14 C 232/2020-174 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se domáhal po žalovaných zaplacení smluvní pokuty z titulu nesplnění jejich povinnosti vyplývající z kupní smlouvy. Uvedl k tomu, že dne 12. 3. 2018 uzavřeli žalobce na straně jedné, jako kupující, a žalovaný 1 a žalovaná 2 společně na straně druhé, jako prodávající, kupní smlouvu (dále jen„ Smlouva), na jejímž základě prodali žalovaní, jako spoluvlastníci, žalobci bytovou jednotku [číslo] (dále jen„ Bytová jednotka") a nebytový prostor [číslo] (dále jen„ Nebytový prostor"), obojí nacházející se v [anonymizována tři slova] [adresa], [anonymizována tři slova] [anonymizováno] [číslo] [anonymizována dvě slova] [obec], [anonymizováno] [část obce]. Žalovaní, jako spoluvlastníci se při prodeji zavázali, že zajistí spojení předmětné Bytové jednotky a Nebytového prostoru v jednu bytovou jednotku určenou k bydlení, a to nejpozději do šesti měsíců od podpisu Smlouvy. Tato povinnost byla promítnuta přímo do textu Smlouvy, do článku III. odst. 3.4. Smlouvy. Dle tohoto ustanovení se žalovaní zavázali předložit žalobci originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že Bytová jednotka a Nebytový prostor byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka [číslo] v k.ú. [část obce], se způsobem využití byt, a dále že vlastníkem této spojené jednotky je žalobce, a to do šesti měsíců od uzavření Smlouvy. V případě, že tato povinnost žalovanými splněna nebude, ujednali účastníci řízení v tom samém ustanovení čl. III. odst. 3.4. Smlouvy povinnost žalovaných uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč. Tuto povinnost, tj. zajištění spojení Bytové jednotky a Nebytového prostoru však žalovaní do dnešního dne nesplnili, čímž žalobci vzniklo právo na ujednanou smluvní pokutu. Porušením předmětné smluvní povinnosti vůči žalobci, tedy nezajištěním spojení předmětných jednotek, způsobili žalobci újmu, a to jednak majetkovou, spojenou s náklady na řešení vzniklé situace, jednak byla žalobci způsobena újma nemajetková v důsledku snížení komfortu bydlení. Vzhledem k neaktivitě žalobců, a to navzdory opakovaným výzvám žalobce, se žalobce rozhodl uplatnit své právo na smluvní pokutu a zaslal žalovaným výzvu k zaplacení smluvní pokuty, datovanou ke dni 29. 10. 2020. Žalovaní však na výzvu nijak nereagovali a smluvní pokutu žalobci neuhradili. Ze Smlouvy lze dále dovodit tzv. solidární pasivitu žalovaných coby dlužníků, tj. povinnost žalovaných plnit společně a nerozdílně, neboť se ve smyslu ust. § 1868 odst. 1 občanského zákoníku zavázali k témuž plnění. Co se splatnosti týče, tak předžalobní výzva byla žalovaným doručena dne 13. 11. 2020 na shora uvedenou adresu ve [příjmení] [jméno], kde se dle vědomí žalobce oba nyní zdržují. Vzhledem k tomu, že splatnost nebyla ujednána, měli žalovaní v souladu s § 1958 odst. 1 a § 1959 písm. e) občanského zákoníku zaplatit uplatněnou smluvní pokutu do pěti dní od doručení výzvy, tj. od 19. 11. 2020 jsou žalovaní v prodlení. Žalobce má informace, že se žalovaní nyní zdržují na shora uvedené adrese ve [příjmení] [jméno], přičemž poslední jemu známé bydliště žalovaného [celé jméno žalovaného], jak vyplývá i z textu předmětné Smlouvy, bylo na shora uvedené adrese na [obec a číslo]. Vzhledem k tomu má za to, že věcně a místně příslušným je nadepsaný soud. 2. Žalovaní nárok žalobce na smluvní pokutu zcela neuznávají, mají za to, že ujednání o smluvní pokutě jako takové je neplatné, neboť žalobci muselo být od počátku zcela zřejmé, že sloučení jednotek [číslo] [číslo] nemohou žalovaní v uvedeném časovém limitu splnit, a to ani prostřednictvím třetí osoby, resp. že sloučení jednotek je navíc zcela v dispozici žalobce a společenství vlastníků jednotek. Žalovaní mají za to, že v této věci poskytli žalobci veškerou součinnost, kterou lze po nich požadovat. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že již došlo ke sloučení shora uvedených jednotek, a to na základě prohlášení žalobce o sloučení jednotek ze dne 12. 3. 2021. K tomuto prohlášení navíc bylo připojeno i oznámení o užívání stavby ze dne 29. 4. 2016, ze kterého je zřejmé, že ke dni 2. 6. 2016 vzniklo právo stavbu, tj. sloučené jednotky užívat. Z uvedeného dokumentu je tak mimo jiné zřejmé, že žalobci nemohla vzniknout jakákoliv újma v souvislosti se snížením komfortu bydlení, neboť sloučené jednotky mohl od okamžiku nabytí vlastnického práva, tj. od 12. 3. 2018 bez omezení užívat. Navíc po převzetí jednotek prováděl žalobce sám jejich vnitřní stavební úpravy. Žalovaní upozorňují na skutečnost, že ke sloučení jednotek [číslo] dále [číslo] bylo vyžadováno schválení ze strany shromáždění Společenství vlastníků jednotek - dům [adresa] v k.