14 C 71/2023-66 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhal na žalované uhrazení 375 999,81 Kč, úroku z prodlení z dané částky ve výši 10 % ročně za období od 27. 6. 2020 do zaplacení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 44 250 Kč (náklady na znalecký posudek).2. Uvedl, že dne , datum, uzavřel jako kupující s podílovým fondem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , IČO: , IČO, (dále též „fond“), jako prodávajícím, kupní smlouvu k nemovité věci. Obhospodařováním fondu a jednáním na účet fondu je pověřena žalovaná, která je proto pasivně legitimována v nynějším řízení.3. Předmětem koupě byl pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na kterém stojí budova č. p. , Anonymizováno, (dále též „dům“), vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, . K předání domu žalobci došlo dne , datum, .4. Postupem času se při silnějších poryvech větru začalo ozývat vrzání a nakonec i tupé rány z prostoru střechy domu. Vzhledem k tomu, že podílový fond se v kupní smlouvě zavázal poskytnout žalobci záruku za jakost a bezvadnost domu po dobu 36 měsíců, začal žalobce s fondem a družstvem , právnická osoba, , IČO: , IČO, (dále též „, Anonymizováno, “), které v té době bylo ze strany fondu zmocněno k vyřizování této věci, celou věc řešit. Za fond se žalobcem komunikoval , jméno FO, .5. Žalobce se na fond, za který v předmětné době jednala jako tehdejší obhospodařovatel obchodní společnost , právnická osoba, ., IČO: , IČO, (dále též „, Anonymizováno, “), obrátil nejprve dopisem ze dne , datum, , ve kterém fond informoval o tom, že střecha domu vykazuje hlučnost.6. Žádné kroky fondu, resp. pana , jméno FO, , však nevedly ke zjištění příčiny hluku, a tedy ani k určení, o jakou vadu se jedná. Žalobce byl současně ujišťován, že se nejedná o vadu a vše je v pořádku. Při každé kontrole středy přitom docházelo k rozříznutí střechy za účelem přístupu k nainstalovaným sondám, čímž docházelo k znehodnocování střechy a přispívalo to k tvorbě plísní a vlhkosti.7. Žalobce se proto v souladu s kupní smlouvou obrátil na obchodní společnost , Anonymizováno, dopisem ze dne , datum, , ve kterém uplatnil nárok z odpovědnosti za vady.8. E-mailem ze dne , datum, dle žalobce žalovaná de iure uznala, že vada byla reklamována a od této chvíle, tj. ode dne , datum, žalobce požaduje úrok z prodlení.9. Žalobce si nechal dne , datum, vypracovat znalecký posudek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , dle jehož závěrů je zdrojem emisí zvuku střechy OSB deska tvořící záklop, která byla nainstalována odlišně od montážních pokynů a obvyklé praxe. OSB desky je totiž doporučeno klást tzv. na vazbu, tj. příčná spára liché řady desek by měla být odlišná od příčné spáry sudé řady desek. Toto doporučení však nebylo dodrženo. Sonda odhalila místo, kde se sešly rohy 4 ks desek, a tedy spára navazovala na lichou i sudou řadu desek. Tato chyba omezila dilatační pohyby OSB desek a v konečném důsledku způsobila vadu, která byla reklamována. Znalec dále zjistil stopy dřovokazných procesů (plísní) na těchto OSB deskách, jejichž odstranění vyžaduje demontáž zasažených OSB desek. Vada je dle znaleckého posudku odstranitelná, přičemž náklady na odstranění byly vyčísleny na částku , částka, . Náklady na pořízení znaleckého posudku pak činily částku , částka, .10. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky předžalobní výzvou k plnění se základním skutkovým a právním rozborem dne , datum, . I přesto však žalovaná svůj dluh neuhradila.11. Žalovaná nárok žalobce zcela neuznala. Uvedla, že na žádost žalobce bylo v domě provedeno několik místních šetření, ovšem žádné vrzání střechy nebylo zaznamenáno, tedy nemohla být ani zjištěna jeho příčina.12. Žalovaná dále tvrdila, že žalobce neuplatnil danou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil. Žalobce uznal, že údajné zvuky se měly začít ozývat již na podzim roku 2018. Poprvé však vadu vytkl až dopisem ze dne , datum, , doručeným žalované dne , datum, . V tomto dopise žalobce popsal, v čem vadu shledává, jak se má projevovat, a uplatnil nároky z vad ve formě opravy. Žalovaná měla tedy za to, že žalobce jednak nepostupoval v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., občanským zákoníkem, ve znění účinném pro rozhodné období (dále též „o.z.