26 C 205/2025-57 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobou ze dne 9. června 2025 se žalobce domáhá určení, že výpověď z nájmu datovaná dnem 19. 6. 2024, jejímž předmětem je výpověď z nájmu dle nájemní smlouvy ze dne 15. 7. 2002, není oprávněná. Žalobu odůvodnil tím, že výpověď z nájmu mu nebyla řádně doručena. Žalobce tvrdí, že o úkonu žalované označeném jako výpověď nájmu, datovaném dnem 19. 6. 2024, se žalobce poprvé dověděl až dne 14. 5. 2025 prostřednictvím svého právního zástupce, a to na jednání konaném u Okresního soudu v Ostravě ve věci vedené pod sp. zn.: , spisová značka, . Žalobce u tohoto jednání nebyl osobně přítomen. Žalovaná u tohoto jednání deklarovala, že výpověď zasílala žalobci poštou, avšak ten si příslušnou zásilku nepřevzal. Žalobce má jako fyzická osoba zřízenu datovou schránku, přičemž žalovanému bylo známo, že veškerou korespondenci má vést buď prostřednictvím právního zástupce žalobce nebo prostřednictvím datové schránky žalobce. Současně žalobce tvrdí, že výpověď z nájmu ze dne 19. 6. 2024 podaná žalovanou, nesplňuje zákonem stanovené náležitosti a je neplatná pro svou neurčitost. Z obsahu podané výpovědi nájmu, zejména pak z odkazů na příslušná ustanovení občanského zákoníku by bylo možno dovodit, že výpověď nájmu se týká výpovědi z nájmu bytu. V rámci občanského zákoníku představuje úprava nájmu bytu zvláštní právní úpravu, a to včetně úpravy otázky skončení nájmu bytu. Z obsahu podané výpovědi navíc není vůbec zřejmé, zda je skutečně vůlí žalované vypovědět nájem z bytu nebo se jedná svým způsobem o alternativní projev vůle, činěný v rámci procesní taktiky ve vztahu k soudnímu jednání vedenému na vyklizení předmětných nemovitostí. Žalovaná v rámci výpovědi nájmu deklaruje, že vypovídá nájemní smlouvu ze dne 15. 7. 2002 bez toho, aby v jakékoliv části této výpovědi vymezila (dostatečně jasně specifikovala) byt, kterého se výpověď z nájmu týká. Jak vyplývá z obsahu nájemní smlouvy ze dne 15. 7. 2002, není předmětem nájmu celá nemovitost. Jelikož v podané výpovědi není žádným způsobem specifikován byt, nájem z něhož je vypovídán, je podaná výpověď zcela neurčitá a tedy i neplatná. Současně jsou pak dány pochybnosti o tom, zda podaná výpověď je skutečným projevem vůle žalované. V řízení o vyklizení totiž žalovaná opakovaně tvrdí, že nájemní smlouva není autentická, sporuje její pravost a existenci.2. Dále žalobce namítá, že je tato výpověď v rozporu s dobrými mravy, kdy závazky žalované vůči žalobci, související s předmětným nájemním vztahem, výrazně převyšují v minulosti vzniklé závazky žalobce vůči žalované. Žalovaná podala výpověď z nájmu s odkazem na ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku s tím, že žalobce měl hrubě porušit své povinnosti vyplývající mu z nájmu, a to konkrétně povinnosti hradit pronajímateli řádně a včas nájemné. Výši neuhrazeného závazku vymezil žalobce ve výši 11 000 Kč jako dlužné nájemné za období od 8/2022 do 6/2024. Žalobce uhradil nejpozději ke dni 5. 5. 2025 veškeré své závazky vyplývající z dlužného nájemného, kdy žalobci uhradil na nájemném částku 30 000 Kč. Žalobce uhradil předmětný závazek před tím, než mu byla doručena výpověď z nájmu a před tím, než se o jejím podání vůbec dověděl. Ze strany žalobce nebyla žalovanému před doručením výpovědi doručena výzva k úhradě jakékoliv části nájemného. Důvod uvedený žalovanou k podání výpovědi nájmu ke dni doručení výpovědi právnímu zástupci žalobce již zanikl.3. Současně žalobce uvedl, že žalovaná se stala vlastníkem nemovitostí včetně žalobcem užívaného bytu ke dni 5.6.2020, kdy nastaly právní účinky vkladu práva žalované dle potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby ze dne 29. 5. 2020, jak zápis provedl příslušný katastrální úřad pod č.j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, . Ke dni 5. 6. 2020 vstoupila žalovaná do práv a povinností pronajímatele ve vztahu k nájemní smlouvě ze dne 15. 7. 2002, a to včetně povinnosti předložit žalobci vyúčtování nákladů a záloh za jednotlivé služby za jednotlivá zúčtovací období od roku 2020 do roku 2024 a toto vyúčtování doručit žalobci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Žalovaná tuto svou povinnost nesplnila za uvedená období ani jednou, kdy žalobci ani nesdělila jakékoliv kontaktní údaje k provedení jakýchkoliv plateb související s nájmem bytu, včetně údajů potřebných k platbám nájemného. Žalovaná po celou dobu trvání svého vlastnického práva k předmětu nájmu porušovala své základní povinnosti pronajímatele, kdy neposkytla základní součinnost potřebnou k řádnému hrazení nájemného a nepředala za celou dobu žalobci vyúčtování ve smyslu § 7 zák. č. 67/2013 Sb. Ve smyslu výše uvedeného vznikl žalobci vůči žalované nárok na úhradu pokuty za nepeněžité plnění dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb., z důvodu nedodání vyúčtování (do 4 měsíců od konce zúčtovacího období, do 30. 