ú. [část obce], [IČO] (dále jen„ SVJ"), na jehož činnost žalovaní rovněž neměli v souvislosti s pozbytím členství v SVJ jakýkoliv vliv, což opět muselo být žalobci zřejmé. Příslib změny prohlášení vlastníka byl zmíněn nejprve v zápisu ze shromáždění vlastníků SVJ 6. 9. 2017. Dále na shromáždění vlastníků jednotek ze dne 2. 5. 2018, jehož se společně s žalobcem účastnil i žalovaný [celé jméno žalovaného], bylo přijato usnesení, že bude vypracováno nové prohlášení vlastníka, kde bude vyřešeno spojení jednotek [číslo] [číslo] s tím, že toto usnesení bylo přijato 100 % hlasů všech přítomných, tj. hlasoval pro něj i žalobce. Dle vyjádření předsedy SVJ Mgr. [jméno] [příjmení] následně došlo k prodlení se zpracováním prohlášení vlastníka, a to jednak z důvodu jednání SVJ s Městskou částí [obec a číslo] ohledně koupě pozemku pod domem [adresa], dále z důvodu přidělení sklepních prostor novému členovi SVJ panu [jméno] [jméno]. Následně v červnu 2019 nečekaně zemřel předchozí předseda SVJ [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kdy se celý proces jak ohledně koupě pozemku, tak ohledně přípravy prohlášení vlastníka zastavil (záležitost ohledně dědictví se vyřešila až v listopadu 2020). Na jaře 2020 pak do celé záležitosti zasáhla epidemie koronaviru Covid- 19. Ke schválení sloučení jednotek pak došlo na shromáždění dne 12. 3. 2021, jak bylo uvedeno výše. 3. Provedeným dokazováním soud zjistil: 4. Z kupní smlouvy uzavřené mezi stranami zjistil, že prodávajícími byli žalovaní a kupujícím žalobce a jednalo se o bytovou jednotku (specifikovanou pod bodem I., bod 1.1.), BJ [číslo] nebytový prostor [číslo] obojí nacházející se v 1. NP budovy [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v obci [obec], k.ú. [část obce], uzavřena dne (bez data). Účastnící učinili nesporným (zde žalovaná odkázala na zápis v katastru nemovitosti), že se tak stalo 12. 3. 2018. 5. Z bodu 3.4. předmětné smlouvy se podává text:„ V případě, že nebude straně kupující předložen originál výpisu z katastru nemovitostí osvědčující, že bytová jednotka a nebytový prostor, byly spojeny v jednu jednotku nově označenou jako jednotka [číslo] se způsobem využití byt a že vlastníkem jednotky [číslo] v k.ú. [část obce] je strana kupující a v části C a D listu vlastnictví týkajícího se jednotek nebude proveden žádný zápis a nebudou zde žádná věcná práva ani jiná omezení s výjimkou případných omezení, poznámek a zápisů vzniklých ze strany kupující strany, tj. zejména zástavní právo banky k zajištění úvěru kupujícího a s ním související omezení, včetně případného zákazu zcizení s výjimkou případného zápisu obnovy katastrálního operátu či pozemkových ani do šesti měsíců od podpisu této smlouvy, je strana kupující oprávněna odstoupit od této smlouvy a strana prodávající je povinna uhradit straně kupující smluvní pokutu ve výši 500 000 Kč“. 6. Z Výpisu z katastru nemovitostí k datu 2. 11.2021 (č.l. 48) se podává vlastnické právo žalobce k předmětnému bytu [číslo], na základě smlouvy kupní z 12. 3. 2018, s právní účinky zápisu v okamžiku 4. 4. 2018, zápis proveden 30. 4. 2018 pro [celé jméno žalobce]. Z prohlášení vlastníka jednotek podle § 1169 občanského zákoníku, ze dne 12. 3. 2021 plyne, že právní účinky zápisu nastávají k okamžiku 22. 3. 2021, zápis proveden 23. 4. 2021. 7. Ze Zápisu ze shromáždění společenství vlastníků jednotek dům [adresa] v k.ú. [část obce] ze dne 12. 3. 2021 v 18:30 hodin, k němuž byla pozvánka ze dne 1. 3. 2021, se z bodu 1 podává - schválení sloučení jednotek [číslo] a [číslo] v jednu jednotku [číslo] byt a k tomu jsou doloženy schéma, pozvánka, prezenční listina a plné moci. 8. Ze Zápisu členské schůze z 6. 9. 2017 [příjmení] [příjmení] a shromáždění členů společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo] ze dne 6. 9. 2017, se podává m.j. z poslední věty se podává text znění: "Podáme na katastr nemovitostí prohlášení vlastníka o spojení jednotek v přízemí a o převodu jednotky pana Beneše.". 9. Z Oznámení o užívání stavby z 29.4.2016 se podává, souhlas se sloučením jednotek Úřadu městské části [obec a číslo], odbor výstavby. Jedná se o stavebníka, žalovaného [celé jméno žalovaného] a stavební úpravy části prvního nadzemního podlaží bytového domu v souvislosti s rozšířením bytu [číslo] a sousedící nebytové jednotky, včetně vyčlenění WC v prvním patře podzemním podlaží pro účely správy BD. [obec] stavby [ulice a číslo], [obec a číslo]. Stavba byla pro