45 C 145/2020-80 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se domáhala na žalované zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím, představující rezervační poplatek z rezervační smlouvy ze dne 24.02.2020, která byla mezi účastníky uzavřena a jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky ve vlastnictví žalobce. Rezervační poplatek měl být dle rezervační smlouvy složen do 3 pracovních dnů ode dne podpisu rezervační smlouvy, t.j. do 27.2.2020, jinak se rezervační smlouva od počátku zrušila. Žalobkyně složila rezervační poplatek ve výši 100.000 Kč na základě rezervační smlouvy ze dne 24.02.2020 teprve dne 2.3.2020, tj. v době, kdy byla již rezervační smlouva zrušena rozvazovací podmínkou. Rezervační smlouva byla tedy bez dalšího rozvázána a zrušena se zpětnou účinností. Rozvazovací podmínka byla navržena žalovanou, nemůže být tedy vykládána k tíži žalobkyně. Mezi žalobkyní a žalovanou sice následně probíhalo jednání ohledně uzavření smluvní dokumentace ohledně prodeje jednotky, ale k finální dohodě ohledně smluvní dokumentace nedošlo, jelikož žalovaná mimo jiné nepředložila žalobkyni veškeré návrhy smluvní dokumentace. I kdyby tedy rezervační smlouva nebyla zrušena rozvazovací podmínkou, měla by žalobkyně nárok na vrácení rezervačního poplatku, jelikož nebyly splněny podmínky, pro které by si mohla žalovaná rezervační poplatek ponechat dle čl. 8 rezervační smlouvy. Dne 10.4.2020 odeslala žalobkyně žádost o vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná navrhla vrátit pouze 40% poplatku, s čímž žalobkyně nesouhlasila a trvala na vrácení celého poplatku jako vydání bezdůvodného obohacení. Žalovaná však rezervační poplatek do dnešního dne nevrátila. 2. Žalovaná učinila nesporným, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 24.2.2020 rezervační smlouvu, na základě které žalovaná rezervovala pro žalobkyni jednotku [číslo] typ jednotky - jednotka vymezená podle občanského zákoníku, způsob využití- byt, vymezena v budově [adresa], která je součástí pozemku označeného parcelním [číslo] zahrnující podíl na společných částech nemovité věci o velikosti vyjádřené zlomkem [číslo], včetně všech součástí a příslušenství, to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], [anonymizováno] [územní celek], okres [územní celek]. Rezervační poplatek byl sice uhrazen po sjednané lhůtě až 2.3.2020, avšak svým jednáním (popř. jednáním svého právního zástupce) vůči žalované činila právní úkony, které vyvolaly následky konkludentního uzavření rezervační smlouvy, neboť tímto jednáním žalobkyně beze sporu přijmula nabídku žalované s obsahem, který jí byl předložen, a toto jednání nevzbuzovalo pochybnosti o tom, co chtěla žalobkyně projevit. Žalobkyně v daném případě bezprostředně po uplynutí lhůty pro úhradu rezervačního poplatku dle Rezervační smlouvy tento poplatek v plné výši uhradila, čímž potvrdila zájem o budoucí koupi Jednotky. Tímto jednáním tak přijala nabídku žalované a žalovaná byla v dobré víře, že zájem žalobkyně o koupi Jednotky trvá a že jsou strany vázány závazky vyplývajícími z Rezervační smlouvy. S ohledem na utvrzení zájmu žalobkyně, že její zájem o koupi Jednotky dle nabídky předložené žalovanou trvá, a dobrou víru v uzavření Rezervační smlouvy, žalovaná zajistila přípravu smluvní dokumentace na koupi této Jednotky, tj. smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvy, které byly právním zástupcem zaslány žalobkyni dne 6.3.2020. Jak vyplývá z e-mailové komunikace, obě strany mezi sebou jednaly v rámci kontraktačního procesu, přičemž až 14.4.2020 dala žalobkyně žalované na vědomí, že se rozhodla od transakce odstoupit s odkazem na rozvazovací podmínku. Žalovaná má za to, že takovéto jednání je v rozporu se základními zásadami soukromého práva. Žalobkyně zejména porušila svoji povinnost jednat v právním styku poctivě a nemůže tedy těžit ze svého nepoctivého jednání. Toto jednání žalovaná považuje rovněž za zjevné zneužití práva, které nemůže požívat právní ochrany. S ohledem na to, že Rezervační smlouva uzavřena byla, byť konkludentně, vyzvala v přípise ze dne 28.4.2020 (odeslané e-mailem 29.4.2020 právnímu zástupci žalobkyně) žalobkyni k uhrazení smluvní pokuty dle Rezervační smlouvy a rovněž provedla započtení nároku na tuto smluvní pokutu ve výši 100.000 Kč oproti uhrazené záloze na budoucí koupi Jednotky ve výši 100.000 Kč. V této souvislosti rovněž projevila vůli celou věc vyřešit smírně, a to tak, že žalobkyni vrátí 40 % z rezervačního poplatku, tedy 40.000 Kč a vzdá se tedy části smluvní pokuty, která jí náleží, ve prospěch žalobkyně. 