4.) za roky 2020, 2021, 2022, 2023 a 2024, ve výši 50 Kč denně (počítáno ke dni 31. 5. 2025), a to v této výši: nedodané vyúčtování za rok 2020 – 74 550 Kč; nedodané vyúčtování za rok 2021 – 53 200 Kč; nedodané vyúčtování za rok 2022 – 38 050 Kč; nedodané vyúčtování za rok 2023 – 19 800 Kč; nedodané vyúčtování za rok 2024 – 1 550 Kč. Celková výše pohledávka žalobce vůči žalované z titulu pokuty za nepeněžité plnění dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb., činí částku 187 150 Kč, bez započítání zákonného úroku z prodlení. S ohledem na tyto skutečnosti je zřejmé, že k hrubému porušování povinností z nájemní smlouvy dochází zejména ze strany žalované jako pronajímatele. S ohledem na uvedené skutečnosti je nutno označit postup žalované za rozporný s dobrými mravy, navíc za situace, kdy veškerou údržbu předmětu nájmu nese ke své tíži žalobce. Současně dle žalobcova tvrzení žalovaná neposkytla žalobci součinnost potřebnou k umožnění řádného hrazení nájemného.4. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Na svou obranu uvedla, že předmětná listina označená jako „Nájemní smlouva“ a datovaná ke dni 15. 7. 2002 je účelově dodatečně mezi dlužnicí (matkou) a žalobcem (synem) vytvořeným dokumentem, který se „objevil“ až v roce 2020 v souvislosti se snahami dlužnice a žalobce zmařit veřejnou dražbu dobrovolnou v rámci insolvenčního řízení dlužnice. S ohledem na soustavná tvrzení dlužnice a žalobce o údajném nájmu nemovitostí žalobcem, při současném neplnění povinností nájemce v podobě nehrazení nájemného, žalovaná v rámci opatrnosti přistoupila k podání výpovědi z nájmu, a to ze zákonného důvodu prokazatelného a dlouhodobého nehrazení nájemného žalobcem.5. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaná je výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku parc. č. , hodnota, , zastavená plocha a nádvoří, o výměře 271 m², jehož součástí je stavba - budova č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemek parc. č. , hodnota, , zastavená plocha a nádvoří, o výměře 25 m², jehož součástí je stavba, budova bez č. p./č. e. – garáž, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zahrada, o výměře 492 m², pozemek parc. č. 453/2, zahrada, o výměře 2 m², a to včetně veškerých součástí a příslušenství shora uvedených nemovitých věcí; vše zapsáno v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na Listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, (dále též jen „nemovitosti“).6. Z nájemní smlouvy ze dne 15. 7. 2002 jsou zjistil, že žalobce je nájemcem bytu v, Anonymizováno, , Anonymizováno, . patře domu č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , zastavená plocha a nádvoří, vše k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Nájem bytu byl sjednán do 15. 7. 2042.7. Z insolvenčního rejstříku a ze spisu Okresního soudu v Ostravě vedeného pod spisovou značkou , spisová značka, soud zjistil, že předmětné nemovitosti nabyla žalovaná ve veřejné dražbě dobrovolné, realizované v rámci insolvenčního řízení dlužnice , tituly před jménem, , jméno FO, , nar. , datum, , bytem , adresa, , , adresa, (dále také jen „dlužnice“), matky žalobce, vedeného , Anonymizováno, soudem v , Anonymizováno, pod sp. zn. , Anonymizováno, , spisová značka, . V důsledku vydražení nemovitostí byla dlužnice společně se žalobcem, jakožto spolu žijící osobou, povinna nemovitosti vyklidit a předat žalované, a to konkrétně dne 11.8.2020. Vzhledem k tomu, že k vyklizení a předání nemovitostí dobrovolně ze strany dlužnice a žalobce nedošlo, a to i přes opakované výzvy a urgence ze strany žalované jako výlučného vlastníka nemovitostí, žalovaná podala u Okresního soudu v , adresa, žalobu na vyklizení nemovitostí, která je vedena pod sp. zn. , spisová značka, .8. Z protokolu o jednání Okresního soudu v , adresa, ze dne 14. 5. 2025 ve věci spisové značky , spisová značka, soud zjistil, že mezi žalobcem a žalovanou je u Okresního soudu v , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, vedeno řízení o vyklizení nemovitosti, v rámci něhož se vlastník nemovitosti (to jest žalovaný) domáhá jejího vyklizení, neboť povinní k tomuto vyklizení, tedy i ž