23 C 57/2022-62 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se ve své žalobě podané zdejšímu soudu dne [číslo] [rok] domáhal změny smlouvy ve smyslu ust. § 1766 obč. zákoníku. Žalobce v žalobě dále uvedl tyto rozhodné skutečnosti: Mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované, tj. [právnická osoba] byla dne [datum] uzavřena smlouva o podnájmu nebytových prostor [číslo] jejímž předmětem byl podnájem nebytových prostor sloužících jako restaurace [anonymizována dvě slova] v [obec], [ulice a číslo], konkrétně nebytové prostory o rozloze [anonymizováno] m² v prvním nadzemním podlaží a nebytové prostory o rozloze [anonymizováno] m², vše v areálu výpravní budovy železniční stanice [obec] [část obce] stojící na parc. [číslo] dále sociální zařízení, na nástupišti při jižní straně fasády výpravní budovy o rozloze [anonymizováno] m² a dále pozemek p. [číslo] o výměře [anonymizováno] m² a část krytého nástupiště při jižní straně fasády výpravní budovy v délce provozovny restaurace o rozloze [anonymizováno] m², přičemž všechny výše uvedené nemovité věci jsou zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Ve smlouvě se žalobce jako nájemce zavázal mj. provést stavební úpravy předmětu podnájmu ve lhůtě uvedené ve smlouvě a způsobem uvedeným v dokumentaci rekonstrukce restaurace. Žalobce je tedy na základě smlouvy provozovatelem restaurace s názvem restaurace„ [anonymizována dvě slova]“ Závazek nájemce vložit do předmětu podnájmu investici spočívající ve stavebních úpravách byl vyvážen ujednáním o sjednané době trvání smlouvy, tj. 15 let do [datum] čl. VII. Zároveň bylo ve smlouvě smluvními stranami sjednáno, že s předchozím souhlasem pronajímatele může být smlouva nájemcem prodloužena, pokud podnájemce ve lhůtě 6 měsíců před ukončením podnájmu o prodloužení požádá. Dne [datum] byl smluvními stranami uzavřen dodatek [číslo] ke smlouvě, kterým smluvní strany upřesnily výši investic žalobce do předmětu podnájmu na částku 4 500 000 Kč. Dodatkem [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] došlo ke změně na straně pronajímatele, kdy do práv a povinností [právnická osoba] vstoupila společnost [právnická osoba] a zároveň touto změnou došlo ke změně z podnájemní smlouvy na smlouvu nájemní, tedy právní nástupce původního nájemce, jakožto vlastník nemovitosti byl označen jako pronajímatel a původní podnájemce se stal nájemcem. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla konstatována změna na straně pronajímatele, kdy do práv a povinností pronajímatele vstoupila [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova], [anonymizováno] organizace, na základě smlouvy o koupi části závodu a kdy zároveň došlo ke změně výše ročního nájemného. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] se smluvní strany dohodly na poskytnutí slevy z nájemného za období od [datum] do [datum] ve výši 30 %, a to v souvislosti s pravidly výzvy pro program podpory podnikatelů postižených celosvětovým šířením onemocnění [anonymizováno] způsobeného virem [anonymizováno] – [anonymizováno] (programu [stát. instituce]). Poskytnutí slevy z nájemného však bylo pronajímatelem podmíněno splněním podmínek dotačního programu ze strany nájemce a předložením dokladu o poskytnutí podpory z dotačního programu. Žalobce na základě smlouvy ve znění pozdějších dodatků od roku [rok] pronajaté prostory nepřetržitě užíval, řádně a včas platil nájemné a do těchto prostor v průběhu více než [anonymizováno] let investoval finanční prostředky ve výši cca 5 000 000 Kč. Žalobce po celou dobu trvání smlouvy plnil řádně a včas všechny povinnosti smlouvou stanovené a vybudoval za dobu provozování restaurace [anonymizována dvě slova] silnou zákaznickou základnu. Žalobce odkázal na čl. 6 1g) smlouvy, který stanovuje, že v případě přerušení užívání předmětu nájmu v důsledku mimořádných událostí, není nájemce povinen hradit nájemní prostory, které z tohoto titulu nájemce nemůže bez vlastního zavinění užívat. Žalobce nájemné hradil i po dobu omezení bránících a podstatně omezujících výkon podnikatelské činnosti. Dopisem ze dne [datum] žalobce a žalovanou coby pronajímatele uvědomil o tom, že na něj obdobně jako na řadu jiných osob podnikajících v pohostinství, negativně dolehla opatření vlády ČR přijatá v souvislosti s pandemií způsobenou koronavirem, přičemž způsobem předpokládaným smlouvou požádal o prodloužení nájemního vztahu, a to vzhledem k nepředpokládané situaci, kterou objektivně nezavinil. V důsledku