10 C 189/2023-107 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky 60 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 60 000 Kč od 29. 4. 2023 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že mezi žalobkyní a žalovanými byla dne 28. 7. 2022 uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl budoucí převod vlastnického práva k jednotce č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, a zahrnující podíl na společných částech nemovité věci o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , včetně všech součástí a příslušenství. Žalovaní v rozporu s čl. 1. 13 smlouvy o smlouvě budoucí kupní v době před uzavřením kupní smlouvy opakovaně vstupovali bez vědomí a bez souhlasu žalobkyně do nedokončené a rozestavěné jednotky s cílem realizovat svépomocné stavební úpravy. Pro předmět žaloby je podstatný článek 1.13. shora citované smlouvy, podle kterého budoucí kupující není oprávněn vstupovat na staveniště s výjimkou opodstatněných situací, jakým je např. přístup znalce pro účely poskytnutí úvěru a po předchozím výslovném souhlasu budoucího Prodávajícího a pouze v doprovodu jím pověřené osoby. Na základě tohoto smluvního ujednání je vstup Budoucího kupujícího na staveniště bez dohody s Budoucím prodávajícím výslovně sankcionován smluvní pokutou ve výši 10 000 Kč za každý neoprávněný vstup. Žalovaní vstupovali do nedokončené jednotky nejméně v časovém období od 1. 3. 2023 do 15. 3. 2023. Vstup do jednotky vyžadovali po zaměstnankyni správcovské společnosti , právnická osoba, ., Anonymizováno, , která v předmětné době již v domě vykonávala správu dokončených a předaných jednotek, tedy od osoby jednoznačně odlišné od prodávajícího. Zaměstnankyně správcovské společnosti ani stavební dělník nejsou osoby oprávněné jednat za prodávajícího. Žalovaní po celou dobu procesu převodu vlastnického práva k bytové jednotce komunikovali s prodávajícím na emailu , e-mail, , případně , e-mail, . V rámci předžalobní komunikace žalovaní potvrdili vystavění skleněné příčky v bytové jednotce, což se zajisté nestalo během jednoho vstupu do bytové jednotky, žalovaná žádala umožnění vstupu po dobu dvou týdnů. Žalobkyně vůči žalovaných shovívavě uplatnila nárok na smluvní pokutu za 5 vstupů do nepřevedené a nedokončené bytové jednotky ve výši 50 000 Kč. Žalobkyně vůči žalovaným dále uplatňuje náhradu energií a dalších služeb spojených s neoprávněným užíváním bytu – tj. topení, vodné, stočné, odvoz odpadu v celkové výši 10 000 Kč. Spotřebu elektrické energie prokazuje stavem elektroměru v době instalace a stavem elektroměru v době předání bytové jednotky žalovaným. Výše dalších náhradových plateb za spotřebu služeb spojených s bydlením žalobkyně prokazuje měsíčním předpisem plateb vztahujícím se k předmětné bytové jednotce. Žalovaným byla dne 18. 9. 2023 zaslána předžalobní výzva, na kterou reagovali žalovaní odmítnutím nároku žalobkyně.2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili a navrhli, aby žaloba byla zamítnuta. Učinili nesporným, že mezi žalobkyní a žalovanými byla dne 28. 7. 2022 uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl budoucí převod jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú , adresa, v rezidenci , právnická osoba, . K neoprávněnému vstupu uvedli, že vstup na stanoviště byl vždy dopředu žádán, komunikován a odsouhlasen s paní , tituly před jménem, , jméno FO, , která rovněž přenechala klíče od jednotky stavbyvedoucímu, který vstupy žalovaným umožnil. Vstupy byly vždy řádně a včas odsouhlaseny. Žalobkyně v žalobě uvádí, že žalovaní po celou dobu procesu převodu vlastnického práva k jednotce komunikovali přímo s žalobkyní. K tomu žalovaní uvádějí, že dne 25. 1. 2023 byl žalovaným zaslán e-mail ze strany paní , tituly před jménem, , jméno FO, , že v případě potřeby se mají obracet na ní, jakožto správce objektu, ve kterém je umístěna jednotka. Žalovaní tedy jednali vždy v souladu s pokyny žalobkyně, resp. jejími zástupci. Žalovaní neznají komunikační hierarchii žalobkyně a předpokládali, že osoby, se kterými jednali a které jim umožnili vstup do jednotky měli řádně odsouhlaseno samotnou žalobkyní. Žalovaní tak jednali v souladu s ustanoveními smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Ve vztahu k tvrzenému nároku na úhradu nákladů za energie a další služby žalovaní uvedli, že dne 16. 3. 2023 došlo mezi žalovanými a žalobkyní k uzavření kupní smlouvy a dle čl. 6. 