16 C 120/2023-135 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobce podal dne 9. 8. 2023 ke zdejšímu soudu žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu s tím, že mezi účastníky řízení byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor sloužících k podnikání, nacházejících se ve 2. nadzemním podlaží objektu , Anonymizováno, na adrese , adresa, . Dne , datum, byla žalobci doručena výpověď této smlouvy, kterou považuje za neoprávněnou, neurčitou a nesrozumitelnou, žádných tvrzených porušení se nedopustil, důvody, na které je ve výpovědi odkazováno, nejsou důvody podstatného porušení smlouvy, tedy nejde o takové důvody, pro něž by bylo možné od smlouvy platně odstoupit. Žalobce vznesl dne , datum, v souladu s § 2314 občanského zákoníku písemně námitky proti výpovědi z nájmu a vyzval žalovaného, aby ve lhůtě jednoho měsíce od jejich doručení vzal výpověď zpět, kdy předpokládá, že námitky byly žalovanému doručeny dne , datum, a lhůta pro zpětvzetí výpovědi uplynula , datum, . Od této doby běžela žalobci lhůta dvou měsíců k možnosti podat předmětnou žalobu. Pokud jde o první z uvedených výpovědních důvodů, kdy žalovaný odkázal na čl. 13 odstavec d) nájemní smlouvy, podle něhož změny a doplňky musí mít písemnou formu a musí být podepsány oběma stranami, jinak jsou neplatné, kdy bylo žalobci vytýkáno, že nehradil řádně smluvené nájemné ve výši 55 533 Kč měsíčně na základě vystavených faktur za období od 1. 9. 2021 do 31. 3. 2023 a namísto 1 055 127,40 Kč uhradil pouze 449 825,40 Kč, pak k tomu žalobce uvedl, že tento výpovědní důvod absolutně nechápe, neboť odkaz na článek nájemní smlouvy se týká jejich změn a doplňků a není patrné, jakým způsobem měl žalobce tento článek porušit. Je naprosto neurčitý a zmatečný, i když je možné jej vykládat tak, že pronajímatel měl na mysli neplacení nájemného ze strany nájemce, které sice bylo sjednáno v uvedené výši, zároveň však v článku 6 smlouvy byla výše nájemného upravena s ohledem na předpokládanou rekonstrukci pronajímaných prostor tak, že nájemce měl platit pouze 50 % ceny nájmu po dobu maximálně pěti let od , datum, , tedy částku 27 767 Kč měsíčně, což činil. I kdyby se dostal do prodlení s placením nájemného, nebyl by splněn předpoklad pro podání výpovědi, neboť žalobci nebyla stanovena dodatečná lhůta k nápravě sjednaná nájemní smlouvou a odkazuje-li v tomto směru žalovaný na údajné upozornění datované dnem , datum, , žalobce neví, o jaké upozornění se má jednat. Nadto by bylo irelevantní s ohledem na časovou spojitost, když k výpovědi došlo až v dubnu 2023. Žalobce měl dále porušit i článek 6 nájemní smlouvy, podle něhož měl oznámit nejpozději do , datum, žalovanému skutečnou cenu rekonstrukčních prací na základě reálných faktur, které však žalovanému nepředložil k odsouhlasení, pouze mu poskytl seznam prací a částky, které za ně vynaložil, k čemuž žalobce uvedl, že smlouvu neporušil, neboť žalovanému měl pouze oznámit skutečnou cenu rekonstrukčních prací podle reálných faktur, což učinil, to, že měl faktury žalovaný předem odsouhlasit, sjednáno nebylo. Třetím výpovědním důvodem mělo být neplacení záloh spojených s užíváním předmětu nájmu na energie a služby, které byly sjednány ve výši 63 978 Kč měsíčně, podle žalovaného nájemce uhradil zálohy z celkových 528 510,47 Kč pouze ve výši 144 844 Kč. K tomu žalobce uvedl, že nemá vůči žalovanému žádný dluh na zálohách na služby, které podle článku 6 nájemní smlouvy činily 36 211 Kč měsíčně. Navíc na případné prodlení nebyl upozorněn, takže žalovaný nemohl od smlouvy platně odstoupit. Čtvrtým výpovědním důvodem bylo porušení čl. 10 nájemní smlouvy, podle něhož měl nájemce provádět drobné opravy a běžnou údržbu do 5 000 Kč na své náklady, což podle výpovědi systematicky nedodržuje a místo zajištění oprav povolává odborníky, kteří dokládají, že pronajímatel se špatně stará o budovu, v němž je pronajímaný prostor. Podle žalobce nemůže tento výpovědní důvod obstát, neboť plní povinnost provádění drobných oprav a běžné úpravy na své náklady. To, že případně přizve odborníky, není v rozporu s uzavřenou smlouvou, a pokud ti upozorní na vady zásadnějšího charakteru, pak žalobce plní pouze svoji informační povinnost vůči žalovanému, jakožto vlastníku objektu. Posledním výpovědním důvodem bylo porušení čl. 13 nájemní smlouvy, podle něhož nájemce není oprávněn umisťovat bez předchozího souhlasu pronajímatele na předmětu pronájmu žádná označení, tabulky a reklamy, pouze mu dočasně bylo povoleno umístění náborového banner na čelní stěnu budovy. Podle