38 C 55/2017-139 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla navýšena částka, jež má žalovaná dle bodu IV výroku rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 24. 3. 2014, č.j. [číslo jednací], žalobci platit za výhradní užívání bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], na pozemku [parcelní číslo], v Praze, katastrální území Staré Město, zapsané na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha („ bytová jednotka“), a to počínaje dubnem 2018, na částku 19 000 Kč splatnou k 1. dni měsíce. 2. Žaloba byla odůvodněna tím, že rozsudkem Městského soudu pro Prahu č.j. [číslo jednací] ze dne 28. 6. 2016 (právní moc dne 12. 8. 2016), byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 č.j. 13 C 62/2010 ze dne 24. 3. 2014 („ původní rozsudek“). Původní rozsudek upravil poměry účastníků řízení ve vztahu k bytové jednotce do vypořádání jejich společného jmění manželů tak, že žalovaná získala právo výhradního užívání bytové jednotky (bod I výroku původního rozsudku). Žalobci byla uložena povinnost výkon tohoto práva žalovanou strpět (bod II výroku původního rozsudku) a zdržet se stavebních úprav či změn oproti kolaudovanému stavu bytové jednotky (bod III výroku původního rozsudku). Žalované za to byla uložena povinnost za každý započatý kalendářní měsíc zaplatit žalovanému částku 7 500 Kč, a to vždy k dvacátému dni příslušného kalendářního měsíce (bod IV výroku původního rozsudku). 3. O kalkulaci částky 7 500 Kč bylo rozhodováno přibližně 4 roky před podáním žaloby. V mezidobí ceny nájmů v historickém centru Prahy, kde se bytová jednotka nachází, podstatně rostly. V současné době se tak výše pronájmu za obdobný byt pohybuje v rozmezí 28 000 – 46 000 Kč měsíčně. Průměrný nájem za obdobný bytu v současné době činí 32 000 Kč. Došlo tedy v tomto ohledu k podstatné změně okolností. 4. V doplnění svého návrhu ze dne 24. 7. 2019 (č.l. 50 – 52), který byl soudu i žalované doručen krátkou cestou při jednání konaném dne 26. 7. 2019, žalobce dále uvedl, že cena nájmů v Praze se prudce zvyšuje. V dubnu 2019 tak již činila 445 Kč/m2, tj. za obdobný byt o rozloze 87,8 m2 39 000 Kč měsíčně. Na jednání konaném dne 30. 10. 2020 žalobce dále uvedl, že v roce 2009 byla bytová jednotka pronajímána za 29 000 Kč, kdy si účastníci tuto částku dělili polovinou. Žalobce dostával 14 500 Kč. Pokud žalovaná nyní platí 7 500 Kč, je to zjevný nepoměr. Žalovaná lhala, když tvrdila, že náklady na odstranění rekonstrukce prováděné žalobcem musela nést sama. Téměř hotovou rekonstrukci naopak dokončila. Porušila tak exekuční výzvu stavebního úřadu nařizující uvést bytovou jednotku do původního stavu dle kolaudace. 5. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 6. 9. 2017 (č.l. 23 a 24) uvedla, že s navýšením nesouhlasí. Důvodem je, že bytovou jednotku převzala v neobyvatelném stavu (odpojena elektřina, plíseň na kobercích, stropu i zdech, nefunkční koupelna, vybavenost bytu jen částečná a to 25 let starým nábytkem). [příjmení] vynaložit nemalé náklady, aby ji bylo možné řádně užívat. Žalobkyně si je jistá, že v době nabytí právní moci rozsudku Městského soudu v Praze č.j. [číslo jednací] nebylo možno bytovou jednotku pronajmout ani za 15 000 Kč. Žalobce sice uvádí, že se výše nájmů v centru Prahy za poslední 4 roky změnila, rozsudek Městského soudu v Praze č.j. [číslo jednací] je však až ze dne 28. 6. 2016. 6. Na ústním jednání konaném dne 10. 7. 2018 žalovaná doplnila, že je nutné přihlížet k tomu, jakým způsobem žalobce hradil výživné na dceru. Řízení ve věci vedené Obvodním soudem pro Prahu 1 pod sp. zn. 13 C 62/2010 bylo před Nejvyšším soudem ukončeno až v minulém roce. Žalobce v bytové jednotce prováděl stavební úpravy bez vědomí žalované, patrně vedoucí k jejímu rozdělení s tím, že mu bylo soudně stanoveno, aby byla bytová jednotka vrácena do původního stavu s tím, že náklady na odstranění rekonstrukce, musela nést žalovaná. Ke stavebním úpravám v bytové jednotce použil žalobce falešné razítko architekta a zfalšoval souhlas žalované. Dne 4. 11. 2015 bylo žalobci uloženo uvést bytovou jednotku do 29. 2. 2016 do původního stavu, tj. ještě před pravomocným rozhodnutím o užívání bytové jednotky žalovanou. 7. Soudu je z jeho úřední činnosti známo, že ve věci účastníků řízení již bylo rozhodováno, jak je popsáno v bodě 2 výše. Dělo se tak na základě žaloby, kterou se žalovaná domáhala upravit způsob užívání bytové jednotky, kterou účastníci mají ve společném jmění manželů, a to do doby vypořádání společného jmění účastníků. Protože v dané věci šlo (stejně jako nyní) o úpravu užívání věci náležející do společného jmění manželů, které zaniklo ještě před 1. 