18 C 141/2019-230 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhá vůči žalované určení nájemného za byt [číslo] o rozloze 48 m², 1 + 1, situovaný ve 3. nadzemním podlaží domu [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] v k. ú. [část obce], [územní celek]. Žalobce je vlastníkem předmětné budovy [adresa]. Žalovaná užívá byt na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 16. 9. 1992 s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], jakožto předchozím vlastníkem budovy. Vlastník budovy oznámil žalované zvýšení nájemného naposledy dne 1. 1. 2012 na částku 6 017 Kč měsíčně. Následně dne 3. 4. 2019 zaslal žalobce žalované návrh na zvýšení nájmu bytu pronajímatelem, ve kterém navrhl zvýšit nájemné o 20 % na částku 7 220 Kč měsíčně. Žalobce od žalované obdržel dne 5. 5. 2019 písemnou odpověď, ve které žalovaná zvýšení nájemného odmítla. Žalobce poukazuje na to, že tržní nájemné v předmětné lokalitě vychází na 300 – 450 Kč za m² měsíčně. Dům prošel rekonstrukcí a žalobce se snažil zvýšit žalované výši nájmu již několikrát, ale žalovaná nesouhlasila nebo s žalobcem odmítla komunikovat. Výše nájemného požadovaná v dopise ze dne 3. 4. 2019 je stále pod úrovní průměrného nájmu v této lokalitě, proto se žalobou domáhá, aby soud určil výši nájemného na 10 000 Kč měsíčně. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že by byla ochotna akceptovat zvýšení nájmu o 20 % na částku 7 220 Kč, která jí byla žalobkyní doručená dne 3. 4. 2019, a to po uvedení bytu po částečné rekonstrukci do původního stavu. Předmětný byt vykazuje řadu nedostatků, zejména nefunkční bojler, téměř nulový tlak studené vody, rozbité dlaždice v koupelně, plíseň na zdech v kuchyni u stropu, odloupaný nátěr u stropu na WC z vytopeného bytu ve vyšším podlaží, netěsnící okna. Žalovaná je přesvědčena, že byty, u nichž byly žalobkyní ke srovnání výše nájmu předloženy nájemní smlouvy, nejsou v tak zdevastovaném stavu a pokud žalobkyně neuvede stav bytu tak, aby odpovídal příslušné kategorii a standardu běžného bydlení, jen stěží bude moci požadovat nájemné ve výši 10 000 Kč. 3. Mezi účastníky bylo v řízení nesporné, že žalobce je vlastníkem budovy s [adresa], které je součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek]. Mezi účastníky je rovněž nesporné, že žalovaná užívá předmětný byt [číslo] na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 16. 9. 1992 s [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] jako předchozím vlastníkem budovy. Mezi účastníky je nesporné, že byt [číslo] má rozlohu 48 m², dispozici 1 + 1, a nachází se ve 3. nadzemním podlaží budovy. Tyto skutečnosti tak nebyly předmětem dokazování. 4. Ve věci byl vyhotoven znalecký posudek, kdy znalci bylo uloženo stanovit obvyklou výši nájemného. Znalec ve znaleckém posudku dospěl k závěru, že obvyklá výše nájemného při zohlednění veškerých negativních vlivů (vad, které ovlivňují užitnou hodnotu bytu je odpovídající výši nájemného 270 Kč za m² za měsíc). Vzhledem k celkové výměře bytu 48 m² tak činí měsíční výše nájemného 12 960 Kč. 5. Při jednání dne 13. 1. 2022 navrhl žalobce změnu žaloby, a to v tom smyslu, aby soud určil výši měsíčního nájemného ve výši 12 960 Kč. Soud usnesením ze dne 13. 1. 2022 tuto změnu žaloby připustil. 6. Po právní stránce posoudil soud věc následovně. 7. Podle ust. § 2249 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ), neujednají-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. K návrhu učiněnému dříve, než po uplynutí 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. 8. Podle ust. § 2249 odst. 3 OZ souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou dnů od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výše nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, které je v místě a čase obvyklá, s účinky ode dne podání návrhu soudu. 9. V daném případě z přípisu ze dne 3. 4. 2019 spolu s podacím lístkem a dodejkou k této zásilce vzal soud za prokázané, že tímto přípisem navrhl pronajímatel (žalobce) žalované zvýšení nájemného na částku 7 220 Kč. Na toto reagovala žalovaná přípisem ze dne 5. 5. 2019, kdy zvýšení nájemného odmítla (viz přípis žalované ze dne 5. 5. 2019). 10. V daném případě žalobce podal včas žalobu na určení výše nájemného za situace, kdy žalovaná nesouhlasila se zvýšením nájemného navrženým v přípise ze dne 4. 3. 2019. Soud tedy v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 Sb. o stanovení podrobností o postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě zadal vyhotovení znaleckého posudku, který určil výši obvyklého nájemného za byt užívaný nájemkyní na částku 12 960 Kč měsíčně. Soud tedy s účinností od 18. 6. 2019, tedy od data podání žaloby na určení výše nájemného zvýšil nájemné na tuto částku. 11. Ve výroku o nákladech řízení soud rozhodl v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., tedy dle úspěchu účastníků ve věci. V daném případě byl ve věci úspěšný žalobce a má tak právo na náhradu nákladů řízení, které se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a dále odměny advokáta, kdy výše odměny advokáta za 1 úkon právní služby činí v souladu s ust. § 9 odst. 4 písm. b) ve spojení s ust. § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměně advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) částku 3 100 Kč, a to celkem za 5 úkonů právní služby (příprava a převzetí věci, sepis žaloby, 2x účast na jednání soudu dne 29. 1. 2020 a 13. 1. 2022, účast na místním šetření), 5x režijní paušál á 300 Kč, zaplacená záloha na znalecký posudek ve výši 5 000 Kč, DPH ve výši 3 570 Kč Celkem činí náklady řízení částku 27 570 Kč. 12. Ve výroku III. soud rozhodl o nákladech státu, které byly vynaloženy na zhotovení znaleckého posudku, a to ve výši 6 497 Kč. Zde v souladu s ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. uložil tuto povinnost v řízení neúspěšné žalované. Náklady státu se sestávají z nákladů na vyhotovený znalecký posudek, když zde znalečné bylo určeno ve výši 11 497 Kč, 5 000 Kč zaplatil jako zálohu na znalecký posudek žalobce. Náklady státu tak činí částku 6 497 Kč.