4 C 190/2021-166 — Okresní soud v Pelhřimově

1. Žalobkyně se ve svém návrhu domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, když na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4 čj. [číslo jednací] ze dne 16. 12. 2020, je s žalovanou podílovou spoluvlastnicí, každá o velikosti podílu 1/2 z celku, bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa], postaveném na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 x [číslo] na společných částech domu, vše zapsáno na [list vlastnictví] a [list vlastnictví], část [územní celek], [obec]. Jako účastnice řízení uvedla, že není možné se na užívání nemovitosti nějak dohodnout. Již se s žalovanou, která je její sestra nedohodly na dědictví, proto bylo rozhodnuto tak, jak bylo. Žalovaná v předmětném bytě naposledy byla někdy v roce 2013, od té doby žádný vážný zájem neprojevila. [jméno] byt udržuje, platí poplatky a jezdí tam na rekreaci. Vedle bytu přikoupili zahrádku, kterou chtějí užívat. Když se věc řešila u notáře, žalovaná dostala klíč, vložka zůstala nevyměněná. V současné době bydlí spolu s matkou v [obec], o matku se stará. O byt má zájem, protože uvažují, že by šli do tohoto kraje v důchodu. Dlouho tam jezdila a má okolí ráda. Byl není dělitelný, má kuchyň a jednu místnost. Pozemek pod ním je ještě státu. 2. Žalovaná jako účastnice řízení uvedla, že od počátku se chtěla dohodnout. S žalobkyní mají spoluvlastnictví dva byty, a to předmětný byt a další byt v [obec]. Předmětný byt užívá žalobkyně a její rodina, protože jí v tom bránili. Souhlasí se zrušením spoluvlastnictví, chtěla by však ještě užívat než jej předá. Kromě předmětného bytu zdědily po otci byt v [část obce], ten je prázdný. Nebude se vyjadřovat k nepravdivým informacím, jenž nejsou předmětem řízení. Veškerá snaha o dohodu vycházela z ní, žalobkyně se na schůzky nedostavila. U ceny by se mohlo vycházet z původního posudku, neboť se jedná o byt s malými náklady v krásné krajině. [příjmení] může být upravena na bydlení. Žalobkyně má vedle zahrádku, což cenu bytu určitě zvyšuje. 3. Z listu vlastnictví je zřejmé, že účastnice jsou podílovými spoluvlastníky bytu [číslo] společných prostor, když tyto nabyly mimo jiné za základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 4, čj. [číslo jednací], když předmětem řízení byl nejen tento byt, ale zejména byt v [část obce] a pozemky. Zpráva Policie České republika, Obvodního oddělení [obec] ze dne 27. 4. 2022 potvrzuje, že mezi účastnicemi jsou již od roku 2019 neshody, kdy dochází i k napadaní. K určení obvyklé ceny bytové jednotky soud ustanovil znalce, když soudní znalec [příjmení] [celé jméno znalce] ve svém posudku [číslo] ze dne 31. 10. 2022 určil obvyklou cenu za 1 280 000 Kč. K námitkám žalobkyně k tomuto posudku ve svém doplnění určil obvyklou cenu na 1 250 000 Kč. Vzhledem k tomu, že se na nabídku a ceny nemovitostí v současné době kolísají, znalec doplnil svůj posudek, a to dne 6. 2. 2022, kdy cena bytové jednotky k 31. 12. 2022 byla 1 046 100 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobkyně ani s touto cenou nesouhlasila, byl znalec předvolán a jako znalec uvedl, že při vyhotovení posudku nelze brát pro srovnání jednu jednotku, jak žádá žalobkyně, když tato opravdu byla prodána jako laciná, avšak podle realitního makléře byla vybydlená. Dnes je zájem o menší jednotky, což je jedním z kritérií, vybíral proto při určení ceny podobné jednotky. Přihlížel k poloze a velikosti lokality. V lednu Statistický úřad zveřejnil inflační koeficienty, které je také třeba použít. Vybrány byly koeficienty pro Českou republiku mimo Prahu a [obec], což je samostatný trh. V bytě je komora, která je velká, má asi 20% výměry. 3 4 C 190/2021 Neslouží však jako obytná místnost. Její využití neodpovídá standartu bytové jednotky, proto cenu touto komorou zohlednil. Vlastnictví pozemku pod nemovitostí je rozhodné. Případný nájem a cena pro budoucí odkoupení je nepodstatná. Pokud se žalobkyně domáhá dopravní obslužnosti a služeb, tyto nejsou přímým faktorem pro stanovení ceny, když tyto záležitosti jsou zohledňovány ve velikosti obce. [část obce] je část [územní celek], proto uvažoval s [anonymizováno]. Snížení ceny komorou v původním posudku opravdu nebylo. [příjmení] je ve společných částech, ne každý o ni stojí, není tedy s ní kalkulováno při ceně bytu. [část obce] nepatří k bytu a nebylo s ní kalkulováno. Náklady spojené s užíváním bytu jako voda a kanalizace jsou sice ve vsi nižší, otázka je však jak dlouho. 