7 C 61/2023-120 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhala po žalovaném zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že s žalovaným uzavřela dne 11. 6. 2022 výhradní dohodu o zprostředkování na dobu určitou do 11. 9. 2022 (dále jen„ zprostředkovatelská smlouva“). Předmětem této smlouvy byl závazek žalobkyně obstarat pro žalovaného zájemce o koupi nemovitosti specifikované ve smlouvě a závazek žalovaného uhradit žalobkyni za tuto činnost provizi ve výši 4% z kupní ceny. Žalovaný ve smlouvě mimo jiné prohlásil, že na nemovitosti neváznou žádné právní ani faktické vady. V případě, že by se uvedené prohlášení ukázalo jako nepravdivé, má žalobkyně nárok na smluvní pokutu ve výši 5% z kupní ceny. Žalobkyně, žalovaný a [jméno] [příjmení], [datum narození] (dále jen„ zájemce“), spolu dne 14. 8. 2022 uzavřeli dohodu o koupi nemovitosti (dále jen„ dohoda o koupi nemovitosti“). Na základě činnosti žalobkyně tedy došlo k nalezení zájemce o koupi nemovitostí, a žalobkyni tak vnikl nárok na úhradu provize. Zájemce však dne 30. 9. 2022 vznesl námitky k nemovitostem spočívající zejména v tom, že na jednom z pozemků se dříve nacházela zavezená skládka s rybníčkem, který byl následně ze strany žalovaného zavezen nelegální skládkou. Ze strany souseda pana [příjmení] bylo zájemci taktéž sděleno, že v zavezené skládce se nachází mimo jiné eternit a podobný škodlivý odpad. Na základě těchto informací požadoval zájemce ukončení dohody o koupi nemovitosti a navrácení složené blokační úhrady z důvodu skrytých vad nemovitosti. Jelikož makléři žalobkyně nebyli před podpisem zprostředkovatelské smlouvy ze strany žalovaného informováni o přítomnosti rybníčku a jeho následném zavezení, obrátili se na žalovaného s dotazem, zda jsou uvedená tvrzení zájemce pravdivá či nikoliv. Toto žalovaný popřel a na podporu svých tvrzení podepsal čestné prohlášení. Žalobkyně tak pokračovala v jednání se zájemcem, který si následně opatřil právního zástupce a začal jeho prostřednictvím jednat. Dne 19. 12. 2022 byla žalobkyni doručena předžalobní výzva, kdy právní zástupce zájemce doložil nové skutečnosti, ze kterých byla zcela patrná existence rybníčku na prodávaných nemovitostech. Až v tomto okamžiku žalovaný přiznal, že rybníček na nemovitostech skutečně byl a na jeho zavezení spolupracoval se svým sousedem [jméno] [příjmení]. Žalobkyně splnila všechny své závazky ze zprostředkovatelské smlouvy a dohody o koupi nemovitosti a opatřila žalovanému zájemce. K uzavření kupní smlouvy však nedošlo vinou na straně žalovaného, který nesdělil žalobkyni všechny podstatné informace o nemovitostech a následně ji uvedl v omyl. Zcela úmyslně zatajil podstatnou informaci o vadě nemovitosti, čímž porušil článek 9 zprostředkovatelské smlouvy. Na základě utajené vady nemovitosti zájemce od koupě nemovitosti odstoupil. Žalobkyni však vznikl nárok na úhradu provize ze strany prodávajícího ve výši 4% z kupní ceny, tedy ve výši 290 783,80 Kč. Dále žalobkyně po žalovaném požaduje úhradu částky 27 320,26 Kč, kterou byla povinna uhradit zástupci zájemce z důvodu záměrného zatajení informace ze strany žalovaného. Pokud by žalovaný přiznal existenci vad, mohlo být těmto nákladům předejito. Uvedená částka tak představuje škodu, kterou žalovaný žalobkyni způsobil a skládá se ze zákonného úroku z prodlení ze složené blokační úhrady ve výši 3 797,26 Kč a nákladů právního zastoupení ve výši 23 523 Kč. 2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 4. 7. 2023 uvedl, že žalovaný nárok neuznává, a to ani z části, ani co do základu. Učinil nesporným, že je vlastníkem uvedených nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [anonymizováno] a dále, že ke dni 11. 6. 2022 uzavřel s žalobkyní coby realitní kanceláří zprostředkovatelskou smlouvu na dobu určitou do 11. 9. 2022. Žalovaný prohlásil, že na nemovitostech neváznou žádné dluhy, ani právní či faktické vady. Po celou dobu jednal s realitním makléřem [jméno] [příjmení] a zároveň učinil nesporným, že dne 14. 8. 2022 uzavřel s žalobkyní a [jméno] [příjmení] dohodu o koupi nemovitosti. Žalovaný však sporuje, že by nemovitosti měly tvrzené vady, že by si byl těchto vad vědom, že by porušil své povinnosti a zatajil důležité informace. Žalovaný zjistil, že [jméno] [příjmení] se ve dnech 11. a 12. 8. 2022 pohyboval po předmětných pozemcích žalovaného bez jeho vědomí a svolení a bez přítomnosti realitního makléře. Žalovaný poskytl realitnímu makléři současné i starší fotografie předmětných pozemků a nijak současný, ale ani minulý stav, nezatajoval. Dne 12. 