17 C 35/2020 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájemní smlouvy č. [spisová značka] [číslo] [rok], uzavřené mezi účastníky dne [datum], kterou dal žalovaný žalobkyni dopisem ze dne [datum]. Svou žalobu odůvodnila tím, že žalovaný v [anonymizováno] [rok] vyhlásil výběrové řízení na pronájem prostor sloužících k podnikání v přízemí domu [adresa] s tím, že deklaroval, že má zájem pronajmout předmětný prostor zájemci, který by v předmětu nájmu provozoval restaurační činnost. Žalobkyně uspěla ve výběrovém řízení s nabídkou nájemného ve výši 5 401 760 Kč ročně. Dne [datum] žalovaný uzavřel se žalobkyní nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl uvedený prostor s tím, že dle smlouvy byl účelem nájmu provoz restauračního zařízení. Žalobkyně však následně zjistila, že technický stav předmětu nájmu jí neumožňuje její záměr provozování restaurace s přípravou teplých jídel realizovat, neboť rozvody elektrické instalace a odvětrávání nesplňovaly normy pro provoz kuchyňského vybavení. Žalovaný žalobkyni neposkytl žádnou součinnost a znemožnil tak žalobkyni její záměr realizovat, žalobkyně navíc zjistila, že předmět nájmu není kolaudován pro provoz restaurace s kuchyní na přípravu teplých jídel, ale pouze jako středisko rychlého občerstvení. Žalobkyně proto byla nucena provozovat v předmětu nájmu restaurační činnost zaměřenou na prodej sladkých pokrmů. Dne [datum] však žalobkyně obdržela od žalovaného výpověď z nájmu těchto prostor z důvodu porušení nájemní smlouvy spočívající v užívání předmětu nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu. Výpovědní důvod však není dán, navíc nebyly naplněny ani formální podmínky platnosti výpovědi, když žalobkyně neobdržela od žalovaného žádnou výzvu ke sjednání nápravy ve lhůtě 30 dnů, tak jak stanoví nájemní smlouva. 2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí s odůvodněním, že žalobkyně měla možnost se s předmětem nájmu řádně seznámit ještě před uzavřením nájemní smlouvy, nikdy neměla žádné připomínky k předmětu nájmu a svým prohlášením potvrdila, že vůči stavu předmětu nájmu nemá žádné připomínky či námitky. Stavební dokumentace k předmětu nájmu je volně přístupná v příslušném odboru výstavby, žalobkyně si proto mohla veškeré podklady obstarat. Žalovaný nikde nedeklaroval, že předmět nájmu má být užíván jako restaurace, pouze uvedl, že prostor je v současné době užíván jako restaurace. Žalobkyně proto sama pochybila, pokud se s předmětem nájmu řádně neseznámila. Žalovaný odmítl žalobkyni udělit souhlas pouze k takovým úpravám předmětu nájmu, které by směřovaly k předělání předmětu nájmu na prodejnu bonbónů a cukrovinek, neboť tento typ provozu se nehodí do historického centra Prahy, což však žalobkyně i přes nesouhlas žalovaného učinila. Žalovaný proto dal žalobkyni výpověď z nájmu, neboť v předmětu nájmu není provozována žádná restaurační činnost, když jsou zde prodávány bonbóny a jiné cukrovinky. Již dopisem ze dne [datum] a dopisem ze dne [datum] vyzval žalovaný žalobkyni k tomu, aby předmět nájmu užívala v souladu se smlouvou, žalobkyně však způsob užívání nijak nezměnila. 3. Soud ve věci provedl dokazování a vzal za prokázaný následující skutkový stav: 4. Dne [datum] žalovaný vyhlásil výběrové řízení na pronájem prostor sloužících k podnikání na adrese [adresa]. Ve výběrovém řízení nebyl uveden požadovaný účel nájmu, pouze zde byly některé provozy vyloučeny (směnárna, prodej skla, suvenýry apod.). Prohlídky předmětu výběrového řízení nebyly organizovány, protože prostor byl užíván jako restaurace, která je veřejnosti volně přístupná. K uzavření nájemní smlouvy bude vyzván zájemce, jehož nabídka bude vyhodnocena jako nejvhodnější (prokázáno Vyhlášením výběrového řízení ze dne [datum], Záměrem pronájmu ze dne [datum]). 5. Předmětný prostor určený k pronájmu byl kolaudován jako středisko rychlého občerstvení dne [datum] (prokázáno Kolaudačním rozhodnutím ze dne [datum] a Stavebním povolením ze dne [datum]). 6. Dne [datum] žalobkyně předložila nabídku zájemce k vyhlášenému výběrovému řízení s tím, že v předmětu nájmu zamýšlí provozovat hostinskou činnost v podobě restaurace se zaměřením zejména na klasickou českou kuchyni. Dále žalobkyně uvedla, že bez výhrad akceptuje podmínky vyhlášeného výběrového řízení a prohlásila, že se seznámila se stávajícím stavem předmětu nájmu (prokázáno nabídkou žalobkyně ze dne [datum]). 7. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] vzal soud za prokázáno, že touto smlouvou žalovaný pronajal žalobkyni prostory sloužící k podnikání o celkové výměře [výměra], sestávající z restaurace se zázemím na dobu určitou [anonymizována dvě slova] za nájemné ve výši 5 401 760 Kč ročně. Účelem nájmu byl provoz restauračního zařízení. Dle [anonymizováno] nájemní smlouvy je pronajímatel oprávněn vypovědět tuto smlouvu v jednoměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce podmínky této smlouvy, nebo užívá-li nájemce předmět nájmu v rozporu s dohodnutým účelem nájmu a nesjedná nápravu do 30 dnů ode dne doručení písemného upozornění pronajímatele. Podle [anonymizováno] smlouvy se veškeré písemnosti, výzvy a oznámení doručují na adresu pronajímatele nebo nájemce uvedenou v záhlaví této smlouvy. 8. Dne [datum] sdělil žalovaný žalobkyni, že nemá námitky k předloženým stavebním úpravám a opravám vnitřních prostor předmětu nájmu, nesouhlasí však s uvedeným interiérem v projektové dokumentaci, osazením dekorace a nábytku a změnou bistra na kavárnu a bar s prodejem bonbónů. Dne [datum] požádala žalobkyně žalovaného o souhlas se změnou využití prostor sloužících k podnikání z důvodu nemožnosti provozování restaurace, neboť stávající odtah VZT neodpovídá dnešním normám, rovněž i technická kvalita stávající elektroinstalace nesplňuje podmínky pro připojení moderního technického vybavení restaurace. Žalobkyně proto žádala o souhlas se změnou účelu užívání na kavárnu s prodejem teplých jídel, cukrářských výrobků a sladkostí. Na uvedenou žádost žalobkyně odpověděl žalovaný dopisem ze dne [datum] tak, že nabídka žalobkyně ve výběrovém řízení obsahovala záměr provozovat restauraci zaměřenou na českou kuchyni, s touto nabídkou se také žalobkyně stala vítězem výběrového řízení. Její žádosti o změnu užívání předmětu nájmu proto žalovaný nevyhověl. Dne [datum] požádala žalobkyně o revokaci uvedeného rozhodnutí s tím, že uvedenou nabídku s uvedením účelu nájmu žalobkyně učinila v domnění, že restaurační činnost je možné v uvedených prostorách provozovat. Současná vzduchotechnika však nevyhovuje současným normám a novou nelze vybudovat bez rozšíření profilu odvodního potrubí nad střechu, tedy s významnými zásahy do stávající konstrukce celé stavby. Žalobkyně proto trvala na změně v účelu užívání stavby, neboť žalovaný nepředal žalobkyni prostor vhodný k provozování restaurace a neplní tak svoji část smlouvy. Žalovaný v odpovědi ze dne [datum] uvedl, že trvá na svém nesouhlasu se změnou využití předmětných prostor a zároveň uvedl, že zprovozněním prodejny bonbónů namísto provozu restauračního zařízení došlo k hrubému porušení nájemní smlouvy. Žalovaný proto vyzval žalobkyni k neprodlené nápravě a uvedení předmětu nájmu do stavu odpovídajícímu smluvně ujednanému účelu využití. Dne [datum] udělila žalobkyně plnou moc k zastupování ve věci vybavení provozovny restaurace v přízemí domu [adresa], [adresa] JUDr. [jméno] [příjmení]. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalobkyně žalovanému předžalobní výzvu k úhradě slevy na nájemném ve výši 50 % za období od [datum] do [datum]. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalobkyně žalovanému žádost o specifikaci požadavků pronajímatele na vybavení interiéru provozovny. Žalovaný dopisem ze dne [datum] sdělil žalobkyni, že zachování stávajícího nájemního vztahu je možné pouze v případě, že nájemce neprodleně uvede předmět nájmu do souladu se svou nabídkou předloženou ve výběrovém řízení a se sjednaným účelem nájmu (prokázáno korespondencí mezi účastníky, plnou mocí). 9. Dne [datum] zaslal odbor výstavby Úřadu městské části [obec a číslo] výzvu k bezodkladnému zastavení nepovolených stavebních úprav na stavbě [adresa], neboť tato stavba je prováděna bez povolení stavebního úřadu. Dne [datum] vydal stavební úřad Úřadu městské části [obec a číslo] rozhodnutí o zákazu užívání stavby„ prodejna cukrovinek [anonymizována dvě slova]“ s odůvodněním, že stavba není užívána k povolenému účelu. I přes zaslanou výzvu k ukončení nepovoleného způsobu užívání je stavba stále užívána nepovoleným způsobem jako prodejna cukrovinek. Dne [datum] vydal stavební úřad Úřadu městské části [obec a číslo] rozhodnutí o nařízení odstranění stavby„ prodejna cukrovinek [anonymizována dvě slova]“ s odůvodněním, že stavba byla provedena bez rozhodnutí stavebního úřadu vyžadovaného stavebním zákonem. Dne [datum] bylo vydáno dodatečné povolení stavby na stavební úpravy, změna užívání na prodej cukrovinek součástí povolení nebyla, jelikož s tím vlastník nesouhlasil. Úpravy pro změnu užívání na prodej cukrovinek podléhají povolení, neboť stavba je kulturní památka, toto