pandemie žalobce přišel o 2 roky nerušeného provozu. Pandemie nemoci [anonymizováno] zastavila nebo výrazně omezila jeho podnikatelskou činnost. V důsledku nastalé situace se smlouva stala závazkovým vztahem objektivně jednostranně nevýhodným, když neodvratitelné náklady na splnění závazku stanoveného smlouvou dlouhodobě převyšují ekonomické přínosy, jejichž přijetí se na základě takové nájemní smlouvy očekává. Taková smlouva se v důsledku omezujících opatření spojených s nepříznivou epidemiologickou situací stala smlouvou ztrátovou, nevýhodnou. Žalobce odkázal na ustanovení § 1765 odst. 1 OZ, který zakotvuje právo smluvní strany na obnovení jednání o smlouvě, pokud dojde ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, prokáže-li dotčená strana, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit, protože skutečnost nastala až po uzavření smlouvy. Konkrétně zásadní a podstatná změna okolností dle žalobce byla vyvolána usnesením vlády České republiky ze dne [datum] [číslo] k mimořádného opatření Ministerstva zdravotnictví, kterým se mění mimořádné opatření, kterým se stanovuje omezení maloobchodního prodeje a zboží a služeb poskytování služeb, na jehož základě Ministerstvo zdravotnictví jako správní úřad příslušný podle § 80 odst. 1, písm. g) zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů a § 2 odst. 1 zákona č. 94/2021 Sb., o mimořádných opatřeních při epidemii onemocnění [anonymizováno] a o změně některých souvisejících zákonů nařizuje postupem podle § 69 odst. 1, písm. i) a odst. 2 zákona č. 258/2000 Sb. a podle § 2 odst. 2, písm. b) až e/ a i zákona č. 94/2021 Sb. k ochraně obyvatelstva před dalším rozšířením onemocnění [anonymizováno] způsobeného novým [anonymizována dvě slova] toto mimořádné opatření, které zamezuje zákazníkovi aby vstoupil do vnitřních a vnějších prostor provozovny, pokud vykazuje klinické příznaky onemocnění. Tímto mimořádným opatřením byly vyloučeny z okruhu zákazníků restaurace zejména všechny osoby dosud neočkované či neprodělavší onemocnění [anonymizováno] a za situace, kdy proočkovanost činí pouhých cca 60 % obyvatel v ČR, pouze 60 % občanů ČR smí vstoupit do restaurace a být obslouženi. Na základě shora uvedeného žalobce navrhl, aby soud nahradil ustanovení čl. 7 smlouvy o podnájmu, které má znít tak, že tato nájemní smlouva se uzavírá od [datum] na dobu určitou [anonymizováno] let, tj. do [datum]. 2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě nárok vznesený žalobcem neuznal. Žalovaný je názoru, že nárok nebyl uplatněn v přiměřené lhůtě, tedy ve lhůtě dvou měsíců ode dne, co žalobce musel změnu okolností mající vliv na právní vztah mezi stranami sporu zjistit. Poprvé již dne [datum], a to z důvodu, že usnesení vlády [číslo] ze dne [datum] publikováno ve Sbírce zákonů, ale především, že bylo silně medializováno ve všech médiích ještě téhož dne jako hlavní zpráva a vzhledem k žalobcově podnikatelské činnosti nemohlo být žalobcem přehlédnuto. Toto usnesení zakázalo přítomnost všech osob v pohostinství bez výjimky. Pokud žalobce tvrdil, že změna okolností spočívající v pouhém zákazu vstupu pouze neočkovaných osob do prostor pohostinství založila zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech mezi stranami sporu, která nastala až na základě usnesení vlády č. 915 ze dne 20. 10. 2021, pak jeho tvrzení nemůže být pravdivé, co se týče okamžiku vzniku nastolení nerovnováhy, a to již jen z důvodu, že argumenty okolností s výrazně slabším vlivem na jeho podnikatelskou činnost, než byla okolnost spočívající v usnesení vlády [číslo] ze dne [datum]. Dle názoru žalovaného je žaloba podána po lhůtě, v níž ji může soud meritorně přezkoumávat, nelze hovořit o vzniku založení zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech mezi stranami sporu až po [anonymizováno] měsících od nejcitelnějšího vládního omezení usnesení č. 211, a to přitom na základě jednoho z nejméně omezujících opatření vlády usnesení [číslo] pominout přitom předchozí vládní opatření se silnějším dopadem na podnikání žalobce. Pokud by soud žalobu přezkoumával meritorně, poukazuje žalovaná na to, že nejsou prokázány všechny podstatné náležitosti uplatnění obsažené v § 1765 OZ. Žalovaný má za to, že požadavek na prodloužení, resp. svým způsobem založení nového smluvního vztahu jako řešení obnovení rovnováhy smlouvy je vyloučen. Zákon zde umožňuje dle § 1766 OZ soudu pouze závazek ze smlouvy změnit, anebo jej zrušit. Žalovaná uvádí, že lze akceptovat prodloužení