14 C 295/2021-94 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 188 930 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce uzavřel jakožto zájemce o koupi nemovitých věcí s žalovanou jakožto tehdejším vlastníkem předmětných nemovitých věcí Dohodu o složení blokovacího depozita datovanou dnem [datum] (dále jen„ Dohoda“). Dohoda byla sjednána na dobu určitou, s dobou trvání od jejího uzavření do [datum]. Předmětem Dohody byla zejména "rezervace" nemovitých věcí. Smluvní strany Dohody se v čl. 3 vzájemně zavázaly uzavřít za stanovených podmínek bez zbytečného odkladu po výzvě druhé smluvní strany nejpozději do konce doby trvání Dohody kupní smlouvu ohledně převodu vlastnického práva k nemovitostem na žalobce. Předmět převodu a kupní cena dle budoucí kupní smlouvy byly sjednány v Dohodě. Žalobce v souladu s částí 2. Dohody řádně uhradil žalované jako rezervační poplatek částku ve výši 188 930 Kč na účet zprostředkovatele. Konkrétně článek 4.2. Dohody stanovuje:„ V případě, že Prodávající poruší svou povinnost uzavřít Kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání této Dohody, pak se zavazuje zajistit vrácení přijatého Blokovacího depozita na požádání zpět Zájemci a zároveň je povinen zaplatit Zájemci smluvní pokutu, jejíž výše odpovídá výši Blokovacího depozita dle čl. 2 této Dohody, a to vše nejpozději do pěti pracovních dnů od doručení písemné žádosti Zájemce.“ Žalobcem zjištěné vady nemovitostí byly natolik závažné, že předmět kupní smlouvy, k jejímuž uzavření se žalobce zavázal v Dohodě, by se podstatným způsobem odlišoval od předmětu budoucí koupě dle Dohody – tedy stavu, s nímž byl žalobce obeznámen k okamžiku uzavření Dohody. Důvody pro něž nedošlo k uzavření kupní smlouvy k nemovitostem dle Dohody, tedy spočívaly výhradně na straně žalované. Ta nebyla schopna zjištěné vady nemovitostí odstranit či případně žalobci jejich přítomnost adekvátně kompenzovat jiným dohodnutým způsobem. Jelikož vinou žalované nedošlo v době trvání Dohody k uzavření kupní smlouvy k nemovitostem, byla naplněna hypotéza čl. 4 Dohody. Žalobci tedy náleží kromě nároku na vydání depozita taktéž nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. 4 Dohody, jejíž výše odpovídá zaplacenému depozitu. Žalovaná je tedy povinna uhradit žalobci na jeho žádost smluvní pokutu ve výši 188 930 Kč. 2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznává. V článku 3.4. Dohody bylo ujednáno, že žalovaná není povinna uzavřít kupní smlouvu, pokud jí žalobce neprokáže pravdivost prohlášení dle článku 3.3., tedy že disponuje dostatečnými peněžními prostředky a je schopen doplatit kupní cenu za převod nemovitostí. V článku 3.5. Dohody žalobce prohlásil, že měl možnost si nemovitosti důkladně prohlédnout, a to případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby, a jsou mu proto známy veškeré právní a faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitostí, a že sjednaná kupní cena odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitostí. Žalovaná uvádí, že před první prohlídkou nemovitosti obdržel žalobce půdorys jednotky [číslo] z projektové dokumentace, tak aby se seznámil s dispozicí ještě před prohlídkou. Ze strany žalované došlo několikrát k finančním ústupkům a kompenzacím, které vyžadoval žalobce k uzavření smlouvy. Přes snahu docílit dohody se nepodařilo uzavřít kupní smlouvu, i když ze strany žalované došlo k mnoha kompenzacím v zájmu uzavření obchodu. Je tedy třeba dojít závěru, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalobce, nikoliv na straně žalované. Jestliže žalobce v žalobě uvádí, že k uzavření smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalované, tj. vzhledem ke zjištěným vadám nemovitostí, pak toto tvrzení žalovaná nepovažuje za pravdivé. Jak vyplývá z níže uvedené e-mailové komunikace, žalovaná tvrzené vady nemovitostí nepovažovala za natolik zásadní, aby kvůli nim nemohla uzavřít kupní smlouvu. Naopak žalobce opakovaně uváděl, že na uzavření kupní smlouvy má nadále zájem, a pokračoval v jednání s realitní kanceláří, a to i více než měsíc po uplynutí sjednané doby trvání dohody, až do dne [datum]. Je také nutno uvést, že žalobce v rozporu s článkem 3.3. Dohody žalované nikdy neprokázal, že disponuje dostatečnými peněžními prostředky a je schopen doplatit kupní cenu za převod nemovitostí. [jméno] tato skutečnost je důvodem pro aplikaci článku 4.3. Dohody, tedy ke vzniku nároku žalované na zaplacení smluvní pokuty ze strany žalobce. Žalovaná v