3. Dle rezervační smlouvy, uzavřené dne 24.2.2020 mezi [právnická osoba] [právnická osoba] a paní [celé jméno žalobkyně] [příjmení] [jméno], je prodávající výlučným vlastníkem nemovité věci jednotky [číslo] jednotky vymezené v budově [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], [anonymizována dvě slova]. [obec], u Katastrálního úřadu pro [anonymizována dvě slova]. V bodu 3 byl sjednán rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč, který měl být složen ve prospěch účtu číslo [bankovní účet], vedeného u [právnická osoba] pod variabilním symbolem [číslo] do 3 pracovních dnů od podpisu smlouvy s tím, že v bodu 4 byla sjednána rozvazovací podmínka, kdy v případě, že nebude rezervační poplatek v celé výši připsán na uvedený účet ve lhůtě 3 pracovních dnů, smlouva se od počátku ruší a prodávající je oprávněn uzavřít novou rezervační smlouvu s jiným složitelem. V případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí je tato částka považována za první splátku kupní ceny. V bodu 8 strany sjednaly, že pro případ, že do konce doby rezervace nedojde k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvy z důvodu na straně složitele, zavazuje se složitel uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, kterou je oprávněn prodávající započíst proti nároku na vrácení rezervačního poplatku, s čímž výslovně složitel souhlasí. Smluvní strany zde výslovně sjednaly, že jako důvod na straně složitele považují i to, že složitel odmítne uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvu ve znění, které mu bylo předloženo prodávajícím, a dále prohlašují, že částku smluvní pokuty považují za přiměřenou s ohledem na hodnotu a význam chráněného zajišťovaného práva prodávajícího na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Rovněž strany sjednaly podmínky, za kterých nárok prodávajícího na smluvní pokutu nevznikne. Jedná se o body A až D, kdy podle bodu A mezi stranami nebude dosažena dohoda ohledně smluvní dokumentace, která má být smluvními stranami podepsaná, tedy smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva atd., jejíž obsah nebyl smluvními stranami doposud projednán, zejména pokud by pro kupujícího představoval nepřiměřené riziko, anebo by neobdržel odpovídající prohlášení a záruky ve vztahu k novostavbě. K bodu B, jedná se o zjištění případných právních vad či omezení nebo nepravdivost informací, které nebyly kupujícímu známé před podpisem této smlouvy. V bodu C, prodávající neposkytne kupujícímu nezbytnou součinnost za účelem poskytnutí financování kupní ceny, a v bodu D, porušení povinnosti vyplývající ze smlouvy prodávajícímu. V bodu 13 byl složitel poučen jako spotřebitel, že může od smlouvy bez uvedení důvodu odstoupit, a to do 14 dnů ode dne následujícího po jejím uzavření. Současně složitel výslovně prohlásil, že požaduje, aby prodávající ihned započal s poskytováním svých služeb. V takovém případě je pak povinen při odstoupení od smlouvy zaplatit prodávajícímu částku úměrnou rozsahu poskytnutých služeb do doby, kdy doručil oznámení o odstoupení od smlouvy. 4. [příjmení] mocí ze dne 21.1.2020, zmocnila žalovaná [příjmení] [jméno] [příjmení] ke všem právním jednáním a procesním úkonům, souvisejícím s uzavíráním rezervačních smluv s vedoucími vlastníky nemovitosti, stojící na pozemku označeném parc. [číslo] na němž stojí budova s [adresa], nazvaným [anonymizována tři slova]. 5. Dle dokladu o vkladu na účet, provedeném osobně na účet klienta [anonymizováno] [právnická osoba] [číslo] vedený u [právnická osoba] byla fyzickou osobou [celé jméno žalobkyně] [anonymizována dvě slova] vložena dne 2.3.2020 v 10: 19:12 hod. částka 100 000 Kč, za což byl účtován hotovostní poplatek 95 Kč. 6. Žádostí o vrácení rezervačního poplatku, zaslanou [právnická osoba] [právnická osoba], datovanou 10.4.2020 s ověřeným podpisem klienta s datem velice špatně čitelným (dle vyjádření právního zástupce žalobkyně se jedná o datum 14.4.2020), žádala žalobkyně vrácení rezervačního poplatku, týkajícího se prodeje jednotky [číslo] s tím, že na základě rezervační smlouvy ze dne 24.2.2020 složila 2.3.2020 poplatek na sjednaný účet a s ohledem na to, že tento měl být složen pouze do 3 pracovních dnů od podpisu rezervační smlouvy, tedy do 27.2.2020, konstatuje, že smlouva se od počátku zrušila. 7. Dle e-mailové korespondence ze dne 6.3.2020 byl z adresy právní zástupkyně žalované [email]) na adresu [email] zaslán návrh smluvní dokumentace k jednotce [číslo] rezidence [anonymizována dvě slova] s žádostí o projití a potvrzení znění, případně komentář. Na to odpověděl 1