40 C 207/2023-46 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď z nájmu prostor, jednotky č. , Anonymizováno, – jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , daná žalovanou žalobkyni dne 14. 7. 2023 je neoprávněná. Žalobu odůvodnila tím, že dne 24. 3. 2022 uzavřela žalobkyně, jakožto nájemce, a žalovaná, jakožto pronajímatel, smlouvu o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, (dále jen „Smlouva“), jejímž předmětem byl nájem jednotky č. , Anonymizováno, – jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „Nebytový prostor“). Dne 14. 7. 2023 žalobkyně obdržela výpověď z nájmu Nebytového prostoru z důvodu údajného nedodržování stanovené provozní doby a užívání předmětu nájmu v rozporu se Smlouvou (lounge & bar). Na tato údajná porušování Smlouvy měla být žalobkyně upozorněna výzvami ze dne 10. 11. 2022, dne 24. 1. 2023 a dne 15. 5. 2023. Dne 2. 8. 2023 podala žalobkyně proti výpovědi námitky s odůvodněním, že s výpovědí nesouhlasí a považuje ji za neoprávněnou a vyzvala žalovanou k jejímu zpětvzetí, neboť se nedopustila tvrzených porušení Smlouvy a uplatněné výpovědní důvody se nezakládají na reálné skutečnosti. Nadto namítla, že uplatněné výpovědní důvody nejsou dostatečně určité, jejich určitost nevyplývá ani z výzev předcházejících výpovědi. U namítaného nedodržování provozní doby žalovaná nespecifikovala, kdy a v jakém rozsahu měla být tato povinnost porušována a žalobkyni v rozporu se Smlouvou nebyla poskytnuta ani lhůta k případné nápravě. Stejně tak u výpovědního důvodu, že Nebytový prostor je užíván v rozporu se sjednaným účelem, absentuje popis konkrétního porušení. U výpovědního důvodu dle čl. IV., části B, odst. 1, bodu (ii) Smlouvy žalovaná blíže nespecifikovala výši dlužné částky a konkrétní dlužné období. S ohledem na ustálenou judikaturu, dle které musí být výpovědní důvod dostatečně určitě skutkově vymezen, má žalobkyně za to, že vymezení výpovědního důvodu žalovanou nepostačuje a výpověď je neurčitá a neplatná. Žalobkyně pro úplnost namítla, že předmětná výpověď je nedůvodná a neoprávněná. Žalobkyně provozní dobu vždy řádně dodržovala, předmět podnikání v Nebytovém prostoru nebyl změněn a Nebytový prostor byl užíván v souladu se sjednaným účelem. Žalobkyně provozuje , Anonymizováno, “ na uvedeném ničeho nemění. K dlužným platbám není schopna se vyjádřit, neboť absentuje bližší skutkové vymezení žalovanou. Žalobkyně uvedla, že měla snahu řešit celou záležitost smírnou cestou, a proto žalovanou vyzvala před podáním žaloby ke zpětvzetí výpovědi. Žalovaná však na oprávněnosti výpovědi trvá.2. Žalovaná uvedla, že s žalobou nesouhlasí, a navrhla její zamítnutí. Žalovaná nesporuje, že uzavřela s žalobkyní dne 24. 3. 2022 smlouvu o nájmu nebytových prostor č. , Anonymizováno, . Účelem nájmu bylo provozování restaurace se zaměřením , Anonymizováno, , nebylo sjednáno, že by žalobkyně mohla provozovat , Anonymizováno, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 5 let s účinností od zveřejnění v registru smluv, tedy od 25. 3. 2022, žalobkyně se zavázala platit měsíční nájemné ve výši 142 000 Kč bez DPH a měsíční zálohy na služby ve výši 3 115 Kč. Nájemní vztah skončil výpovědí ze strany žalované dne 13. 7. 2023 z důvodů dle čl. VI, části B, odst. 1, bodů (i) a (vii) Smlouvy. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 14. 7. 2023 a nájemní vztah skončil dne 31. 10. 2023, a to uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která počala běžet prvním dnem následujícího měsíce po doručení výpovědi. Žalovaná má za to, že výpovědní důvody konkrétně definovala, uvedla, že žalobkyně v rozporu s nájemní smlouvou užívala nebytový prostor a tento neodstranila ani ve lhůtě poskytnuté žalovanou v písemné výzvě, a změnila předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele. Žalobkyně se zavázala, že svou podnikatelskou činností nebude omezovat obyvatele domu a rušit noční klid, otevírací doba bude v maximálním rozmezí od 7:00 do 22:00, což opakovaně neplnila. Žalovaná uvedla, že dne 21. 1. 2023 ve 22:30 provedli pracovníci žalované u žalobkyně místní šetření za účelem zjištění, zda je dodržován předmět nájmu a zjistili, že žalobkyně porušuje sjednanou otevírací dobu a účel nájmu, neboť se jedná o , Anonymizováno, , nikoli restauraci zaměřenou na , Anonymizováno, s otevírací dobou nepřesahující 22:00 hod. Dále uvedla, že dne 15. 