26 C 131/2023-112 — Obvodní soud pro Prahu 1

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 25.10.2023 se žalobkyně domáhá na soudu vydání rozhodnutí specifikovaného ve výroku I. a II. tohoto rozsudku s odůvodněním, že žalovaný je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/3 na pozemku parc. č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1698 m2, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , Anonymizováno, - jiná stavba (dále jen „budova“), na adrese , adresa, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, , pro katastrální , adresa, , obec , adresa, . Další žalovaný , jméno FO, je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 na téže nemovitosti ( ve vztahu k tomuto žalovanému bylo řízení usnesením zdejšího soudu ze dne 19.8.2024 č.j. , spisová značka, zastaveno, neboť žalobkyně ve vztahu k tomuto žalovanému vzala žalobu zpět s odůvodněním, že tento žalovaný na , Anonymizováno, převedl vlastnické právo k budově a , adresa, se tak stalo výlučným vlastníkem budovy). Dne 5.1. 2022 žalobkyně jako nájemkyně na straně jedné a žalovaný a pan , jméno FO, jako pronajímatelé na straně druhé uzavřeli nájemní smlouvu č. , č. účtu, , na jejímž základě byly žalobkyni přenechány k užívání nebytové prostory č. , hodnota, sloužící k podnikání o výměře 49,12 m2 nacházející se v 1. nadzemní podlaží budovy, které jsou detailně specifikovány v situačním plánku tvořícím jako příloha č. 1 nedílnou součást nájemní smlouvy. Žalobkyně se za užívání těchto prostor zavázala hradit pronajímatelům nájemné. Posléze žalobkyně požádala žalovaného a pana , jméno FO, prostřednictvím žalovaného o snížení nájemného. Žalovaný žalobkyni reagoval sdělením ze dne 15.9.2022, č. j. , RČ, , jímž její žádost bez dalšího odůvodnění zamítl, současně ji ale upozornil, že pronajaté prostory údajně užívá v rozporu se sjednaným účelem nájmu „provozování prodejny luxusních delikates produktů“ a údajně soustavně porušuje zákaz prodeje upomínkových předmětů, suvenýrů, cukrovinek a dárkových předmětů zakázaný v čl. III. odst. 2 nájemní smlouvy. Žalobkyně na to odpověděla, že si není vědoma toho, že by smlouva jakkoli porušovala, a požádala o schůzku, na níž by mohly být projednány otázky prodávaného sortimentu. Na to nebylo ze strany žalovaného nijak reagováno, až dne 14.12.2022 zaslal žalobkyni stejné upozornění nazvané „opakovaná výzva k upuštění od jednání v rozporu se smlouvou“, č. j. , č. účtu, , a stanovil žalobkyni lhůtu k nápravě do konce roku 2022. Jelikož se žalobkyně cítila bezbranná, když na její žádosti o schůzku nebylo nijak reagováno a pouze jí bylo vyčítáno údajné porušování smlouvy, a jelikož si byla vědoma jazykové bariéry svých společníků a jednatele, kteří jsou osobami vietnamské národnosti a česky se dorozumí jen co do základních věcí potřebných pro jejich podnikání, ne co do polemiky o účelu smlouvy, vyhledala právní pomoc a dne 20.12.2022 zmocnila , Jméno advokáta A, , advokáta, a udělila mu hmotněprávní plnou moc mj. ve vztahu k jednání s pronajímateli ohledně sporu týkajícího se nájemní smlouvy, včetně doručování veškerých písemností. Právní zástupce žalobkyně 21.12. 2022 oslovil žalovaného, odkázal se na svou plnou moc, jejíž kopii přiložil jako přílohu k dopisu, a sdělil mu, že žalobkyně rozhodně nechce porušovat sjednaný účel nájmu a že je připravena upravit dle představ žalovaného nejen prodávaný sortiment, ale i koncept prodeje, načež za účelem zjištění konkrétních představ žalovaného a vyřešení této věci požádal o osobní setkání na počátku roku 2023. Žalovaný v návaznosti na tento dopis žalobkyni odpověděl vyjádřením ze dne 9.1.2023, č. j. , č. účtu, , které zaslal přímo právnímu zástupci žalobkyně a v němž žalobkyni znovu upozornil na to, že v pronajatých prostorách údajně porušuje sjednaný účel nájmu a prodává zboží výslovně zakázané v čl. III. odst. 2 nájemní smlouvy. K nápravě tohoto stavu pak žalovaný žalobkyni prodloužil lhůtu do 31.1.2023, nicméně vlastní představy o prodávaném sortimentu žalobkyni nijak nepřiblížil a na žádost o uskutečnění osobní schůzky opět vůbec nijak nereagoval. Žalobkyně na všechny obdržené výzvy vždy reagovala vlastní kontrolou sortimentu, zda některé zboží skutečně nepřekračuje účel smlouvy, je proto přesvědčena o tom, že nařčení z porušování smlouvy je neoprávněné. Dne 23.2.2023 však byl do datové schránky žalobkyně doručen dokument žalovaného nazvaný „Výpověď nájemní smlouvy č. , č. účtu, “ ze dne 17.2.2023, č. j. , č. účtu, , jímž žalovaný na základě ustanovení čl. XIII. odst. 2, písm. iii) nájemní smlouvy vypověděl nájemní smlouvu s výpovědní dobou v trvání jednoho měsíce. Jelikož výpověď byla doručena jen do datové schránky žalobkyně a nikoli doporučenou poštou k rukám jejího právního zástupce jako osoby určené žalobkyní k přijímání korespondence, nešlo o řádné doručení dle nájemní smlouvy, a proto výpověď nevyvolává žádné právní účinky. Z procesní opatrnosti zaslala žalobkyně dne 28. 