65 C 287/2020-262 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobce se žalobou domáhá zaplacení částky ve výši 2 531 000 Kč s příslušenstvím, z titulu úhrady smluvní pokuty. Žalobce uvedl, že žalovaný je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba čp. , Anonymizováno, vše v k. ú. , adresa, , adresa, . Žalobce je oprávněným ze služebnosti/věcného břemene užívání bytu o výměře , Anonymizováno, který se nachází v , Anonymizováno, . NP bytového domu. Dne 9. 8. 2013 uzavřel žalovaný se žalobcem „, jméno FO, o podmínkách provedení rekonstrukce střešního pláště“. Žalovaný se v této smlouvě zavázal provést rekonstrukci střešního pláště bytového domu (mj. nad bytem žalobce) podle harmonogramu, který tvoří přílohu č. 2 smlouvy a za podmínek uvedených v čl. II smlouvy. Podle podmínky uvedené v článku 2.1 písm. i) smlouvy měla být po celé severní délce bytu na náklady žalovaného provedena vnější izolace minerální vlnou o minimální síle cca 10 cm, cca 1 m vysoké příčky (pod severní šikmou stěnou bytu). Včasné splnění této povinnosti (provedení izolace v rámci 3. etapy) přitom bylo zajištěno sjednáním smluvní pokuty v čl. III smlouvy. Žalobce dne 30. 11. 2019 uviděl ve stropě patra pod svým bytem díru a nahlédl do ní, aby zjistil jestli dochází k poškozování stěny jeho bytu z vnější, či pokusu o vniknutí do jeho bytu. Žalobce při tom zjistil, že nebylo provedeno zateplení ve smyslu č. 2.1 písm. i) smlouvy. Žalobce neměl dříve možnost tuto skutečnost zkontrolovat, neboť přístup k této části bytového domu nemá. Žalovaný tedy do dnešního dne nesplnil podmínku uvedenou v článku 2.1 písm. i) smlouvy. Zahájení rekonstrukce bylo oznámeno žalobci emailem (odesílatel p. , jméno FO, ) — práce měly být započaty dne 1. 10. 2013. O ukončení prací nebyl žalobce informován. Viditelné provádění stavebních prací souvisejících s rekonstrukcí střešního pláště skončilo tehdy asi do 30 dní — žalobce se proto domníval, že ve sjednané lhůtě byla instalována i izolace (střecha byla uzavřena, a žalobce to neměl jak zkontrolovat). Žalobce tak byl uveden ve skutkový omyl. Žalobce dopisem ze dne 5. 10. 2020 (odeslaným 8. 10. 2020) vyzval žalovaného k úhradě smluvní pouty — vyčíslené ke dni 5. 10. 2020 na částku 2.531.000 Kč (za 2.531 dní prodlení od 1. 11. 2013 do 5. 10. 2020).2. Žalovaný k žalobě uvedl, že jí v celém rozsahu neuznává. Žalovaný činí nesporným, že rekonstrukce proběhla na podzim roku 2013. Z uvedeného popisu vyplývá, že se jedná o zateplení severní půdní bytové příčky pod střechou, tedy části Bytového domu snadno viditelné z veřejných prostor , Anonymizováno, . Stavební práce, jejich průběh a rozsah, mohla na podzim roku 2013 sledovat široká veřejnost, vč. žalobce. Z fotografií pořízených během Rekonstrukce a informací poskytnutých osobou pověřenou stavebním dozorem vyplývá, že žalobce průběh Rekonstrukce denně kontroloval a pohyboval se přímo na střeše Bytového domu. Žalobce byl rovněž přítomný uzavření dohody dodavatele stavebních prací, investora a technického dozoru zaznamenané do kontrolního deníku stavby dne 10.10.2013, dle které nebude provedena izolace severní bytové stěny v podkroví z důvodu existující mezikrokevní izolace střechy). Po téměř 8 letech od Rekonstrukce se žalobce domáhá zaplacení smluvní pokuty z důvodu údajného porušení povinností žalovaného vyplývajících ze Smlouvy. Opožděné uplatnění svých práv žalobce falešně odůvodňuje nemožností se dříve seznámit s rozsahem Rekonstrukce a s (ne)provedením zateplení. Opak je pravdou, neboť žalobce denně sledoval průběh rekonstrukce ze střechy Bytového domu a mohl tak činit i z veřejných prostor , Anonymizováno, . Ve smyslu § 610 odst. 1), § 619 odst. 1) a 2) a § 629 odst. 1) občanského zákoníku žalovaný tímto namítá promlčení veškerých práv žalobce vyplývajících ze Smlouvy, včetně práva na zaplacení smluvní pokuty.3. Ze Smlouvy vyplývá, že tato byla za žalovaného uzavřena p. , jméno FO, . , jméno FO, na základě plné moci, která tvoří přílohu č. 1 Smlouvy. Zmocnění opravňovalo p. , jméno FO, zejména k procesním úkonům podle správního řádu a stavebního zákona, a dále k úkonům souvisejícím se správou, provozem, opravou , Anonymizováno, údržbou Nemovitosti (Bytového domu). V této souvislosti byl oprávněn zmocněnec činit právní úkony, jejichž hodnota plnění nepřevyšovala na jednotlivý právní úkon nebo smlouvu celkovou částku 100.000 Kč (bez DPH). Zmocněnec tedy nebyl oprávněn danou Smlouvu za žalovaného uzavřít a zavázat jej k plnění