4. Na základě prováděného dokazování má soud skutkově za prokázané, že účastnice jsou podílovými spoluvlastnice předmětné bytové jednotky a společných prostor, a to každá jednou ideální 1/2. Předmětnou bytovou jednotku potom užívá žalobkyně. Žalovaná se zrušením podílového spoluvlastnictví souhlasí. V současné době bytovou jednotku neužívá, ať už z jakýchkoliv důvodů. Žalobkyně pak prokázala, že má dostatečné finanční prostředky na výplatu. [ulice] rozpor mezi účastnicemi je hodnota předmětné nemovitosti, která se žalobkyni zdá jako příliš vysoká, a žalované jako příliš nízká. Jak vyplývá ze znaleckých posudků, a ze slyšení znalce má soud za to, že cena 1 046 100 Kč odpovídá obvyklé ceně nemovitosti, když od předchozího vypracování posudku došlo jednak ke změně na trhu realit, jednak znalec uznal námitku, že komora, která nemá standart obývané místnosti je důvodem pro určité snížení ceny. Soudu bylo vysvětleno, jakým způsobem dospěl k závěru. Znalec předložil srovnávací cenu nemovitostí, když mu lze dát za pravdu, že nemůže vycházet pouze z jedné bytové jednotky v bytě v tomto domě, která byla prodána za nižší, neboť stav té bytové jednotky mohl být odlišný. Je pravda, že ve znaleckém posudku při určení ceny je možno brát pouze základní faktory pro určení ceny, když tak jak namítá žalobkyně například to, že nemovitosti jsou na pozemku, který je třeba vykoupit v současné době na cenu nemovitosti nemá takový vliv. Stejně jako nelze kalkulovat s obslužností a službami v každé jednotlivé obci, kdy by mohlo být zjišťováno kolikrát denně tam jezdí autobus, ale je třeba brát vždy lokalitu, jako celek. Na druhou stranu ani námitky žalované, že cena je nižší s tím, že žalobkyně si koupila zahrádku, která není předmětem vypořádání, čímž se zvyšuje hodnota nemovitosti nebo i to, že si současné náklady spojené s užíváním bytu jako voda a kanalizace jsou na vsi nižší než je někde jinde, toto jsou věci které na určení obvyklé ceny, buď nemají vliv a nebo zcela zanedbatelný. V současné době potom trh s nemovitostmi je nestabilní, když vyjma [obec] a [obec] ceny nemovitostí, které prudce vzrostly opět klesají a okresní soud proto dospěl k závěru, že obvyklá cena této nemovitosti přesahující něco málo 1 000 000 Kč je reálná. [příjmení] potom je i to, že nemovitost nelze reálně dělit. 5. Podle ust. § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Vzhledem k tomu, že spoluvlastnictví účastnic je nereálné, a tyto se nedohodly, dospěl soud k závěru, že jsou splněny předpoklady pro to, aby podílové spoluvlastnictví bylo zrušeno, a bytová jednotka včetně spoluvlastnického podílu a na společných částech bytového domu, byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobkyně, která ji fakticky užívá, užívat hodlá a má finanční prostředky na to, aby žalovanou vyplatila. Vzhledem k tomu, že za obvyklou cenu považoval soud cenu 1 046 100 Kč uložil žalobkyni zaplatit žalované na výplatu jejího spoluvlastnického podílu částku 523 050 Kč, a to ve lhůtě 30 dnů od právní moci rozsudku. 6. Při rozhodování o nákladech řízení postupoval soud podle ust. § 142 odst. 2 o.s.ř., a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu, neboť bylo žalobě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vyhověno, nicméně k soudnímu rozhodnutí došlo pouze pro neschopnost účastnic se dohodnout, když skutková tvrzení jsou prakticky shodná. 4 4 C 190/2021 7. Podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Vzhledem k tomu, že podílové spoluvlastnictví byla zrušeno dospěl soud k závěru, že náklady řízení tak, jak byly a budou soudem placeny za znalecké dokazování, v tom případě nese žalovaná, a soud ji proto uložil zaplatit již vyplacené znalečné ve výši 8 264,37 Kč s tím, že o dalším znalečném, které bylo účtováno částkou 4 340,22 Kč bude rozhodnuto v samostatném usnesením podle ust. § 151 odst. 1 o. s. ř..