21 C 289/2023-44 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal na žalovaném uložení povinnosti nabídnout žalobci bezúplatný převod spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 k celku, a to nemovitostí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, - bytový dům, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – bytový dům, pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, – bytový dům, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , kat. území , adresa, , u , Anonymizováno, , Anonymizováno, pro , Anonymizováno, kraj, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, (dále jen „nemovitosti“) nebo tento převod nabídnout nájemcům bytů v těchto nemovitostech. K věci uvedl, že uzavřel s žalovaným a společností , právnická osoba, . (dále jen „, Anonymizováno, “) dne , datum, smlouvu o sdružení (dále také „smlouva o sdružení“), jejímž účelem byla výstavba tří bytových domů a technická infrastruktura pro čtyři obytné domy včetně projektové dokumentace. Žalovaný se zavázal poskytnout majetkovou hodnotu v podobě státní dotace ve výši 12 100 000 Kč ze státního rozpočtu v rámci Programu podpory výstavby nájemního bydlení a technické infrastruktury pro bytovou výstavbu v obcích, finanční prostředky ve výši 27 031 000 Kč ze svého rozpočtu a souhlas s umístěním stavby na svých pozemcích. Žalobce se zavázal poskytnout finanční prostředky ve výši 16 880 000 Kč a měl vykonávat funkci správce sdruženého majetku. Majetek ze společné činnosti se měl stát spoluvlastnictvím všech účastníků, kdy žalovaný měl mít podíl ve výši 50 % a , Anonymizováno, a žalovaný po 25 %. Dále bylo dohodnuto, že po kolaudaci domu bude vloženo do katastru nemovitostí věcné břemeno na 20 let odpovídající právu žalovaného rozhodovat o přidělování bytů v počtu dle smlouvy po uhrazení členských podílů jednotlivými zájemci o bydlení. Přidělování ostatních bytů měl provádět žalobce. Správou bytového fondu byl určen žalobce. Žalovaný a , Anonymizováno, převzaly smluvní závazek spočívající v povinnosti nabídnout převod svého spoluvlastnického podílu do vlastnictví žalobce, kdy k přijetí tohoto smluvního závazku dalo souhlas , Anonymizováno, , adresa, na svém zasedání , datum, usnesením č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Dohodou o změně smlouvy o sdružení ze dne , datum, se smluvní strany dohodly na tom, že společnost , Anonymizováno, od ní bez jakýchkoliv nároků odstoupila a majetek ze společné činnosti měl být rozdělen tak, že žalovaný měl mít podíl 75 % a žalobce 25 %. V rámci této dohody se žalovaný zavázal, že po uplynutí 20 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí ke stavbě je povinen nabídnout převod svého spoluvlastnického podílu do vlastnictví žalobce. K přijetí tohoto závazku mělo dát souhlas , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, na svém zasedání dne , datum, usnesením č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, byl doplněn účel sdružení o identifikaci stavby a žalovaný se zavázal poskytnout státní dotaci ve výši 6 400 000 Kč a finanční prostředky ve výši 13 777 000 Kč a žalovaný finanční prostředky ve výši 5 000 000 Kč. Nad rámec smluvních podmínek se strany dohodly, že žalobce bude rozhodovat o nájmu 5 bytů a žalovaný o nájmu 115 bytů a dvou garážových stáních. Dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, byla smlouva o sdružení modifikována v čl. , Anonymizováno, tak, že se žalovaný se zavázal, že po uplynutí doby uvedené v odst. , Anonymizováno, tohoto článku nabídne bezúplatný převod spoluvlastnického podílu do vlastnictví žalobce nebo nájemců bytů uvedených v odst. , Anonymizováno, tohoto článku, a to v souladu s právními předpisy platnými v době převodu. , adresa, mělo mít k tomu souhlas , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, udělený na jeho zasedání dne , datum, usnesením č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tento dodatek měl být uzavřen v souladu s usnesením , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, a usnesením , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, . Na základě smlouvy o sdružení byly vybudovány bytové domy na , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, a byly zapsány do katastru nemovitosti na výše uvedených pozemcích. Kolaudační rozhodnutí nabylo dne , datum, právní moci. Přes opakovanou výzvu žalobce žalovaný povinnost bezúplatného převodu svého spoluvlastnického podílu do vlastnictví žalobce