tomto případě nebyla povinna uzavřít kupní smlouvu ve smyslu článku 3.4. Dohody. Žalovaná rozhodně nesouhlasí se závěrem žalobce, že byla naplněna hypotéza článku 4.2. Dohody, a že žalobci náleží nárok na vrácení depozita a nárok na zaplacení smluvní pokuty. Žalovaná totiž jednoznačně popírá, že by k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodů na její straně, jelikož s žalobce prostřednictvím realitní kanceláře o uzavření kupní smlouvy jednala, vycházela mu vstříc a přicházela s kompromisy a ústupky ve formě změn návrhu kupní smlouvy a výše kupní ceny. Přesto však žalobce kupní smlouvu neuzavřel v rozporu s článkem 3.1. Dohody, a také žalované v rozporu s článkem 3.3. dohody nikdy neprokázal, že disponuje dostatečnými peněžními prostředky k úhradě kupní ceny. 3. Z listinných provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav: 4. Z Dohody o složení blokovacího depozita ze dne [datum] soud zjistil, že Dohoda byla sjednána na dobu určitou, s dobou trvání od jejího uzavření do [datum]. Dalším (vedlejším) účastníkem Dohody byla realitní kancelář zprostředkující uzavření Dohody, společnost [právnická osoba], [IČO]. Předmětem Dohody byla zejména "rezervace" nemovitých věcí. Dohoda se konkrétně týkala těchto nemovitých věcí: a. jednotka [číslo] způsob využití: byt, vymezená podle občanského zákoníku v budově [adresa], víceúčelová stavba, jež je součástí pozemku parc. č. st. [číslo]. Budova stojí na pozemcích parc. č. st. [číslo] a st. 417; b. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. č. st. [číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1147 m2; součástí pozemku je stavba: budova s číslem popisným - [adresa], víceúčelová stavba; c. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. [číslo] – neplodná půda, ostatní plocha, o výměře 54 m2; d. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. [číslo] trvalý travní porost, o výměře 361 m2; e. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. [číslo] trvalý travní porost, o výměře 185 m2; f. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemku parc. č. st. 417 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 85 m2; g. související spoluvlastnický podíl o velikosti ideální [číslo] na pozemcích parc. [číslo], (ostatní plocha, jiná plocha) parc. [číslo] (ostatní plocha, ostatní komunikace) a parc. [číslo] (ostatní plocha, ostatní komunikace; vše nacházející se v katastrálním území Špičák, obec Železná Ruda, v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy (společně dále„ nemovitosti“). Smluvní strany Dohody se v čl. 3 vzájemně zavázaly uzavřít za stanovených podmínek bez zbytečného odkladu po výzvě druhé smluvní strany nejpozději do konce doby trvání Dohody kupní smlouvu ohledně převodu vlastnického práva k nemovitostem na žalobce. Předmět převodu a kupní cena dle budoucí kupní smlouvy byly sjednány v Dohodě. Výše blokovacího depozita byla sjednána v částce 188 930 Kč. Možnosti nakládání s depozitem po jeho úhradě upravuje Dohoda zejména v článcích 2.3. (resp. [číslo]), 4.2. a 4.3 tak, že bude v závislosti na jednání smluvních stran buď započítáno na kupní cenu Nemovitostí, nebo vráceno žalobci, případně bude využito k úhradě smluvní pokuty. Konkrétně článek 4.2. Dohody stanovuje:„ V případě, že Prodávající poruší svou povinnost uzavřít Kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání této Dohody, pak se zavazuje zajistit vrácení přijatého Blokovacího depozita na požádání zpět Zájemci a zároveň je povinen zaplatit Zájemci smluvní pokutu, jejíž výše odpovídá výši Blokovacího depozita dle čl. 2 této Dohody, a to vše nejpozději do pěti pracovních dnů od doručení písemné žádosti Zájemce.“ V článku 3.4. Dohody bylo ujednáno, že žalovaná není povinna uzavřít kupní smlouvu, pokud jí žalobce neprokáže pravdivost prohlášení dle článku 3.3., tedy že disponuje dostatečnými peněžními prostředky a je schopen doplatit kupní cenu za převod nemovitostí. V článku 3.5. Dohody žalobce prohlásil, že měl možnost si nemovitosti důkladně prohlédnout, a to případně i za účasti k tomu odborně způsobilé osoby, a jsou mu proto známy veškeré právní a faktické skutečnosti a vlastnosti nemovitostí, a že sjednaná kupní cena odpovídá faktickému a právnímu stavu nemovitostí. V čl. 6 bylo sjednáno, že tuto Dohodu lze měnit pouze na základě písemných dodatků. 5. Z potvrzení o platbě depozita soud zjistil, že žalobce depozitum ve výši 188 930 Kč složil. 6. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že obch