8. 2023 proti výše uvedené výpovědi své námitky dle § 2314 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), v nichž mimo jiné upozornila na to, že jí výpověď nebyla dosud doručena způsobem předpokládaným nájemní smlouvou, a proto měsíční prekluzivní lhůta pro podání námitek vůbec nezačala běžet. Žalovaný svou výpověď ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 3 o.z. ve lhůtě jednoho měsíce od doručení námitek zpět nevzal, nýbrž právnímu zástupci žalobkyně zaslal vyjádření ze dne 22. 9. 2023, doručené dne 2. 10. 2023, v němž tvrdil, že výpověď byla žalobkyni řádně doručena, tudíž námitky byly žalobkyní podány opožděně, a že výpověď údajně vyvolává právní účinky a není neplatná ani neoprávněná. Včasnost své žaloby o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu žalobkyně dovozuje ze skutečnosti, že ačkoli žalovaný zjevně vzal na vědomí hmotněprávní zastoupení žalobkyně jejím právním zástupcem i pro záležitosti doručování (neboť obdržel plnou moc udělenou žalobkyní a dne 9. 1. 2023 zaslal svou odpověď přímo právnímu zástupci žalobkyně), přesto předmětnou výpověď doručil toliko do datové schránky žalobkyně. Takový postup je v příkrém rozporu s čl. XIII. odst. 8. ve spojení s čl. XVII. odst. 2. a 4. nájemní smlouvy. Nájemní smlouva předpokládá, že bude docházet ke změnám v osobách oprávněných jednat za smluvní strany, a že tyto změny v osobách, jsou-li potvrzeny plnou mocí, se stávají pro druhou smluvní stranu závaznými, a to vč. doručování výpovědi nájemní smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalovaný byl navíc v rámci dopisu ze dne 21.12.2022 právním zástupcem žalobkyně upozorněn, že v souvislosti s jednáním mezi žalobkyní a žalovaným docházelo k „nedorozumění v důsledku jazykové bariéry“, což bylo jedním z důvodů vyhledání odborné pomoci, má žalobkyně za to, že žalovaný zneužil jazykové bariéry a v rozporu s výše uvedenými ujednáními nájemní smlouvy adresoval výpověď výhradně k rukám žalobkyně, ačkoli věděl, že nejspíše nebude schopna porozumět významu této písemnosti. Takové zjevné zneužití práva v souladu s § 8 o.z. nemůže požívat právní ochrany. Žalobkyně nadto upozorňuje, že žalovaný zaslal předmětnou výpověď pouze do datové schránky žalobkyně, což je způsob doručování odlišný od těch, které se si smluvní strany v nájemní smlouvě výslovně sjednaly. Způsoby doručování jsou taxativně vypočteny v čl. XVII. odst. 1 nájemní smlouvy. Veškeré písemnosti měly být žalobkyni doručovány v listinné podobě na její adresu uvedenou v záhlaví nájemní smlouvy. Účastníci tento způsob doručování zvolili zcela záměrně, neboť jednatel i společníci žalobkyně mají pro jazykovou bariéru značné obtíže s používáním datové schránky (její uživatelské rozhraní neumožňuje nastavení jiného jazyka než českého), což efektivně vyřešili právě sjednáním požadavku na doručování písemností jejich fyzickým předáním. Jestliže žalovaný přesto nevyužil jednoho ze způsobů doručování výslovně sjednaných v čl. XVII. odst. 1. nájemní smlouvy, rovněž to svědčí o jeho úmyslu zneužít jazykové bariéry na straně žalobkyně. S přihlédnutím k výše uvedenému je tak zcela zřejmé, že výpověď žalovaného ze dne 17.2. 2023 nebyla žalobkyni pro porušení ujednání čl. XIII. odst. 8 ve spojení s čl. XVII. odst. 1., 2. a 4. nájemní smlouvy do dnešního dne řádně doručena, čímž nebyl naplněn předpoklad pro počátek běhu prekluzivních lhůt dle § 2314 odst. 1, odst. 3 o.z. Žaloba tak byla žalobkyní podána včas. Žalobkyně se současně domáhá určení, že jelikož předmětná výpověď nemůže vyvolávat žádné právní účinky či je neoprávněná, nájem nadále trvá. V souladu se závěry rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17.3.2020 sp. zn. , spisová značka, se žalobkyně současně domáhá určení, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne 5.1.2022 nadále trvá, přičemž podotýká, že i kdyby nadepsaný soud dospěl k závěru, že žalobkyně podala své námitky opožděně a její právo nechat přezkoumat oprávněnost výpovědi tak dle § 2314 odst. 2 o.z. zaniklo, podání této určovací žaloby není podmíněno včasným podáním námitek a není omezeno ani žádnou pre