5. 2023 obdržela písemný podnět od občana , jméno FO, , jenž jí upozornil na dlouhodobé porušování otevírací doby provozovaného , Anonymizováno, žalobkyní v prostoru předmětu nájmu a záboru chodníku. Žalovaná zahájila místní šetření dne a následně vyzvala žalobkyni k nápravě, zejména, aby dodržovala sjednanou otevírací dobu a účel nájmu a byla poučena o možnosti žalované podat výpověď, nedojde-li k nápravě. Z veřejně dostupných zdrojů (facebook, Instagram) žalovaná v prosinci 2023 zjistila, že žalobkyně dlouhodobě provozuje noční bar v prostorách předmětu nájmu. Přestože žalovaná opakovaně vyzvala žalobkyni k nápravě, ta ji neučinila a nadále porušovala ujednání ve smlouvě spočívající v nedodržování sjednané otevírací doby a sjednaného účelu nájmu. Žalovaná pro dokreslení celé věci uvedla, že žalobkyně řádně nehradí sjednané nájemné, což vyústilo v podání žaloby, jež je vedena u Obvodního soudu pro , adresa, pod sp. zn. , spisová značka, .3. Ne jednání konaném dne 12. 4. 2024, doplněné podáním ze dne 17. 4. 2024 a dne 28. 5. 2024, vznesla žalovaná vzájemný návrh na vyklizení Nebytového prostoru. Uvedla, že žalobkyně prostor po podání výpovědi a uplynutí výpovědní doby opustila, aktuálně jej neobývá, k protokolárnímu předání však doposud nedošlo. Dále uvedla, že na základě kontroly živnostenského úřadu zjistila, že žalobkyně bez souhlasu žalované poskytla Nebytový prostor k užívání třetí osobě, společnosti , právnická osoba, , IČ , IČO, , za účelem prodeje alkoholu, potravin a suvenýrů, který rovněž nedodržuje sjednanou otevírací dobu. Žalobkyně se tímto jednáním dopustila dalšího závažného porušení nájemní smlouvy. Dále uvedla, že žalobkyně nehradí nájemné, a proto žalovaná podala žalobu k Obvodnímu soudu pro , adresa, , který platebním rozkazem č.j. , spisová značka, ze dne 19. 1. 2024 rozhodl o povinnosti žalobkyně uhradit dlužné nájemné. Výše dlužného nájemného ke dni 13. 5. 2024 činí 1 649 427 Kč, a proto žalovaná přistoupila dne 13. 5. 2024 k výpovědi z důvodu prodlení žalobkyně s placením nájemného, což jen doplňuje tvrzení a důkazy o tom, že vztah mezi žalobkyní a žalovanou již zanikl.4. Žalobkyně k vzájemnému návrhu dne 25. 4. 2024 sdělila, že návrh neuznává, má za to, že nájemní vztah trvá, a proto neexistuje povinnost žalobkyně Nebytový prostor vyklidit.5. Ze shodných tvrzení stran a provedených důkazů soud učinil následující skutková zjištění:6. Dne 24. 3. 2022 žalovaná jako pronajímatel a žalobkyně jako nájemce uzavřely mezi sebou nájemní smlouvu o nájmu jednotky č. , Anonymizováno, – jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , kterou spravuje žalovaná. Doba nájmu byla stanovena na 5 let. Účelem nájmu je provozování restaurace se zaměřením na snídaňovou nabídku, s provozem především v dopoledních hodinách, jak vyplynulo z přihlášky o pronájem. Žalobkyně se za nájem jednotky zavázala hradit nájemné ve výši 142 000 Kč měsíčně, splatné do 5. dne kalendářního měsíce, jenž předchází měsíci, za které je hrazeno, a zálohy na služby. Dle čl. V „Práva a povinnosti smluvních stran“, části B. „Užívání Nebytového prostoru“ odst. 2 Smlouvy není nájemce oprávněn přenechat Nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu či jiného užívání třetí osobě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. V čl. VI., části B, odst. 1 Smlouvy je uvedeno, že pronajímatel může písemně vypovědět tuto smlouvu, jestliže (i) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou a tento rozpor neodstraní ani ve lhůtě uvedené v písemné výzvě pronajímatele k jeho odstranění; (ii) je-li nájemce o více než 1 měsíc v prodlení se zaplacením nájemného či jiného nedoplatku; (iii) porušuje klid a svého jednání se nezdrží ani na základě písemné výzvy; a (vii) nájemce změnil v provozovně, umístěné v nebytovém prostoru předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajímatele nebo nebytový prostor užívá v rozporu se sjednaným účelem nájmu. Každé i samostatné porušení nájemní smlouvy zakládá právo pronajímatele (žalované) vypovědět nájemní smlouvu. Podle čl. VI., části B, odst. 4 Smlouvy činí výpovědní doba 3 měsíce a začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, ve kterém byla písemná výpověď doručena druhé smluvní straně. Porušení povinností ze strany nájemce (žalobkyně) uvedených v čl. VI. část B odst. 1 bod (i), bod (ii) a bod (vii) Smlouvy z