14 C 43/2021-66 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce po žalované domáhal zaplacení částky ve výši 298 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 298 000 Kč od [datum] do zaplacení. Svůj nárok žalobce odůvodnil tak, že dne [datum] byly mezi žalobcem a žalovanou uzavřeny dvě smlouvy o smlouvách budoucích kupních, jimiž se žalovaná jako budoucí prodávající a žalobce jako budoucí kupující zavázali uzavřít spolu v budoucnu kupní smlouvy týkající se prodeje nemovitých věcí – předmětů budoucích převodů tak, jak byly definovány v příslušných uzavřených smlouvách. Kupní cena za předmět převodu činila v jednom případě částku ve výši 1 445000 Kč vč. DPH a v druhém případě částku ve výši 1 535 000 Kč vč. DPH. K uzavření jednotlivých kupních smluv mělo dojít s ohledem na ujednání obsažené v čl. 3 smluv o smlouvách budoucích kupních nejpozději 10. pracovní den po uhrazení doplatků kupní ceny. Protože žalobce uhradil doplatky kupní ceny dne [datum], mělo k uzavření kupních smluv dojít nejpozději [datum]. K uzavření kupních smluv došlo ale vinou žalované až dne [datum]. S ohledem na tuto skutečnost vznikl žalobci dle ujednání obsaženého v čl. 7 smluv o smlouvách budoucích kupních nárok na smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny vč. DPH, tj. dohromady ve výši 298 000 Kč. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě smluvních pokut prostřednictvím svého právního zástupce výzvou ze dne [datum], kterou jí zároveň určil lhůtu k plnění do [datum]. Žalovaná ale ve stanovené lhůtě smluvní pokuty neuhradila, přičemž v důsledku této skutečnosti vznikl žalobci dále nárok na zaplacení zákonného úroku z prodlení z žalované částky za období od [datum] do zaplacení. 2. Ve vyjádření k žalobě žalovaná uvedla, že nárok žalobce neuznává, neboť žalobci pohledávka vůči žalované na úhradu smluvní pokuty nikdy nevznikla, a pokud by tato vznikla, není dosud splatná. Nutným předpokladem pro vznik nároku na smluvní pokutu, příp. jeho splatnosti, totiž bylo podle žalované dle ujednání obsaženého v čl. 7 smluv o smlouvách budoucích kupních ze dne [datum] doručení odstoupení žalobce od těchto smluv žalované. Podle žalované má dle tohoto ujednání smluvní strana, která neporušuje povinnosti, buď možnost domáhat se nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu soudem, anebo odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí kupní a požadovat po porušující smluvní straně smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny. I pokud by ale nebylo doručení odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní žalované nutným předpokladem pro vznik nároku na smluvní pokutu, tak nárok na smluvní pokutu nemůže být podle žalované s ohledem na ujednání obsažené v čl. 7 smluv o smlouvách budoucích kupních dosud splatný. Protože žádné odstoupení žalobce od smluv o smlouvách budoucích kupních žalované doručeno nebylo, navrhuje žalovaná, aby byla žaloba s ohledem na shora uvedené skutečnosti v plném rozsahu zamítnuta. 3. Na vyjádření žalované reagoval žalobce dne [datum]. Uvedl, že se neztotožňuje s výkladem čl. 7 smluv o smlouvách budoucích kupních, který zaujímá žalovaná. V této souvislosti odkazuje na způsob, jakým je řešena opačná situace, kdy by ke vzniku nároku na zaplacení smluvní pokuty došlo na straně žalované jako budoucí prodávající. V takovém případě uzavřené smlouvy počítají i s variantou vzniku práva na smluvní pokutu nezávisle na tom, zda bylo odstoupeno od smlouvy budoucí kupní. Podle žalobce platí totožný výklad i pro situace, kdy se porušení smluvních povinností dopustí žalovaná jako budoucí prodávající. Tento závěr lze podle žalovaného dovodit i ze samotného znění a struktury čl. 7 smluv o smlouvách budoucích kupních. Důvody, pro které může žalobce odstoupit od smlouvy, jsou uvedeny v čl. 7. Jestliže by skutečně bylo úmyslem stran, aby bylo právo žalobce na zaplacení smluvní pokuty podmíněno současným odstoupením od smlouvy, bylo by logické, aby ujednání ohledně smluvní pokuty bylo součástí zmíněného čl. 7. Nárok na zaplacení smluvní pokuty je ale upraven zcela samostatně až v čl. 7, kde jsou taktéž stanoveny zvláštní důvody, pro které může tento nárok budoucímu kupujícímu vzniknout. Co se týče alternativního výkladu žalované, ve kterém žalovaná polemizuje s okamžikem splatnosti smluvní pokuty, tak podle žalobce nelze akceptovat závěr, podle kterého by na jedné straně nebyl na oznámení o odstoupení vázán samotný vznik nároku na smluvní pokutu, ale současně by přitom na něj byla vázána splatnost smluvní pokuty. Ujednání