1. 2014, bylo rozhodováno na základě zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění. Vzhledem ke skutkovému zjištění, že vztahy mezi účastníky byly konfliktní, že žalovaná spolu s dcerami žalobce bydlela v nájemním bytě a že žalobce bydlí ve vlastním domě, byla bytová jednotka svěřena do výhradního užívání žalované, a to za finanční náhradu 7 500 Kč měsíčně. Zvolené řešení následně aproboval Nejvyšší soud České republiky v rozsudku č.j. 22 Cdo 3922/2015-180, ze dne 29. 3. 2016. Konstatoval přitom, že i nadále platí, že pro vyloučení spoluvlastníka, jehož právo k věci se opírá o zaniklé, avšak nevypořádané SJM, musí být vážné důvody. Za takovýto důvod nicméně lze považovat i konfliktní vztahy mezi účastníky. 8. Soud má z nesporných tvrzení účastníků za prokázané, že jejich společné jmění manželů nebylo doposud vypořádáno. Na základě provedeného dokazování zjistil soud, že se od vydání původního rozhodnutí dne 24. 3. 2014 výše nájmů v lokalitě bytové jednotky změnila. Soud v tomto ohledu vycházel z několika důkazů (email [jméno] [příjmení] ze dne 13. 11. 2017, výpis pronájmů bytů v Praze 1, leden 2017, email [jméno] [příjmení] ze dne 15. 11. 2017, email [jméno] [příjmení] ze dne 14. 11. 2017, screenshot webových stránek realitymix.centrum.cz, statistický přehled výše nájemného www.realitymix.cz předložený soudním znalcem [příjmení] [celé jméno znalce]). 9. Stěžejním však v tomto ohledu byl znalecký posudek vypracovaný dne 15. 4. 2020 Ing. [celé jméno znalce], [IČO], se sídlem [adresa znalce], znalcem z oboru ekonomiky - ceny a odhady nemovitostí, za účelem určení obvyklé ceny nájmu bytu obdobného bytové jednotce („ znalecký posudek“). Soud se neztotožnil s výhradami žalované k tomuto důkaznímu prostředku. Znalec dle názoru soudu postupoval metodologicky správně, když stanovil obvyklé nájemné porovnávacím způsobem, z porovnávací ceny nemovitosti, resp. ceny dle cenového předpisu. Volba těchto metod dle názoru soudu není chybnou, naopak je standardní. Dané metody a způsob jejich uplatnění jsou zevrubně vysvětleny přímo ve znaleckém posudku (oddíl II. Obecná metodika) a znalec se k nim blíže vyjádřil (aplikace koeficientů, důvody protěžování porovnávací metody, redukce pramene ceny) i při svém výslechu na ústním jednání dne 30. 10. 2020. 10. Je samozřejmě pravdou, že znalecký posudek nemohl vyčíslit obvyklé nájemné na základě přesného matematického výpočtu. Znalec sám připouští, že výsledná částka je v konečném důsledku jeho odborným odhadem. Toto je však dáno povahou věci. Nejedná se o vadu znaleckého posudku, která by mohla být odstraněna zpracováním znaleckého posudku nového, jak požaduje žalovaná. Nelze se ztotožnit ani s názorem žalované, že předmětný znalecký posudek je založen toliko na dojmech znalce. Přímo ze znaleckého posudku vyplývají vstupní údaje (srovnatelné nemovité věci nabízené k pronájmu a srovnatelné nemovité věci nabízené k prodeji), na základě nichž znalec aplikací výše zmíněných metod dospěl ke svým závěrům. Soud se neztotožňuje ani s tvrzením žalované, že znalcem vybraný vzorek bytů nekorespondoval s oceňovaným bytem a to ani po aplikaci koeficientů. Ve znaleckém posudku se na straně 8 k tomuto uvádí, že„ do srovnávací databáze byly zahrnuty nemovitosti ve vzdálenosti do 1 km od posuzované nemovitosti, jednotky s podobnou velikostí, tj. bytové jednotky 3+KK a 3+1 o velikosti (užitné ploše) od 83 m2 do 93 m2 a pokud možno bytové jednotky s obdobným stavebně technickým stavem a vybavením“. Je tedy zřejmé, že srovnávací základna v základních parametrech (lokalita, dispozice a užitná plocha) odpovídala. Je zřejmé, že dané byty nemohly být z podstaty věci s bytovou jednotkou co do stavebně technického stavu a vybavení zcela totožné. Jak ale znalec vysvětlil při svém výslechu, právě z těchto důvodů aplikoval korekční koeficienty, jež jsou přesně vyčísleny ve znaleckém posudku. Nelze přitom souhlasit s žalovanou, že jejich uplatnění bylo systematicky vadné. Soudu není známa přesnější metoda, kterou by v tomto ohledu bylo možné uplatnit. Je jistě pravdou, že znalec má při uplatňování koeficientů jistou míru diskrece, kterou nelze přesně kvantifikovat. Právě proto ale není obvyklé nájemné stanovováno na základě jediného srovnatelného bytu, ale je vybírán dostatečně široký vzorek. Případná nepřesnost při uplatňování koeficientů na jeden byt tak nemá přímý vl