žalovaného umístil žalobce bez souhlasu pronajímatele reklamní banner na čelo budovy a za reklamu mu neplatí. Podle žalobce si tento výpovědní důvod vzájemně odporuje, neboť podle citovaného článku nájemní smlouvy má možnost umístit banner na čelní stranu budovy a není pravdou, že by tak učinil bez souhlasu žalovaného. I kdyby tomu tak snad bylo, pak jde o povinnost sekundární, pro něž by nebylo možné nájem vypovědět. Žalobce v pronajatých prostorách provozuje , Anonymizováno, , nájem byl sjednán na dobu neurčitou, přičemž nájemní smlouvou byly vymezeny výpovědní důvody, které ze strany žalobce nebyly naplněny, žalovaný mu dal účelovou výpověď, jíž zjevně zneužil právo, které nemůže podle § 8 občanského zákoníku požívat právní ochrany. Navíc provozování , Anonymizováno, je ve veřejném zájmu a bylo by v rozporu s ochranou tohoto zájmu, aby došlo k ukončení nájemního vztahu a k uzavření této , Anonymizováno, . Žalobce proto navrhl, aby soud určil, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor je neoprávněná.2. Žalobce pak skutková tvrzení doplnil v podání 24. 10. 2023 tak, že není patrné, jakým způsobem žalovaný dospěl k závěru, že na nájemném mělo být ke dni výpovědi nájmu zaplaceno celkem 1 055 127, 40 Kč, když k 21. 4. 2024 bylo splatné nájemné za čtyři měsíce roku 2021, celý rok 2022 a tři měsíce roku 2023. Celkem se tedy jednalo o 19 měsíců, což při částce 27 767 Kč představuje 527 573 Kč, neboť mezi stranami sporu bylo sjednáno ponížené nájemné po dobu maximálně pěti let, protože v době uzavírání nájemní smlouvy nebyla patrná cena rekonstrukčních prací. Pokud jde o hrazení záloh na služby a energii, které byly stanoveny částkou 36 211 Kč měsíčně, pak žalovaný se zavázal vystavit vyúčtování skutečné spotřeby vždy do konce února následujícího roku, což fakticky učinil prvně až dne 21. 4. 2023, kdy vyzval žalobce k úhradě nedoplatku ve výši 383 666, 47 Kč, s tím žalobce nesouhlasil, má za to, že se neocitl v prodlení s úhradou služeb, provedl vlastní výpočet spotřebovaných energií a služeb a s ohledem na již zaplacené zálohy dospěl k závěru, že nedoplatek za rok 2021 a 2022 činí 272 047, 47 Kč, což žalovanému dne 9. 5. 2023 zaplatil. I přesto, že mu nebylo předloženo vyúčtování služeb za rok 2021, na zálohách za ně uhradil 144 844 Kč dne 4. 1. 2022 a za rok 2022 částku 272 047, 47 Kč, kterou realizoval platbou z 9. 5. 2023. K těmto tvrzením pak žalobce předložil tabulky plateb, z nichž vyplynulo, že pokud jde o nájemné za období od září do prosince 2021, které mělo být uhrazeno ve výši 111 068 Kč, žalobce jej neuhradil, neboť ho kompenzoval proti nákladům na rekonstrukční práce. Za rok 2022 zaplatil nájemné v ponížené výši 27 767 Kč v některých případech opožděně, stejně jako za období od ledna do října 2023. Jde-li o služby spojené s předmětem nájmu, pak na nich za čtyři měsíce roku 2021 zaplatil 144 844 Kč dne 4. 1. 2022, v roce 2022 služby ve sjednané výši 36 211 Kč neplatil a až po vyúčtování služeb žalovaným dne 9. 5. 2023 na ně zaplatil 272 047 ,47 Kč a za rok 2023 zaplatil žalovanému 10x po 38 873, 80 Kč, i když v některých měsících platba provedena nebyla a v jiných byla provedena dvakrát s tím, že fakticky platil vyšší částku, než bylo sjednáno nájemní smlouvou. K první platbě služeb došlo až 4. 1. 2022 na základě dohody s žalovaným, protože žalobce podle dodatku číslo jedna k nájemní smlouvě financoval rekonstrukční práce, které se týkaly zejména odstranění azbestu, opravy střechy, poskytnutí reklamních ploch pod úroveň oken 2. nadzemního podlaží a další náklady, na kterých se dohodli. I po 31. 12. 2021 musel žalobce vynakládat další finanční prostředky na opravu prostor, které jsou předmětem nájmu a vznikly v důsledku jejich havarijního stavu, zejména šlo o opravu střechy, kdy v důsledku dešťů v srpnu roku 2023 došlo ke zničení stropů, zdí, podlah, záchodů, nábytku a dalšího vybavení školy. Na rekonstrukci předmětu nájmu vynaložil 6 321 400,11 Kč.3. Žalovaný v písemném vyjádření k žalobě uvedl, že žalobce měl zájem otevřít , Anonymizováno, od , datum, , a proto žádal o maximální zkrácení doby rekonstrukce a požádal ho o uzavření nájemní smlouvy, i když v tu dobu nebyl zpracován projekt rekonstrukce ani celkový rozpočet, nebylo vydáno stavební povolení a ani stanoven termín kolaudace. Předpokládali, že žalobce bude jednat korektně, a proto s uzavřením smlouvy souhlasili. Smluvní strany se dohodly na hrazení nájemného od 1. 9. 2021 ve výši 55 533 Kč měsíčně. Jelikož v době uzavření smlouvy nebyla známa cena rekonstrukčních prací, byl