30 C 188/2023-77 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobci se svou žalobou doručenou okresnímu soudu dne 24. 10. 2022 domáhali po žalované zaplacení částky 509 600 Kč s příslušenstvím, což odůvodnili tak, že dne 6. 9.2021 byla mezi žalobci a žalovanou uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem je bytová jednotka č. , Anonymizováno, /1 v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /3, spoluvlastnický podíl související s touto jednotkou o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova bez čp/če, garáž, to vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, . Žalobci projevili souhlas koupit od žalované uvedené nemovitosti za kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč, žalovaná se zavázala výhradně pro žalobce rezervovat možnost uzavření kupní smlouvy po dobu rezervační lhůty. Současně byl téhož dne uzavřen dodatek ke smlouvě, v němž se žalovaná zavázala dokončit v něm uvedené stavební práce v termínech uvedených v dodatku. První část prací (konkrétně střecha, obložení horního vikýře, vchodové dveře, zazdění mezi byty, sokl marmolit) měla být dokončena do konce října 2021. Strany si ujednaly, že spolu uzavřou kupní smlouvu poté, co bude žalovanou provedena první část stavebních prací uvedených v dodatku k rezervační smlouvě. První prohlídka nemovitosti proběhla v listopadu 2020, na této prohlídce bylo dohodnuto, že žalobci v případě koupě na své náklady dokončí pouze započaté práce v interiéru (vyjma opravy sádrokartonových podhledů, oddělení bytových jednotek příčkou a instalace vstupních dveří) s tím, že žalovaná dokončí práce v exteriéru. Kupní smlouva nebyla v rezervační lhůtě do 60 dnů od uzavření rezervační smlouvy uzavřena, a to z důvodu, že žalovaná tuto svou povinnost v termínu do konce října nesplnila. Následně účastníci na základě ústních dohod termín dokončení stavebních prací a s tím související termín rezervační lhůty opakovaně prodlužovali, přičemž na prodlužování těchto termínů se žalovaná dohodla ústně s otcem žalobkyně , Jméno zainteresované osoby 1/0, . Pokud by žalovaná namítala neplatnost těchto dohod o prodloužení termínu, pak by to pouze znamenalo, že jí vznikla povinnost vrátit rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč do 10. 11. 2021 (viz čl. II. odst. 3 rezervační smlouvy) a je tedy povinna zaplatit úrok z prodlení za dobu od 11. 11. 2021 do zaplacení, tj. podstatně vyšší částku, než které se žalobci domáhají. Žalovaná však dohodnutý a několikrát posunutý termín nikdy nedodržela a stavební práce nejsou do dnešního dne provedeny. Fyzickým ohledáním bylo zjištěno, že střecha je stále ve stavu, v jakém byla před 2 lety. Poslední sdělení žalované bylo takové, že střecha bude dokončena do konce září 2022 a že tedy žalovaná navrhuje prodloužení rezervační lhůty a termínu dokončení prací do dne 30. 9. 2022. Dopisem ze dne 27. 9. 2022 žalobci prostřednictvím svého advokáta žalované sdělili, že nesouhlasí s prodloužením rezervační lhůty do dne 30. 9. 2022 ani na jakýkoli jiný termín. Tímto dopisem žalobci vyzvali žalovanou k vrácení rezervační zálohy ve výši 500 000 Kč – splatnost pohledávky na zaplacení částky 500 000 Kč nastala dle čl. II odst. 3 rezervační smlouvy dne 5. 7. 2022, protože podle poslední dohody mezi žalovanou a žalobci (zast. otcem paní , Jméno zainteresované osoby 1/0, ) uplynula rezervační lhůta dne 30. 6. 2022. Žalovaná do dnešního dne na dopis nereagovala a dluh nezaplatila. Ode dne 6. 7. 2022 je žalovaná v prodlení a žalobci se tak domáhají také zákonného úroku z prodlení z částky 500 000 Kč za dobu od 6. 7. 2022 do zaplacení. Žalobci mají s Hypoteční bankou, a.s. uzavřenou smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru, reg. číslo: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na financování koupě předmětných nemovitostí, přičemž banka jednoznačně sdělila, že hypotéku nelze převést na jinou nemovitost. Žalobci splácejí bance rezervační poplatek za rezervaci peněžních prostředků a za nevyčerpání hypotéky jim hrozí sankce až ve výši 500 tis. Kč – ostatně to byl důvod, proč žalobci s žalovanou uzavřeli rezervační smlouvu, ačkoli původní dohoda o výši kupní ceny byla 2,7 mil. Kč, ovšem žalovaná nakonec přišla s požadavkem na navýšení kupní ceny na 3,5 mil. Kč, přestože věděla, že žalobci již uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru. V době podpisu smlouvy o hypotečním úvěru byl k dispozici pouze nepodepsaný návrh rezervační smlouvy s uvedenou nižší kupní cenou, ale žalovaná poté využila toho, že žalobci podepsali hypoteční smlouvu a trvala na uzavření rezervační smlouvy s navýšenou kupní cenou a žalobcům nezbylo, než rezervační smlouvu s navýšenou kupní cenou podepsat, protože již měli podepsanou smlouvu o hypotečním úvěru. Z těchto důvodů tedy žalobci požadují také náhradu škody spočívající v uhrazených poplatcích bance za rezervaci úvěru. , právnická osoba, požadují žalobci za celou dobu, protože k nedokončení obchodu a tedy k zbytečnému placení poplatku za rezervaci úvěru docházelo po celou dobu z toho důvodu, že žalovaná nebyla schopna dokončit stavební práce, tyto nedokončila ani do dnešního dne a navíc žalobci mají důvodné pochybnosti o tom, zda by žalovaná vůbec tyto práce dokončila v dohledné době a v jaké kvalitě by stavba byla provedena, když od zájemců o koupi druhé jednotky žalobci vědí, že stavba nebyla prováděna kvalitně ani u této druhé jednotky. Výše poplatku za rezervaci úvěru činí 1 200 Kč měsíčně a žalobci k dnešnímu dni zaplatili bance tuto částku 1 200 Kč již 10 x v těchto dnech: , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , celkem tedy žalobci zaplatili bance na tomto poplatku částku 12 000 Kč. Žalobci prostřednictvím svého advokáta vyzvali žalovanou k zaplacení náhrady škody ve výši 8 x 1 200,- Kč, tj. 9 600 Kč, dopisem ze dne 27. 9. 2022. Dopis byl zaslán do datové schránky a žalované byl doručen dne 28. 9. 2022. V době sepisu dopisu zaplatili žalobci správně bance 9 x 1 200 Kč, nicméně v předžalobní výzvě uplatnili pouze 8 splátek poplatku za rezervaci úvěru a předmětem této žaloby tedy žalobci činí pouze 8 splátek ve výši 1 200 Kč, tj. částku 9 600 Kč, které zaplatili bance v těchto dnech: , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, . Žalobci určili žalované lhůtu k zaplacení náhrady škody do dne 3. 10. 2022. Žalovaná do dnešního dne na dopis nereagovala a dluh nezaplatila. Ode dne 4. 10. 2022 je žalovaná v prodlení a žalobci se tak domáhají také zákonného úroku z prodlení z částky 9 600 Kč za dobu od 4. 10. 2022 do zaplacení.2. Žalovaná s uplatněným nárokem ani z části nesouhlasila a považovala jej za neoprávněný. Žalovaná činila nesporným, že dne 6. 9. 2021 uzavřela s žalobci rezervační smlouvu, a to v souvislosti se zájmem žalobců zakoupit za částku 3 500 000 Kč nemovitosti žalované nacházející se v k. ú. , adresa, , a to jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, 3 včetně spoluvlastnického podílu, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, a dále spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 4196/6. V rámci rezervační smlouvy bylo dohodnuto, že žalobci zaplatí jako rezervační jistinu částku 500 000 Kč. Žalovaná nesouhlasila s tvrzením, že žalobcům vznikl nárok na vrácení rezervační zálohy ve výši 500 000 Kč z důvodu uvedeného v ustanovení článku II. odst. 3 citované rezervační smlouvy, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu ležících na straně žalované. Žalovaná zdůraznila, že první prohlídka nemovitostí žalobci proběhla již 15. 11. 2020, kdy reagovali na nabídku prodeje bytu v 1.NP domu čp. , Anonymizováno, za cenu 2 990 000 Kč (viz e-mailová komunikace ze dne 14. a 15. 11. 2020 – příloha č. , hodnota, ). Při této prohlídce byli seznámeni se stavem nemovitostí, jež byly v nedokončenému stavu. Žalobci toto akceptovali, a naopak sami požadovali, aby si nemovitosti mohli sami dokončit na své náklady, přičemž na základě následné komunikace viz e-mail ze dne 19. 11. 2020 ještě byla řešena kupní cena, která byla požadovaná žalobci ve výši 2 700 000 Kč. Již od zmíněné první prohlídky dne 15. 11. 2020 žalobci, alespoň podle jejich sdělení, začali vyřizovat hypotéku. Sami však odmítali podepisovat smlouvu z důvodu nejistoty, zda hypotéku v bance dostanou. Právě z důvodu projednání hypotéky žalovaná již dne 8. 2. 2021 zaslala žalobcům e-mailem návrh kupní smlouvy. Ve stavu před dokončením Nemovitosti viděl a hodnotil taktéž znalec z Hypoteční banky a.s., ve které si žalobci vyřizovali úvěr na úhradu kupní ceny, a ze strany banky nebyla tehdy dána žádná připomínka. Žalobci i pan , jméno FO, (otec