3 kupní smlouvy přeplatky či nedoplatky vyplynuvší z vyúčtování cen služeb souvisejících s užíváním jednotky za dobu do dne předání jednotky budou vypořádány správcem objektu přímo s prodávajícím, tj. žalobkyní. Žalobkyně sama v žalobě uvádí, že do jednotky bylo vstupováno před jejím předáním, tedy z uvedeného je zřejmé, že náklady má hradit žalobkyně. Žalobkyně ani nikterak neprokázala, že by jí požadovaná výše náhrady nákladů odpovídala skutečným nákladům, které mohly být v jednotce spotřebovány přímo žalovanými.3. Účastníci řízení učinili nesporným uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 28. 7. 2022 a kupní smlouvy ze dne 16. 3. 2023.4. Soud nejprve písemně a následně i u jednání poučil žalobkyni ve smyslu § 118a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a to konkrétně aby uvedla, v jaké konkrétní dny žalovaní vstupovali na stanoviště bez dohody s budoucím prodávajícím, když uvádí, že požaduje pokutu za pět vstupů do nepřevedené a nedokončené bytové jednotky, a dále, aby uvedla, jak dospěla k částce 10 000 Kč představující náhradu energií a dalších služeb spojených s neoprávněným užíváním bytu, když nestačí tyto skutečnosti jen tvrdit, je třeba současně tyto skutečnosti dokazovat (předložit o tom důkaz). Současně byla poučena o tom, že pokud zůstane procesně nečinná či pokud řádně nedoplní svá tvrzení může to pro ni znamenat neunesení břemene tvrzení. Při jednání právní zástupkyně žalobkyně uvedla, že poučení rozuměla, nicméně setrvala na svém obecném tvrzení. Tvrzení se žalobkyně snažila doplnit písemně podáním ze dne 20. 3. 2024 (čl. 100 spisu) a při jednání. Uvedla, že četnost a dobu vstupů žalovaných do nepřevedené a nepředané bytové jednotky, kde žalovaní prováděli stavební úpravy navrhuje prokázat svědeckými výpověďmi a k částce odpovídající náhradě spotřebovaných v jednotce uvedla, že vyplývají z faktu, že žalovaná sdělovala správcovské společnosti, že v bytě se budou zdržovat dva týdny a dále že v bytě prováděli stavební úpravy, kdy spotřebu elektrické energie doložila stavem elektroměru v době předání bytové jednotky žalovaným, měsíčním předpisem plateb, spotřebou elektrické energie dle platného ceníku PRE a.s.5. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 28. 7. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně jakožto prodávající uzavřela tuto smlouvu s žalovanými jakožto kupujícími a že dle čl. 1.13. bylo ujednáno, že budoucí kupující není oprávněn vstupovat na staveniště s výjimkou opodstatněných situací, jakým je např. přístup znalce pro účely poskytnutí úvěru a po předchozím výslovném souhlasu budoucího Prodávajícího a pouze v doprovodu jím pověřené osoby. Na základě tohoto smluvního ujednání je vstup Budoucího kupujícího na staveniště bez dohody s Budoucím prodávajícím výslovně sankcionován smluvní pokutou ve výši 10 000 Kč za každý neoprávněný vstup.6. Z kupní smlouvy ze dne 16. 3. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně jakožto prodávající uzavřela tuto smlouvu s žalovanými jakožto kupujícími a že dle čl. VI. bod 6.3 přeplatky či nedoplatky vyplynuvší z vyúčtování cen služeb souvisejících s užíváním jednotky a z vyúčtování nákladů na správu, údržbu a opravy společných částí domu za dobu do dne předání jednotky kupujícímu budou vypořádány správcem objektu přímo s prodávajícím a na kupujícího nepřecházejí.7. Z protokolu o předání ze dne 6. 6. 2023 bylo zjištěno, že k předání předmětné bytové jednotky došlo dne 6. 6. 2023.8. Z emailu od , jméno FO, ze dne 25. 1. 2023 bylo zjištěno, že žalovaným bylo sděleno, že od ledna 2023 převzala správu objektu, ve kterém je i byt žalovaných, společnost , právnická osoba, a že v případě jakékoli záležitosti týkající se objektu se mají obrátit na ní.9. Z emailu ze dne 1. 3. 2023 bylo zjištěno, že , jméno FO, informovala svého kolegu, že jí volala žalovaná, , jméno FO, pak dále svému kolegovi sdělovala, že klíče od jejich bytu budou u pana Jury s tím, že žalovaní na předmětné bytové jednotce budou cca 2 týdny něco dodělávat.10. Z předžalobní výzvy ze dne 18. 9. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzývala žalované k úhradě částky 60 000 Kč.11. Z odpovědi na předžalobní výzvu ze dne 25. 9. 2023 bylo zjištěno, že žalovaní nárok žalobkyně zcela odmítají, když mají za to, že nárok žalobkyni nevznikl.12. Z důkazů v řízení provedených byla učiněna skutková zjištění plně postačující pro posouzení žalobou uplatněného nároku. Soud pak k důkazu pro nadbytečnost zamítl tyto důkazy: svědecká výpověď , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a účastnický výslech žalovaných, když tyto měly sloužit zejména k d