“), a neoznámil prodávajícímu vadu včas, tedy bez zbytečného odkladu po jejím zjištění, a jednak neuplatnil své majetkové právo (tj. nepodal žalobu) ve lhůtě tří let od oznámení vady a zvolení konkrétního práva vad, a jeho právo tak bylo dle § 628 o.z. promlčeno dne , datum, .13. Žalovaná rovněž namítala nesprávnost žalobcem předloženého znaleckého posudku, neboť znalec vycházel ze zvukové nahrávky předložené žalobcem, bez její bližší specifikace, např. toho, kdy a kde byla pořízena. Znalec by měl při zpracovávání posudku vycházet z podkladů, které si sám obstará. Pokud tedy v posudku chybí údaj o tom, kde přesně byly zvuky detekovány, a v jaké intenzitě, nelze z jeho závěrů vycházet.14. Dále žalovaná nesouhlasila s tvrzením žalobce, že by při montáži OSB desek nepostupovala v souladu s montážními instrukcemi. Pokud znalec poukazoval na položení OSB desek nápisem „this side down“, tedy „touto stranou dolů“, nahoru, tak se o žádné pochybení nejedná. Žalovaná kontaktovala dodavatele OSB desek – společnost , právnická osoba, ., která sdělila, že z konstrukčních důvodů nezáleží na to, zda jsou OSB desky kladeny potiskem nahoru, či dolů. , adresa, mají totiž po obou stranách stejné vlastnosti a jejich otočení nemá žádný vliv. Žalovaná tedy odmítla, že by kladení OSB desek tímto způsobem, včetně styku čtyř OSB desek, bylo v rozporu se stavebními normami.15. Žalovaná proto navrhla žalobu zamítnout, a to z důvodu promlčení nároku a opožděného vytčení vad. Rovněž závěrem namítla nedostatek své pasivní legitimace a neurčitost žaloby způsobené tím, že žalobce při podání žaloby označil žalovanou jakožto nezávislý samostatný subjekt, a nikoliv jako obhospodařovatele fondu. Není tak jasné, k jakému fondu se žaloba vztahuje.16. V reakci na vyjádření žalované žalobce uvedl, že má za to, že nárok byl uplatněn včas, neboť počátek promlčecí lhůty je nutno vztahovat až k dopisu ze dne , datum, . V dopise z , datum, žalobce uvědomil fond o tom, že střecha domu vykazuje hlučnost. Jakékoliv další kroky fondu, respektive , jméno FO, , však nevedly ke zjištění příčiny hluku, a tedy nebylo ani určeno, o jakou vadu se jedná. Naopak, žalobce byl dokonce ze strany , jméno FO, ujišťován, že se o vady nejedná a vše je v pořádku. Skutečnost, že se zvuky ze střechy domu začaly ozývat už v roce 2018, je tedy dle žalobce irelevantní, neboť v té době žádné vady zjištěny nebyly a žalobce se na základě komunikace s fondem důvodně domníval, že se o vady nejedná. Ke dni odeslání prvního dopisu tedy stále nebylo možné vadu specifikovat. Vadu, kterou nelze technicky specifikovat, nelze přitom ani řádně uplatnit. Až v době, kdy potíže se střechou domu dosáhly takové intenzity, že bylo zjevné, že se nejedná o běžný stav, obrátil se žalobce prostřednictvím svého právního zástupce na fond v zastoupení společnosti , Anonymizováno, znovu, a to dopisem ze dne , datum, . Až tímto dopisem uplatnil žalobce nárok z odpovědnosti za vady.17. Až ze znaleckého posudku ze dne , datum, vyplynula charakteristika konkrétních vad a jejich příčina, tedy to, že: 1) střešní konstrukce byla v počáteční fázi užívání vystavena nevyhovujícím tepelně vlhkostním poměrům v přímém rozporu se stavebními předpisy a normami; 2) nevhodnou konstrukcí došlo v prostoru střechy k zadržování vlhka a tvoření plísně a hub; 3) klad jednotlivých OSB desek na části střechy nad obývacím pokojem byl proveden nevhodným způsobem; 4) OSB desky jsou na části objektu s pokoji a ložnicí (2. NP) s perodrážkou osazené opačně, než je určeno výrobcem desek; 5) tepelná izolace nemá ochranu proti prachu a proudícímu vzduchu vstupující větracími otvory; a 6) příčinou emisí zvuku střešním pláštěm při změně tlakových poměrů nebo při zatížení vnějším větrem je OSB deska tvořící záklop (podklad pro krytinu z PVC-P folie). Žalobce tedy fakticky až do vypracování znaleckého posudku nemohl řádně uplatnit nárok z odpovědnosti za vady, když sám neměl přesnou znalost o tom, zda a o jaké konkrétní vady se jedná, a o tom, jakou částku bude nutno vynaložit na opravu vady.18. Za řádné uplatnění nároku z odpovědnosti za vady tak žalobce považuje reklamaci ze dne , datum, , nebo předžalobní výzvu ze dne , datum, . Dříve nebylo možno podat žalobu k soudu, nemohla se tudíž ani rozběhnout promlčecí lhůta.19. Žalobce dodal, že jelikož v době reklamace neuplynulo od data uzavření kupní smlouvy 5 let, žalobce oznámil vady v pětileté lhůtě dle § 2129 odst. 2 o.z., a tedy řádně a včas.20. Žalobce z procesní opatrnosti namítl i rozpor námitky promlčení s dobrými mravy. Jediným důvodem případného opožděného uplatnění nároku bylo jednání fondu, který až do června roku 2