8. 2022 oslovil žalovaného realitní makléř, že zájemce chce uzavřít dohodu o koupi nemovitosti, a že by se společně setkali na místě prodeje. S tím žalovaný souhlasil, načež mu bylo sděleno, že se u nemovitostí nesejdou, neboť zájemce si pozemky prohlédl, mají se sejít v Praze a vše zašlou žalovanému e-mailem, kdy dohodu o koupi nemovitostí lze uzavřít na dálku. Žalovaný se tak se zájemcem ani nesešel a osobně ho neměl možnost poznat. Následně byl žalovaný informován o tom, že zájemce vznesl námitky k nemovitostem uváděné v žalobě. Dle přesvědčení žalovaného se zájemce o těchto nepravdivých informacích (skládka a rybník) dozvěděl ještě před uzavřením dohody o koupi nemovitostí při jejich prohlídce a setkání se sousedem [jméno] [příjmení], kdy údajně tvrdil, že mu to nevadí a že má zájem o koupi. Žalovaný, jako vlastník, nebyl k žádnému osobnímu jednání přizván, pouze byl následně telefonicky vyzván realitním makléřem k podání vyjádření ohledně tvrzení zájemce o údajném rybníku a skládce. Žalovaný tak v polovině září 2022 navštívil [stát. instituce], stavební odbor, kde mu bylo potvrzeno, že se v místě žádný rybník nenachází a nenacházel. Následně komunikoval s realitním makléřem, od kterého obdržel telefonní číslo na zájemce a chtěl mu navrhnout společné setkání. Ten byl však na žalovaného vulgární, urážel jej jako podvodníka a požadoval slevu 50% z ceny nemovitostí. Obdobného jednání se zájemce dopustil i vůči realitnímu makléři. Žalovaný uvedené informace popřel, označil je jako nepravdivé a smyšlené. Dne 29. 9. 2022 pak žalobkyně zaslala zájemci e-mail s ohledem na blížící se konec sjednaného termínu rezervace a požádala o schůzku a sepsání kupní smlouvy. Žalovaný byl opětovně žalobkyní vyzván k písemnému vyjádření ohledně tvrzení zájemce, která se však lišila, nejprve se mělo jednat o rybník, následně o malou skládku, následně o zavezení sto vozidly Tatra, nebezpečným odpadem - eternitem apod. Žalovaný tak měl za to, že zájemce hledá vážný důvod k tomu, aby mohl od smlouvy odstoupit a byla mu vrácena složená rezervační záloha. Žalovaný nikdy netajil, že se na pozemku v jeho lesní části dříve nacházel výmol (prohlubeň) o rozměrech cca 5x3,5m, který byl v roce 2019 za součinnosti [jméno] [příjmení] zavezen jílovitou zeminou určenou na úpravu zahrady. Dne 7. 10. 2022 kontaktoval žalovaného zástupce zájemce, ten mu však sdělil, že je též právně zastoupen. Dne 2. 11. 2022 byl žalovanému doručen e-mail„ odstoupení od smlouvy“. Ze strany žalobkyně bylo žalovanému sděleno, že nejzazší termín, kdy zájemci propadne rezervační poplatek, je 30. 11. 2022. Žalovaný byl realitním makléřem ujištěn, že tvrzení o nemovitosti jsou nepravdivá, že žalovaný neexistenci rybníku či skládky sám prokázal a zájemci rezervační záloha propadne, přičemž je třeba, aby [jméno] [příjmení] již neškodil v dalším prodeji. Dne 19. 12. 2022 však realitní makléř žalovanému sdělil, že existuje čestné prohlášení [jméno] [příjmení] ohledně skládky a rybníku. Dne 3. 1. 2023 byla žalovanému doručena e-mailem„ výzva k úhradě provize a nákladů právního zastoupení“, ze které vyplynulo, že žalobkyně rezervační zálohu vrátila zájemci. Ten však prostřednictvím svého zástupce nároky odmítl a vyzval žalobkyni k vrácení klíčů. Od té doby spolu žalovaný s žalobkyní nikterak nekomunikovali. Postup žalobkyně tak žalovaný označil za nesprávný a neprofesionální, když žalobkyně jednostranně vyplatila složenou rezervační zálohu zájemci a žalovanému nebyl poskytnut potřebný prostor k řešení věci se zájemcem, neměl možnost se k odstoupení od dohody vyjádřit a rozhodnout, zda bude zájemci rezervační záloha vrácena či nikoliv. Žalobkyně tak nepřípustně do tohoto trojstranného vztahu vstoupila a fakticky za žalovaného jednala a rozhodla, že zájemce je oprávněn od dohody odstoupit, čímž vyhodnotila za žalovaného odstoupení od dohody po právu a důvodné. Pokud tak žalobkyně učinila, nese odpovědnost za škodu způsobenou žalovanému vrácením složené rezervační zálohy. Žalobkyně tak nenaplnila své povinnosti vyplývající ze smlouvy, když žalovaný neměl ve skutečnosti příležitost v důsledku činnosti žalobkyně kupní smlouvu uzavřít. Zájemce uzavřením dohody o koupi nemovitosti v odstavci 11. 1. uvedl, že mu je znám právní a faktický stav nemovitostí a zavázal se uhradit za prodávajícího provizi realitní kanceláři, pokud nedojde z důvodu na straně zájemce k uzavření kupní smlouvy. Žalovaný tak příležitost uzavřít kupní smlouvu neměl, neboť zájemce uzavřít kupní smlouvu odmítl. N