16 C 21/2024-67 — Okresní soud v Příbrami

1. Žalobce podal ke zdejšímu soudu žalobu na vyklizení žalovaného z nemovitostí uvedených ve výroku I tohoto rozsudku s tím, že je nabyl v rámci nedobrovolné veřejné dražby, která se konala dne , datum, , nemovitosti mu byly předány dne , datum, . I přes jeho opakované výzvy žalovaný předmětné nemovitosti nevyklidil, neboť je chce prostřednictvím investora odkoupit, tyto užívá bez jakéhokoli právního titulu a zcela neoprávněně.2. Žalovaný v písemném vyjádření k žalobě uvedl, že žalobci nabízel, že mu bude platit nájemné do doby, než dojde k úhradě kupní ceny bytu, což žalobce rezolutně odmítl s tím, že blíže nespecifikované nájemné za nezbytnou dobu, kdy bude byt užívat, bude součástí kupní ceny. Nabídku na placení nájemného žalobce odmítl i prostřednictvím svého tichého společníka pana Řípy, který se vyjadřoval tak, že nájemné bude zohledněno v kupní ceně, jež by měla činit 2,5 mil. Kč. Tuto cenu považuje žalovaný za nepřiměřenou, neboť v bytě je vlhkost a plíseň podél obvodových stěn, kterou není možno odstranit, pouze je možné ji korigovat. S ohledem na svůj věk nemá v sobě vůli řešit své bydlení jiným způsobem, v bytě i přes jeho nedostatky chce zůstat, žalobce ho odkoupil přesto, že se předem neseznámil s jeho stavem, další dva zájemci o koupi bytu byli ochotni akceptovat maximální kupní cenu ve výši 1,4 mil. Kč.3. K tomuto vyjádření žalobce sdělil, že žalovaný opakovaně deklaruje zájem odkoupit byt zpět prostřednictvím investora, kdy nejprve tvrdil, že se tak stane do konce května 2023, od té doby termín neustále odsouval, což trvá již celý rok. Byt odmítá opustit a užívá ho bez jakéhokoli právního titulu. Tvrzení žalovaného ohledně placení nájemného není pravdivé, neboť žalobce se s ním chtěl na nájmu dohodnout, žalovaný to však odmítl s tím, že potřebuje uhradit své další závazky, jakož i s tím, že zajistí odkoupení bytu investorem a hrazení nájemného je tedy zbytečné. Do současné doby neuhradil za užívání bytu ničeho, užívá ho tedy zcela bezplatně.4. Při jednání ve věci samé právní zástupkyně žalovaného uvedla, že mezi účastníky řízení byla ke dni přechodu vlastnického práva předmětných nemovitostí na žalobce, tedy k datu , datum, , uzavřena ústně nájemní smlouva, na jejímž základě platí žalovaný odvody do SVJ ve výši 1 408 Kč měsíčně a zálohy na elektřinu s tím, že účastníci řízení se dohodli na odložení plateb nájemného do doby převodu vlastnického práva na žalovaného. Nájemní vztah nebyl doposud řádně ukončen, za obvyklou výši nájemného považují částku 5 000 Kč měsíčně. K tomu právní zástupkyně žalobce uvedla, že jde o nové, zcela vyfabulované skutečnosti, jejichž cílem je prodloužit rozhodnutí soudu a popřela, že by mezi účastníky řízení došlo k uzavření nájemní smlouvy.5. Z protokolu o veřejné dražbě, protokolu o předání předmětu veřejné dražby, potvrzení o nabytí vlastnictví a výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil a vzal za prokázané, že dne , datum, proběhla veřejná nedobrovolná dražba bytové jednotky číslo , Anonymizováno, postavené na pozemku parcelní číslo stavební , Anonymizováno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti , Anonymizováno, na společných částech bytového domu čp. , Anonymizováno, a garáže číslo , Anonymizováno, postavené na pozemku parcelní číslo stavební , Anonymizováno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti , Anonymizováno, na společných částech bytového domu čp. , Anonymizováno, a o velikosti , Anonymizováno, na pozemku p. č. , hodnota, , p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, . Na předmětných nemovitostech v tu dobu vázlo zástavní právo smluvní i exekutorské. Cena dražených nemovitostí byla určena znaleckým ústavem na 1 740 000 Kč a nejnižší podání bylo dražebníkem stanoveno na 870 000 Kč. Žalobce je vydražil za 1 900 000 Kč. Potvrzení o nabytí vlastnického práva vydal dražebník dne 6. 3. 2023. O předání nemovitostí žalobci byl dne 27. 3. 2023 sepsán protokol, z něhož plyne, že tohoto jednání se zúčastnil dražebník, žalobce i žalovaný, při protokolárním předání byly zapsány stavy elektroměru i vodoměru.6. Z předžalobní výzvy z 20. 12. 2023 a reakce žalovaného z 29. 12. 2023 soud zjistil a vzal za prokázané, že žalovaný byl prostřednictvím právní zástupkyně žalobce před podáním žaloby vyzván k dobrovolnému vyklizení sporných nemovitostí do 29. 12. 