19 C 42/2023-80 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se podanou žalobou ze dne , datum, domáhala po žalované úhrady odměny za správu domu v majetku žalované za období , Anonymizováno, – , Anonymizováno, . Tento nárok žalobkyně odůvodnila tak, že dne , datum, byla mezi žalobkyní jako správcem a žalovanou jako vlastníkem uzavřena Smlouva o správě nemovitosti (dále jen "Smlouva"), na jejímž základě se žalobkyně zavázala k obstarávání správy a výkonu práv a povinností ze soukromoprávních a veřejnoprávních vztahů k domu na adrese , adresa, , , adresa, v rozsahu a za podmínek uvedených ve Smlouvě a žalovaná se zavázala za správu domu žalobkyni platit odměnu. Ve Smlouvě byla odměna za správu domu stanovena celkem ve výši 9 494 Kč měsíčně, tj. ve výši 5 555 Kč měsíčně za správu objektu a ve výši 3 939 Kč měsíčně za úklid společných prostor. V žalobě dále žalobkyně uvedla, že splatnost odměny za správu domu byla mezi účastníky ve Smlouvě sjednána na základě faktury vystavené žalobcem vždy do 15 dnů po skončení každého kalendářního měsíce, a to se splatností 15 dnů. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, počínaje dnem , datum, . Žalobkyně vystavila žalované dne , datum, fakturu č. , hodnota, na částku 28 482 Kč za správu domu za měsíce , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , se splatností dne , datum, . Žalovaná na dlužnou částku žalobkyni neuhradila. Dále pak uvedla, že vzhledem k prodlení s úhradou odměny za správu domu zaslala žalované dne , datum, odstoupení od Smlouvy s tím, že Smlouva zanikla doučením odstoupení žalované.2. Žalovaná nesporovala uzavření předmětné Smlouvy o správě nemovitosti, nicméně uvedla, že v roce , Anonymizováno, a na počátku roku , Anonymizováno, došlo k vážným porušením smluvních povinností ze strany žalobkyně, když tato jednala v rozporu se smlouvou. Konkrétně neposkytla přes řadu výzev, jak ze strany žalované, tak ze strany právního zástupce, a nepředložila mimo jiné smluvní dokumentaci, odečty spotřeb energii a vody, stavební povolení apod. Dle čl. IV.4. Smlouvy ale žalobkyně byla povinna žalované tyto informace a podklady poskytnout resp. nechat do podkladů nahlédnout. Dále uvedla, že v důsledku porušení povinností žalobkyně byla žalovaná nucena vynaložit náklady na výměnu zámků některých bytů v celkové výši 14 850 Kč, které započetla vůči žalované částce, resp. tento nárok vznesla jako kompenzační námitku. Dále uvedla, že Smlouvy zanikla dne , datum, , a to jednostranným ukončením smlouvy ze strany žalované, a to zaslaným písemným ukončením Smlouvy v anglickém jazyce označeným „termination of contract“. Žalovaná uvedla, že toto ukončení bylo doručeno žalobkyni , datum, s tím, že původně žalovaná označila toto podání soudu v odůvodnění odporu ze dne , datum, jako výpověď a následně toto vykládala jako odstoupení od Smlouvy. K tomu se vyjádřila žalobkyně s tím, že tento dokument má povahu výpovědi v režimu dohodnutém Smlouvu, tedy s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Z tohoto důvodu pak tedy v průběhu měsícům , Anonymizováno, – , Anonymizováno, účastníci byly ze Smlouvy zavázání, žalobkyně poskytovala dohodnuté služby a má tedy nárok na úhradu odměny za toto období.3. Vzhledem k tomu, že soud neměl na základě provedeného dokazování prokázána obranná tvrzení žalované o zániku žalované pohledávky zápočty provedené žalovanou u žalované specifikovaných pohledávek vůči žalobkyni, soud vyzval žalovanou dle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř., aby konkretizovala svá obranná tvrzení týkající se nároku na náhradu nákladů na výměnu zámku ve výši 14 850 Kč, který započetla, respektive vznesla jako kompenzační námitku ve svém podání z , datum, a nároku na slevu vůči žalobkyni ve výši „necelých 14 000 Kč“, které taktéž započetla, respektive vznesla jako kompenzační námitku vůči žalovanému nároku a poučil ji o tom, že v případě nesplnění této výzvy se vystavuje nebezpečí neunesení břemene tohoto obranného tvrzení, a tedy k neúspěchu ve věci.4. V reakci na tuto výzvu žalovaná podáním ze dne , datum, reagovala na výzvu soudu a navrhla provedení důkazu českým překladem odstoupení od smlouvy z , datum, , které soudu zaslala jako přílohu daného podání, ve svém podání pak dále uvedla, že má za to kompenzační námitky, které vznesla jsou po právu, nicméně tyto nelze přesně a jasně specifikovat, což nevylučuje jejich uplatnění vůči žalobkyni v budoucnu, nicméně v této fázi již těmto kompenzačním námitkám nic dalšího uvést nemůže.5. Soud ve věci učinil následující závěr o skutkovém