nad rámec finančního limitu, a to provedení tepelné izolace, úhradě smluvní pokuty, instalaci střešního okna apod. Žalobce si je uvedeného omezení zmocněnce vědom, protože Smlouva včetně plné moci je založena v soudním spisu jako navržený důkaz žalobce. Z fotografií pořízených v průběhu Rekonstrukce a ze zápisů v kontrolním deníku stavby vyplývá, že severní střecha Bytového domu přiléhající k předmětné severní bytové příčce byla tepelně zaizolována minerální vatou umístěnou mezi krokvemi. Ze svědectví osoby pověřené technickým dozorem Rekonstrukce vyplývá, že existence zateplení střešního pláště byla opakovaně projednána v průběhu Rekonstrukce za fyzické přítomnosti žalobce a poznamenána do stavebního deníku dne 10.10.2013. Z důvodu porušení stávajícího zateplení (a nadbytečnosti druhého vnitřního zateplení) bylo od provedení další vnitřní izolace na základě dohody uzavřené za přítomnosti žalobce upuštěno. Dne 30.10.2013 bylo do kontrolního deníku stavby (opět za přítomnosti žalobce) zaznamenáno, že Rekonstrukce je realizována v souladu se Smlouvou.4. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že žalovaný je vlastníkem budovy č.p. , Anonymizováno, na pozemku pare. č. , hodnota, a pozemku pare. č. , hodnota, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , vedeném v katastru nemovitostí u , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, (dále jen: „Budova"). K budově je zřízeno věcné břemeno ve prospěch žalobce, dle § 27 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění (zapsaného na LV č. , hodnota, , č.j. , Anonymizováno, ), na základě kterého užívá byt o výměře , Anonymizováno, vybudovaný v rámci družstevní bytové výstavby, který se nachází v , Anonymizováno, . NP Budovy, a jehož užívání bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím Obvodního úřadu v , adresa, , odbor výstavby, dne , datum, , č.j. , Anonymizováno, (dále jen: „Byt“). (viz důkaz výpis z katastru nemovitostí)5. Soud má dále za prokázané, že Úřad městské části , adresa, , odbor výstavby, vydal dne 13. 8. 2012 souhlas s provedením ohlášené stavby, sp. zn. , Anonymizováno, , a to na kompletní rekonstrukci střešního pláště Budovy. (viz důkaz souhlas s provedením ohlášení stavby 13. 8. 2012)6. Soud má dále za prokázané, že dne 31. 12. 2012 na listině nazvané „Souhlas uživatele bytové jednotky umístěné v 5. NP severního křídla objektu č.p. , Anonymizováno, , , adresa, s rekonstrukcí střešního pláště“ vyslovil žalobce souhlas s provedením rekonstrukce střešního pláště na budově a mimo jiné v severní a východní (valbové) části střešní krajiny „přidání pojistné hydroizolace“. (viz důkaz souhlas ze dne 31. 12. 2012)7. V emailu ze dne 17. 5. 2013 , jméno FO, sděluje, že je připojen záznam z jednání ze dne 16. 5. 2013 za účelem určení postupu prací při výměně střešní krytiny nad severním křídlem v prostoru bytové jednotky p. , Anonymizováno, , kdy v bodě 6 je uvedeno: „Bylo hodnuto, že při výměně střešní kratiny nad bytovou jednotkou , Anonymizováno, bude doplněna tepelná izolace z vnější strany na obvodové stěny půdní vestavby.“: (viz důkaz emailová komunikace ze dne 17. 5.-20.5. 2013)8. Dne 9. 8. 2013 uzavřel žalobce a žalovaný dohodu o podmínkách provedení rekonstrukce střešního pláště (dále jen: „, jméno FO, “), podle které se žalovaný, jako vlastník Budovy a žalobce jako oprávněný z věcného břemene) dohodli na podmínkách rekonstrukce Budovy, a mimo jiné se vlastník zavázal dle čl. 2.1. písm. i): „po celé severní délce Bytu bude na náklady stavebníka provedena vnější izolace (minerální vlna) o minimální síle cca 10 cm, cca jeden metr vysoké příčky (pod severní šikmou stěnou bytu)“.V čl. 3.1. si strany Dohody sjednaly smluvní pokutu: „V případě nedodržení lhůty pro dokončení realizace 3. etapy, což je 30 dnů od zahájení této 3. etapy Rekonstrukce, dle časového harmonogramu Rekonstrukce, který tvoří přílohu č. 2 této Dohody, je Vlastník povinen uhradit , jméno FO, smluvní pokutu ve výši 1.000,- Kč za každý den prodlení s realizací Rekonstrukce. Za zahájení 3. etapy je tímto ustanovením považováno zahájení demontáže stávající střešní krytiny.“.Dle čl. 4.2 Dohody, veškeré změny této Dohody budou provedeny formou písemných a očíslovaných dodatků podepsaných oběma Stranami dohody.Za žalovaného Dohodu podepsal , jméno FO, , jméno FO, na základě plné moci ze dne 31. 12. 2012, která byla časově omezena do 31. 12. 2013, a kterou žalovaný zmocnil pana , jméno FO, . , jméno FO, : „aby jednal mým