10 C 177/2024-95 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení částky 186 520 Kč s příslušenstvím (ve znění po částečném zpětvzetí žaloby) z titulu dlužného nájemného, dlužných záloh na služby a náhrady škody. Žalobu odůvodnila tím, že je výlučným vlastníkem bytových jednotek , anonymizováno, a , anonymizováno, , obě vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , zapsaných na LV č. , hodnota, u katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, na adrese , adresa, (dále jen „byt“). Žalobkyně a žalovaný uzavřeli nájemní smlouvu na byt dne , datum, na dobu určitou od , datum, do , datum, . Dne , datum, byl dohodou mezi žalobkyní a žalovaným nájem prodloužen do , datum, . Zároveň bylo ve smlouvě o nájmu ujednáno vyloučení aplikace § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalovaný následně od , datum, do , datum, , kdy žalovaný byt předal žalobkyni, obýval bez právního důvodu. Žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení dlužného nájemného dle § 2295 o. z., kdy žalovaný do , Anonymizováno, nájemné nepravidelně platil, od následujícího měsíce pak již žalobkyni neuhradil ničeho, žalobkyně tedy požaduje dlužné nájemné za období od , datum, do , datum, , kdy výše měsíčního nájemného činila 18 500 Kč, a to s účinností od , datum, , celková výše dlužného nájemného za období od , datum, do , datum, činí 88 452 Kč, kdy na dlužné nájemné již byla započtena složená jistota ve výši 13 000 Kč. Z dané částky pak žalobkyně dále požaduje smluvní úrok z prodlení ve výši 2,5 ‰ denně, a to konkrétně z částky 5 500 Kč ode dne , datum, do zaplacení (nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši 18 500 Kč, po započtení jistoty ve výši 13 000 Kč, tj. částka 5 500 Kč), z částky 18 500 Kč od , datum, do zaplacení (nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši 18 500 Kč), z částky 18 500 Kč od , datum, do zaplacení (nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši 18 500 Kč), z částky 18 500 Kč od , datum, do zaplacení (nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši 18 500 Kč), z částky 18 500 Kč od , datum, do zaplacení (nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši 18 500 Kč), z částky 18 500 Kč od , datum, do zaplacení (nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši 18 500 Kč), z částky 8 952 Kč od , datum, do zaplacení (nájemné za období od , datum, do , datum, ve výši 18 500 Kč). Dále se žalobkyně domáhala po žalovaném dlužných záloh na služby, které žalovaný přestal platit, a to za období od , datum, do , datum, , kdy výše měsíčních záloh byla 600 Kč, a to s účinností od , datum, , přičemž žalovaný měl po vyúčtování služeb za rok , Anonymizováno, přeplatek ve výši 2 823 Kč, kdy tento přeplatek byl započten na dosud neuhrazené zálohy, celková výše dlužných záloh za období od , datum, do , datum, činí 1 067 Kč. Dále se žalobkyně domáhala po žalovaném náhrady škody na bytě, kdy po předání bytu musela provést opravy, které žalobkyně vyčíslila na částku 97 001 Kč (oprava lišt, úklid, výmalba, oprava zdí a sádrokartonu, oprava elektroinstalace a revize elektroinstalace).2. Žalovaný zůstal v řízení nečinný, na svoji obranu proti žalobou uplatněnému nároku netvrdil ani neprokazoval žádné skutečnosti.3. Soud rozhodl ve věci samé postupem podle ustanovení § 115a zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), bez nařízení jednání, neboť žalobkyně s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasila již v žalobě a u žalovaného soud souhlas s rozhodnutím věci bez nařízení jednání předpokládal, když se žalovaný k výzvě soudu, zda souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání, nevyjádřil, ačkoli byl poučen, že nevyjádří-li se ve stanovené lhůtě, bude soud předpokládat, že s rozhodnutím věci bez nařízení jednání souhlasí (§ 101 odst. 4 o. s. ř.4. Z předložených listinných důkazů soud učinil závěr o skutkovém stavu následovně:5. Žalobkyně je vlastníkem bytu (zjištěno z výpisu katastru nemovitostí). Dne , datum, žalobkyně, prostřednictvím svého jednatele, a žalovaný podepsali nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu, kdy pronajímatelem byla žalobkyně a nájemcem byl žalovaný. Nájem bytu byl sjednán na dobu určitou na období od , datum, do , datum, . V čl. III. odst. 3 nájemní smlouvy byla vyloučena úprava § 2285 o. z. Dle čl. IV. odst. 1 a 2 nájemní smlouvy výše měsíčního nájemného byla stanovena na 17 500 Kč, k tomu 500 Kč