stavu relevantní pro rozhodnutí ve věci:6. Mezi stranami bylo nesporné, že dne , datum, uzavřeli smlouvu o správě nemovitostí mezi žalovaným coby vlastníkem a žalobcem coby správcem.7. Ze smlouvy o správě nemovitostí, uzavřené dne , datum, mezi žalovanou coby vlastníkem a žalobkyní coby správcem, má soud za prokázané, že smlouva uvádí, že žalovaná je výlučný vlastník domu , adresa, , , adresa, a žalobkyně se podle této smlouvy zavazuje k obstarání správy a výkonu práv a povinností ze soukromoprávních veřejnoprávních vztahů k objektu, tak, jak je popsán objekt v čl. 1.1 smlouvy ve prospěch vlastníka za odměnu a v rozsahu a za podmínek uvedených v této smlouvě. Dále pak v článku 5, odměna správce, se uvádí, že celková odměna správce za správu objektu činí 555 Kč za měsíc, tedy za správu 15 jednotek plus úklid společných prostor domu ve výši 3 939 Kč vše plus DPH podle platných právních předpisů s tím, že v závorce je uvedeno, že k odměnám nebude připočítáváno DPH, neboť správce není v době podpisu smlouvy plátce DPH. Dále se zde uvádí, že odměnu podle tohoto odstavce bude správce inkasovat měsíčně vždy na základě daňového dokladu se splatností 15 dnů, který správce vystaví vždy do 15 dnů po skončení každého kalendářního měsíce. Dále v článku 7 se uvádí, že smlouva se uzavírá s účinností od , datum, na dobu neurčitou, s tím, že dále v článku 2 jsou způsoby zániku smlouvy, a to buď písemnou dohodou stran ke sjednanému datu, že písemnou výpovědi kterékoliv ze stran bez nutnosti udání důvodu s výpovědní dobou 3 měsíce, která počíná běžet od prvního dne následujícího měsíce po prokazatelném doručení výpovědi druhé smluvní straně.8. Z faktury č. , hodnota, vystavené , datum, má soud za prokázané, že tuto fakturu vystavila žalobkyně vůči žalované s datem splatnosti , datum, s textem „fakturujeme vám za zprávu domů za období leden až březen“, celkem k úhradě částka 28 482 Kč.9. Z předžalobní výzva ve smyslu ustanovení § 142a odstavec 1 zákona 99/1963 Sb. o.s.ř. ve znění pozdějších předpisů má soud za prokázané, že tato byla zaslaná žalobkyní žalované dne , datum, , a touto byla žalovaná vyzývána k úhradě faktury č. , hodnota, splatné v textu uvedeno , datum, s informací, že zatím nebyla uhrazena, dále v předžalobní výzvě je ještě výzva k úhradě nákladů v částce 56 964 Kč.10. Z doručenky vztahující se k předžalobní výzvě má soud za prokázané, že toto byla žalobkyní zaslaná žalované dne , datum, a že oprávněná osoba, tedy žalovaná, se přihlásila ke své datové schránce dne , datum, .11. Z žalovanou předloženého českého překladu listiny označené „termination of contract“ má soud za prokázané, že se jedná o přípis zaslaný žalovanou adresovaný žalobkyni datovaný , datum, s označením vypovězení smlouvy, ve kterém se uvádí, že podepsaný generální ředitel společnosti , právnická osoba, . ruší veškeré stávající smlouvy uzavřené mezi společnosti , právnická osoba, a , právnická osoba, ., konkrétně pak smlouvu podepsanou dne , datum, , , datum, . Dále se v textu uvádí, že tato mimořádná výpověď smlouvy je podávána poté, co adresát vyhrožoval , Anonymizováno, a učinil nepravdivé a mimořádně negativní prohlášení proti společnosti. Dále se v textu uvádí přepis komunikace , Anonymizováno, vůči pisateli, ve kterém jej tato informuje o tom, co bylo řečeno jí ze strany pana , jméno FO, . Dále se v textu uvádí, že je bez diskuse, že tento druh komunikace a vyhrožování, dokonce vyhrožování trestnými činy, nemůže být základem pro jakoukoliv spolupráci, a proto se vypovídá smlouva s okamžitou účinností. Dále se v textu uvádí, že pokud výpověď s okamžitou účinností není možná (tedy pokud by tak rozhodl soudce) vypovídá se smlouva s tříměsíční výpovědní lhůtou. Dále v textu uváděno, že adresát má zákaz vstupu do budovy , adresa, . Dále se v textu uvádí, že adresát je žádán o vrácení veškerých klíčů a veškerých dokumentů nejpozději do , datum, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, nebo pisateli. Dále je uveden seznam úkolů, jejichž splnění je ze strany adresáta očekáváno do následující středy. Dokument je podepsán , tituly za jménem, CEO společnosti , právnická osoba, . Z podacího lístku , právnická osoba, má soud za prokázané, že tento přípis byl dne , datum, byla zaslán žalovanou žalobkyni.12. Dále z listiny označené „Věc: vydání podkladů atd.“ má soud za prokázané, že tato byla zaslaná právním zástupcem žalované žalobci , datum, , včetně podacího lístku , právnická osoba, , ve kterém se uvádí, že se právní zástupce obrací v zastoupení žalovaného a vyzývá žalobce coby bývalého správce k