čl. 7 týkající se splatnosti smluvní pokuty je nutno vykládat pouze jako ujednání konkretizující splatnost smluvní pokuty v tom případě, kdy by se žalobce rozhodl v důsledku porušení smluvních povinností žalované využít jak svého práva na zaplacení smluvní pokuty, tak na odstoupení od smlouvy. Protože v ostatních případech smlouvy ujednání o splatnosti smluvní pokuty neobsahují, je třeba vycházet z obecné právní úpravy splatnosti pohledávek, zejména z § 1958 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dle kterého neujednají-li si strany, kdy má dlužní splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je povinen plnit bez zbytečného odkladu. V daném případě je tak třeba splatnost smluvních pokut vázat nejpozději na výzvu k úhradě smluvních pokut, kterou žalobce zaslal žalované dne [datum], a v níž jí stanovil lhůtu k plnění do [datum]. V neposlední řadě žalobce upozorňuje na to, že při výkladu sporných smluvních ujednání nelze opomenout ani skutečnost, že při uzavření smluv byl žalobce v postavení spotřebitele, zatímco žalovaná v postavení podnikatele. Ujednání, dle kterého by žalovaná jako budoucí prodávající v postavení podnikatele měla možnost v případě porušení smluvní povinnosti dle své volby využít práva odstoupit od smlouvy nebo nárokovat smluvní pokutu, zatímco budoucí kupující (spotřebitel) by tuto možnost neměl a mohl se smluvní pokuty domáhat pouze za současného odstoupení od smlouvy, je zakázaným ujednání ve smyslu § 1813 obč. zák. Současně dle § 1812 obč. zák. rovněž platí, že lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější. 4. Z provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 5. Z předložených kopií smluv o smlouvách budoucích kupních ze dne [datum] zdejší soud zjistil, že v případě první smlouvy o smlouvě budoucí kupní byl předmět budoucího převodu tvořen jednotkou [číslo] (byt ve 4. nadzemním podlaží budovy), jednotkou [číslo] (sklep ve 4. nadzemním podlaží budovy) a venkovním parkovacím stáním spolu s odpovídajícími spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a pozemku. Kupní cena byla sjednána ve výši 1 445 000 Kč vč. DPH. V případě druhé smlouvy o smlouvě budoucí kupní byl předmět převodu tvořen jednotkou [číslo] (byt v 5. nadzemním podlaží budovy), jednotkou [číslo] (sklep v 5. nadzemním podlaží budovy) a venkovním parkovacím stáním spolu s odpovídajícími spoluvlastnickými podíly na společných částek budovy a pozemku. Kupní cena byla sjednána ve výši 1 535 000 Kč vč. DPH. Dle ustanovení čl. 4 smluv o smlouvách budoucích kupních byl žalobce povinen žalovanému uhradit zálohu na kupní cenu ve výši 289 000 Kč a ve výši 307 000 Kč ve lhůtě do 10 pracovních dnů od podpisu smluv o smlouvách budoucích kupních. Doplatek kupní ceny ve výši 1 156 000 Kč a 1 228 000 Kč byl žalobce povinen uhradit na základě výzvy žalované. V čl. 3 smluv o smlouvách budoucích kupních se smluvní strany zavázaly uzavřít kupní smlouvy desátý (10.) pracovní den po uhrazení doplatku kupní ceny. V čl. 7 smluv o smlouvách budoucích kupních je pak obsaženo následující ujednání:„ V případě, že Budoucí prodávající poruší svou povinnost uzavřít s Budoucím kupujícím Kupní smlouvu v souladu s ustanovením této smlouvy, ačkoliv Budoucí kupující splnil veškeré své povinnosti dle této Smlouvy, zejména uhradil Kupní cenu v plné výši, a uvedené porušení nenapraví ani v dodatečné lhůtě třiceti (30) dnů po doručení výzvy Budoucího kupujícího k nápravě, je Budoucí prodávající povinen uhradit Budoucímu kupujícímu smluvní pokutu ve výši 10 % z Kupní ceny včetně DPH. Splatnost pohledávky dle tohoto článku Smlouvy je třicet (30) dnů ode dne doručení odstoupení od této Smlouvy Budoucímu prodávajícímu.“ Čl. 7.1 smluv o smlouvách budoucích kupní vymezuje důvody, pro které může žalobce jako budoucí kupující od těchto smluv odstoupit. Důvody, pro které může od smluv o smlouvách budoucích odstoupit jako budoucí prodávající žalobce, jsou uvedeny v čl. 7 smluv o smlouvách budoucích kupních. Čl. 7.5 pak vyjmenovává povinnosti, při jejichž porušení bude žalobce jako budoucí kupující povinen uhradit žalované jako budoucí prodávající smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny včetně DPH, a to nezávisle na tom, zda žalovaná využije svého práva od předmětných smluv odstoupit. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že jednotky, tj. předměty budoucího převodu, jsou k dnešnímu dni v katastru nemovitostí vymezeny v pozemku parc. čís. st. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez způsobu využití. Pozemek parc. čís.