představující výši měsíčních záloh na služby. Dle čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy nájemné a zálohy na služby byly splatné na tři měsíce dopředu, a to vždy k 1. kalendářnímu dni tříměsíčního období. Dle čl. IV. odst. 3 byl mezi žalobkyní a žalovaným sjednán smluvní úrok z prodlení ve výši 2,5 ‰ denně z dlužné částky pro nájemné a zálohy na služby. Dle čl. IV. odst. 6 byla složená jistota ve výši 13 000 Kč z předchozí nájemní smlouvy ze dne , datum, převedena na jistotu plynoucí ze současné nájemní smlouvu, jejímž účelem je hradit případné nedoplatky žalovaného na dlužném nájemném, dlužných zálohách a škodách. Dle čl. V. nájemní smlouvy a) bude sepsán protokol o předání a převzetí bytu v němž bude popsán stav bytu, jeho vybavení a příslušenství, b) žalovaný není oprávněn provádět jaké podstatné změny nebo stavební úpravy, včetně vrtání děr do obkladů a dlažby, přemalování stěn a stropu jinou než stávající barvou bez písemného souhlasu žalobkyně, c) žalovaný je povinen nahradit veškeré škody žalobkyni, které vznikly na bytu nebo domě nad rámec běžného opotřebení. Dle čl. VI. nájemní smlouvy je žalovaný povinen odevzdat žalobkyni byt s příslušenstvím ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení a úpravám provedeným se souhlasem žalobkyně, dále je nájemce povinen na své náklady odstranit změny, které byly provedeny bez souhlasu pronajímatele. Dle téhož článku bude při skončení nájmu sepsán protokol o předání bytu. Dále dle téhož článku má žalobkyně požadovat po žalovaném náhradu nájemného v případě, kdy žalovaný neodevzdá byt v den skončení nájmu (vše zjištěno z nájemní smlouvy ze dne , datum, , č. l. 10).6. Dne , datum, podepsali žalobkyně a žalovaný dohodu o prodloužení nájemní smlouvy ze dne , datum, , kde bylo dohodnuto, že nájem se prodlužuje do , datum, a výše měsíčního nájemného se navýšila na 18 500 Kč, a to s účinností od , datum, (zjištěno z dohody ze dne , datum, o prodloužení nájemní smlouvy ze dne , datum, , č. l. 13).7. Dne , datum, byla navýšena výše záloh na služby na 600 Kč, a to s účinností od , datum, (zjištěno z emailu žalobkyně žalovanému, č. l. 31). Žalovanému vznikl přeplatek na zálohách na služby za rok , Anonymizováno, v celkové výši 2 823 Kč (zjištěno z vyúčtování záloh na služby ze dne , datum, , č. l. 30).8. Skutečné náklady žalovaného za 7 měsíců v roce , Anonymizováno, byly v celkové výši 4 213,55 Kč. Předepsané zálohy za dané období pak činily částku ve výši 3 890 Kč (zjištěno z vyúčtování záloh za služby za rok , Anonymizováno, , čl. 91).9. Dne , datum, byl sepsán protokol o předání bytu, kde byl zachycen stav bytu a jeho vybavení (zjištěno z protokolu o předání bytu ze dne , datum, , č. l. 20).10. Dne , datum, byl sepsán protokol o předání bytu, kde byl zachycen stav bytu a jeho vybavení (zjištěno z protokolu o předání bytu ze dne , datum, , č. l. 34).11. Z fotografií bytu soud zjistil, že byt po předání bytu měl znečištěné stěny bytu (č. l. 36, 39, 41, 48, 49, 51, 53, 58), v bytě byl značný nepořádek (č. l. 37, 38, 39, 40, 43, 44, 45, 46, 47, 49, 50, 51, 53, 55, 60), v bytě byly navrtány díry (č. l. 36, 37, 41, 48, 52, 54), a dále byly v bytu poškozeny lišty (č. l. 56, 57, 58, 59, 60).12. Dne , datum, byla vystavena faktura malíře , jméno FO, na výmalbu poničeného bytu na celkovou částku 59 400 Kč (zjištěno z faktury č. , hodnota, , č. l. 26).13. Dne , datum, byla vystavena faktura , jméno FO, za úklid bytu na celkovou částku 6 011 Kč (zjištěno z faktury č. , hodnota, , č. l. 32).14. Dne , datum, byla vystavena faktura společností , právnická osoba, za lišty a lištování, které bylo provedeno na bytu, a to v celkové výši 13 438 Kč (zjištěno z faktury č. , hodnota, , č. l. 33).15. Dne , datum, byla vystavena faktura , jméno FO, za opravu elektroinstalace a provedení revize bytu na celkovou částku 18 152 Kč (zjištěno z faktury č. , hodnota, , č. l. 35).16. Žalobkyně žalovaného upozornila na prodlení s uhrazením prvního čtvrtletí dne , datum, , na prodlení s uhrazením druhého čtvrtletní dne , datum, a na prodlení s uhrazením nájemného za část července dne , datum, (zjištěno z předžalobních výzev ze dne , datum, , , datum, a SMS konverzace mezi žalobkyní a žalovaným).17. Soud po právní stránce věc posoudil následovně:18. Podle ustanovení § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.19. Podle ustanovení § 2237 o. z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek form