pozemku parc. [číslo] v jeho původní výměře (tzn. před rozdělením na menší pozemky) činila 526 700 Kč, pozemek užívaný žalovaným bez právního důvodu má pak mít cenu maximálně 293,70 Kč/m2. Tento posudek byl předložen žalovaným, který z něj dovozoval, že pokud podle běžné praxe bývá nájemné stanoveno a též znaleckými posudky odhadováno v rozmezí 5 % až 10 % obvyklé ceny za rok užívání, pak při přepočtu na výměru užívanou žalovaným by běžné nájemné mělo činit mezi 13 060 Kč a 26 168 Kč. Citovaným posudkem bylo provedeno ocenění pozemku podle zákona č. 151/1997 Sb. ve spojení s prováděcími vyhláškami. 8. Žalovaný v průběhu řízení předložil soudu k důkazu znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] [číslo] ze kterého soud zjistil, že úkolem znalce bylo stanovit tržní hodnotu nájemného za pozemky užívané žalovaným za dobu, které se týká žaloba, znalec dospěl k závěru, že pozemky s využitím jako chodník nebo silnice nejsou běžně předmětem obchodování, proto nelze jejich tržní hodnotu spolehlivě určit standardními oceňovacími metodami, vyšel proto z tzv. simulovaného nájemného s tím, že cena pozemku byla stanovena podle cenové mapy města Ostravy (na rozdíl od posudku [jméno] [příjmení]). Cenu pozemku znalec podle cenové mapy ohodnotil částkou 500 Kč/m2, obvyklé nájemné propočetl jako 7 % až 9 % z obvyklé ceny ročně a dospěl k závěru, že celkové běžné nájemné je součtem takto stanovených obvyklých nájemných za jednotlivé roky užívání pozemku. 9. Soud tedy měl k dispozici tři znalecké posudky, které dospěly k zásadně odlišným závěrům o obvyklé výši nájemného, a to zjevně hlavně proto, že každý z těchto posudků vychází z jiné metody ocenění. Jelikož z těchto tří provedených důkazů nemohl soud učinit jednoznačný závěr o konkrétní výši běžného nájemného, akceptoval soud procesní návrh účastníků na zpracování dalšího znaleckého posudku znalcem, kterého by ustanovil soud. V řízení byl proto ustanoven znalec [příjmení] [celé jméno znalce], [anonymizováno], znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, který dle zadání soudu vyhotovil znalecký posudek a soud provedl rovněž důkaz výslechem tohoto znalce při jednání. 10. Ze znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] a z jeho výpovědi soud zjistil, že tento znalec považuje za teoreticky nejpřesnější metodu srovnávací, kdy by přiměřené nájemné bylo dovozeno z nájemných sjednaných v rámci nájemních vztahů k jiným pozemkům, tedy bylo by porovnáno obvyklé nájemné týkající se tohoto sporu s nájemným sjednaným v obdobných situacích. Tento postup však nelze použít, protože nebylo možno dohledat dostatečný počet realizovaných nájmů za obdobné pozemky, tzn. za pozemky užívané jako komunikace či chodník, neboť pozemky se za tímto účelem běžně dlouhodobě nepronajímají. Znalec proto zvolil metodu simulovaného nájemného z obvyklé ceny pozemku, tedy srovnávací metodou zjistil cenu pozemku (porovnáním s jinými realizovanými převody vlastnictví) a z této ceny pozemku vyvodil přiměřené nájemné za jeho užívání. Dle názoru soudu se tento postup jeví jako nejvhodnější a také znalec jeho použití náležitě vysvětlil, takže soud o této metodě ocenění nemá pochybnosti. Jak bylo uvedeno, obvyklou cenu pozemku stanovil znalec porovnáním s cenami při prodeji jiných nemovitostí, a to nemovitostí užívaných jako komunikace, případně jako zeleň či ostatní plocha, tedy co do způsobu využití jde o pozemky srovnatelné s pozemkem úpadce, který je předmětem tohoto řízení. Sazbu obvyklého nájemného znalec stanovil ve výši 5 % obvyklé ceny v souladu s vyhláškou č. 441/2013 Sb. Tímto způsobem dospěl znalec [příjmení] [celé jméno znalce] k závěru, že tržní hodnota nájemného v době od března 2018 do března 2021 za užívání předmětných částí pozemku úpadce činila 19 285 Kč. Při ústním výslechu za přítomnosti obou stran se znalec blíže vyjádřil k tomu, jakým způsobem se pokusil vyhledat dostatečné množství srovnatelných nájemních vztahů, jakož i podrobnosti použité metodologie. 11. Soud porovnal nejen závěry uvedených znaleckých posudků, ale zabýval se zejména postupy, kterými jednotliví znalci dospěli ke svým závěrům, tedy zejména použitými metodami, které evidentně vedly k rozdílným závěrům. Soud má za to, že lze vycházet zejména ze zna