nesplnil. Vzhledem k tomu, že se smluvní strany po dobu trvání smlouvy o sdružení chovaly v souladu s jejím obsahem, žalobce legitimně očekával a byl v dobré víře, že po 20 letech od kolaudace bude na něj nebo na nájemce bytů podíl žalovaného převeden. Pokud žalovaný odmítá svou povinnost splnit s ohledem na tvrzenou neplatnost smluvního ujednání, je takové jednání v rozporu s dobrými mravy, porušujícímu § 3 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) a § 6 odst. 2 NOZ. V rámci závěrečného návrhu pak žalobce doplnil, že podle jeho názoru měl žalovaný od počátku smluvního vztahu cíl využít nezveřejnění smlouvy ve svůj prospěch, což nakonec v podobě zpochybnění platnosti smlouvy učinil, což podporuje závěr o nemravnosti jednání žalovaného.2. Žalovaný označil za nesporné uzavření smlouvy o sdružení i následující dohody o změně a dodatků ke smlouvě. Žalovaný ovšem s nárokem žalobce nesouhlasil. K věci uvedl, že znění čl. , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, smlouvy o sdružení uvádělo, že povinnost bezúplatného převodu měla být provedena v souladu s právními předpisy platnými v době převodu. Podle názoru žalobce by přitom bezúplatný převod nemovitostí na žalovaného byl v rozporu s § 38 odst. 1 zák. č. 128/2000 Sb., o obcích (dále jen „obecní zřízení“), kdy by majetek nebyl využit účelně a hospodárně a převod by nebyl v souladu s důležitým zájmem obce. Dále měl žalovaný za to, že smlouva o sdružení je v závazku nabídnout bezúplatný převod nemovitostí neplatná podle právních předpisů v době převodu. Odchylný postup by bylo možno realizovat, pokud by existovaly důvody ospravedlňující odchylku od obvyklé ceny. Vzhledem k tomu, že dotace na realizaci stavby byla poskytnuta žalovanému a nikoli žalobci a že někteří členové žalobce prodali své podíly za tržní cenu, není bezúplatný převod řádně odůvodnitelný a jeví se jako v rozporu s platnými předpisy v době, kdy mělo dojít k převodu podílů. Žalovaný investoval do předmětných nemovitostí 59 308 000 Kč a žalobce 21 880 000 Kč. Žalobce ovšem v rozporu se smlouvou nevybírá nájemné, ale pouze náklady do fondu oprav a na správu domu a žalovanému tedy neplynou žádné příjmy pokrývající jeho vklad do sdružení. Další důvod neplatnosti předmětného ujednání lze spatřovat ve skutečnosti, že nebyl záměr budoucího závazku převodu zveřejněn před rozhodnutím v příslušném orgánu města vyvěšením na úřední desce. Při jednání dne , datum, žalovaný doplnil svou argumentaci o názor, že by žalobce měl žalovat na nahrazení projevu vůle a že v části týkající se alternativního bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu na nájemce bytů je ujednání čl. , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, neurčité, neboť není jasné, zda se tím myslí nájemci v době kolaudace, či aktuální nájemníci, kterážto skutečnost nebyla určena ani v záměru, jehož zveřejnění nebylo provedeno.3. Ze smlouvy o sdružení ze dne , datum, soud zjistil, že účastníci a společnost , Anonymizováno, uzavřeli smlouvu o sdružení za účelem výstavby a správy bytů na , adresa, . Stavba představovala 3 obytné domy o 30 bytových jednotkách a to Z2 o 12 bytových jednotkách a 8 garážových stání, Z3 - 12 bytových jednotek + 8 garážových stání a Z4 - 6 bytových jednotek + 6 garážových stáních a technickou infrastrukturu pro 4 obytné domy a 50 bytových jednotek včetně projektové dokumentace. Žalovaný měl poskytnout státní dotaci ve výši 12 100 000 Kč, finanční prostředky z rozpočtu města ve výši 27 031 000 Kč, společnost , Anonymizováno, měla poskytnout pozemek parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, a žalobce měl poskytnout 16 880 000 Kč. Majetek získaný při výkonu společné činnosti sdružení měl být ve spoluvlastnictví stran smlouvy tak, že žalovaný měl mít 50 %, , Anonymizováno, 25 % a žalobce 25 %.4. Z dohody o změně smlouvy o sdružení ze dne , datum, ze dne , datum, soud zjistil, že společnost , Anonymizováno, od smlouvy o sdružení odstoupila a smlouva o sdružení byla změněna tak, že žalovaný měl dle čl. , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, vlastnit 75 % majetku získaného při výkonu činnosti sdružení a žalobce 25 %. Dle čl. , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, mělo družstvo rozhodovat o nájmu 7 bytů a garáží a , adresa, mělo rozhodovat o nájmu 23 bytů. Dále smlouva byla změněna tak, že dle čl. , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, se účastníci sdružení dohodli, že po dobu 20 let o