2023 a k uhrazení bezdůvodného obohacení ve výši 90 000 Kč (10 000 Kč měsíčně od dubna 2023). K tomu žalovaný sdělil, že kromě žalobce, který před koupí nemovitosti neviděl a ani se nedostavil na jejich osobní prohlídku, o ně měly zájem ještě další dvě osoby, jež podmiňovaly jejich koupi maximální částkou 1,5–1,6 mil. Kč, žalobce nemovitosti koupil za velmi nadhodnocenou cenu. Při první společné schůzce vyjádřil názor, že o nájemné za byt nemá zájem, neboť to bude zahrnuto v kupní smlouvě při následném prodeji nemovitostí, kdy kupní cenu stanovil na 2,5 mil. Kč a později ji o 150 000 Kč snížil. I tak je daná cena vzdálená realitě. Žalovaný nemá zájem se z bytu odstěhovat, pochybuje, že by kupní cenu stanovenou žalobcem akceptoval někdo jiný. Váží si trpělivosti žalobce, ale dokud nebude mít investor žalovaného k dispozici finanční prostředky, nemá žádný smysl se setkávat. Situace spěje do finále, takže případná žaloba by byla zbytečná.7. Z účastnického výslechu žalovaného, trvalých příkazů, vstupních údajů pro rozúčtování nákladů a výdajů z fondu oprav za rok 2023 včetně rozpisu vyúčtování, vyúčtování elektřiny a rozpisu záloh soud zjistil, že žalovaný měl po prodeji předmětných nemovitostí za to, že mezi účastníky řízení byla uzavřena nájemní smlouva, a to buď dne 24. 3. 2023 nebo koncem března či počátkem dubna 2023. Žalobci a jeho tichému společníkovi panu , jméno FO, nabízel placení nájemného, což odmítli s tím, že to bude zahrnuto v kupní ceně, protože měl zájem nemovitosti odkoupit zpět. Návrh kupní smlouvy mu byl zaslán, kupní cena byla stanovena na 2 500 000 Kč, výše nájemného v ní specifikována nebyla, žalobce ho nyní požaduje ve výši 10 000 Kč měsíčně. Podle trvalých příkazů hradí žalovaný zálohy do fondu oprav ve výši 1 408 Kč a zálohu na elektřinu ve výši 5 030 Kč měsíčně, za období od září 2022 do září 2023 mu vznikl přeplatek na elektřině ve výši 1 775,90 Kč a za rok 2023 přeplatek u SVJ ve výši 58 Kč. Tyto platby žalovaný hradí, aniž by to po něm žalobce chtěl. Ten se snažil v prosinci loňského roku žalovaného odpojit od elektřiny, čemuž žalovaný při jednání na ČEZ zamezil. Byt by chtěl odkoupit do svého vlastnictví zpět prostřednictvím investora, a to firmy , právnická osoba, , která by byt koupila a žalovaného by v něm nechala. Do dražby se nepřihlásila proto, že neměla připraveny peníze, firma se zabývá investicemi a žalovaný se na ni dostal díky jednání s , tituly před jménem, , Anonymizováno, , kterého osobně zná a který také jednal s žalobcem a panem , Anonymizováno, . Podle žalovaného byla cena prodávaných nemovitostí 1 500 000 Kč, žalobce neměl tušení, co kupuje s ohledem na jejich vady.8. Z výpisu z obchodního rejstříku firmy , právnická osoba, bylo zjištěno, že byla založena dne , datum, , jejím jednatelem je pan , jméno FO, a společníkem pan , jméno FO, , firma má v předmětu činnosti mimo jiné nákup, prodej, správu a údržbu nemovitostí.9. Z žaloby vedené u zdejšího soudu pod spisovou značkou 6 C 36/2024 soud zjistil, že žalobce podal proti žalovanému i žalobu o zaplacení částky 90 000 Kč s příslušenstvím coby náhrady za to, že žalovaný užívá předmětné nemovitosti bez právního důvodu. Náhrada byla uplatněna za období od 1. 4. do 31. 12. 2023 ve výši obvyklého nájemného (10 000 Kč měsíčně). Řízení nebylo doposud pravomocně skončeno.10. Podle § 1042 občanského zákoníku, vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.11. S ohledem na shora popsaný skutkový stav věci dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně, neboť žalobce prokázal, že na základě nedobrovolné veřejné dražby konané dne , datum, nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem, tedy k bytové jednotce a garáži spolu s příslušnými spoluvlastnickými podíly ve , Anonymizováno, , tyto nemovitosti převzal dne , datum, a od té doby je žalovaný užívá bez právního důvodu. Odmítá je dobrovolně vyklidit s tím, že je prostřednictvím investora odkoupí zpět, k čemuž však po dobu více než jednoho roku fakticky nedošlo. Vlastnické právo žalobce včetně nabývacího titulu bylo prokázáno listinnými důkazy, a i s ohledem na vyjádření žalovaného a jeho účastnickou výpověď lze mít za to, že ohledně těchto otázek není mezi účastníky řízení spor. Spornost plyne pouze z toho, že žalovaný tvrdí, že mezi účastníky řízení byla v ústní podobě uzavřena nájemní smlouva, která trvá. Ač zákon umožňuje uzavření nájemní smlouvy ústně, neboť nedodržení předepsané formy nezpůsobuje její neplatnost, jde o dvoustranné právní jednání, které musí naplnit náležitosti charakteristické pro daný typ smlouvy, ted