26 C 222/2022-308 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobkyně se svou žalobou ze dne , datum, domáhá, aby soud určil výši nájemného za byt 3+1 s příslušenstvím, včetně sušárny v půdních prostorách stavby č.p. 282, objekt bydlení, která je součástí pozemku p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , a to od prosince 2022 ve výši , částka, měsíčně.2. Žalovaný nesouhlasil s výší navrženou žalobkyní, žádal, aby soud nechal vypracovat znalecký posudek na určení výše nájemného. V dané věci byl dne , datum, vydán zdejším soudem rozsudek, kde soud určil výši nájemného ve výši , částka, měsíčně na základě znaleckého posudku. Proti rozsudku podal žalovaný odvolání s tím, že nájemné by mělo být vyšší, než určil znalec.3. Odvolací soud usnesením ze dne , datum, zrušil rozsudek zdejšího soudu, věc vrátil k dalšímu řízení. Ve svém rozhodnutí uložil zdejšímu soudu, aby se zabýval otázkou, zda smluvní vztah mezi účastníky řízení ke dni rozhodnutí soudu prvého stupně vůbec trval, a to z toho důvodu, podaných výpovědí. Žalobkyně obdržela od žalovaného dvě výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, a předtím v roce 2019, kdy žalobkyně tuto výpověď napadla a řízení o oprávněnosti této výpovědi je řešeno u zdejšího soudu pod sp. zn. , sp.zn., . Dále by měl zdejší soud posoudit, zda došlo k zániku smluvního vztahu mezi účastníky řízení.4. Soud má prokázáno z výpisu z katastru nemovitostí, obec , adresa, , katastrální území , adresa, , č.p. 982, objekt bydlení, stojící na pozemku p.č. , hodnota, , zapsaná na LV 14062, že tento je ve vlastnictví žalovaného , Anonymizováno, , a to od, právnická osoba, , datum, .5. Soud má prokázáno z listiny nazvané Nájemní smlouva ze dne , datum, , že byla uzavřena mezi městskou částí , adresa, (jako pronajímatelem) a , jméno FO, a , Jméno žalobkyně, , (jako nájemci), od , datum, je předmětem nájmu byt 3+1 s příslušenstvím, vybudovaný nájemcem na základě smlouvy o vybudování bytových jednotek ze dne , datum, v půdních prostorách domu č.p. 982 v předmětném domě. Podle článku II je nájemní smlouva sjednána na dobu neurčitou. Dle článku III je nájem za prvních 25 let uhrazen nájemcem předem, čímž nejsou dotčeny ostatní platby spojené s užíváním bytu a budou tyto nájemci dále účtovány podle platných předpisů s tím, že v bodě 2 je konstatováno, že výše nájemného po uplynutí 25 let bude stanovena v souladu s platnými právními předpisy, nebo zvyklostmi. Podle článku V se nájemce zavázal „po dobu bezplatného nájmu bytu udržovat a opravovat na své náklady jak byt, tak i střechu nad tímto bytem, přičemž pronajímatel není oprávněn požadovat opravu poškození vzniklou v důsledku živelné události“. Nesplnění tohoto závazku zakládá důvod pro jednostrannou výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele, nebo důvod pro jednostranné ukončení bezplatného nájmu. Volba prostředků je na straně pronajímatele.“ V článku VI se strany dohodly na tom, že práva a povinnosti, vyplývající z uvedené smlouvy, přecházejí na právního nástupce jak pronajímatele, tak i nájemce. Smlouva je uzavřena a podepsána oběma stranami.6. Mezi účastníky není sporné, že žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, , která jí byla doručena dne , datum, . Druhou výpověď z nájmu ze dne , datum, , která jí byla doručena , datum, . O platnosti této výpovědi bylo jednáno ve věci vedené u zdejšího soudu , sp.zn., a následně odvolacím soudem ve sp. zn. , sp.zn., , kdy Městský soud ve svém rozsudku ze dne , datum, uzavřel (pod bodem 19 rozsudku , Anonymizováno, ),, sp.zn., že žalobkyně nebyla ke dni , datum, , to je ke dni podání výpovědi, nájemkyní bytu. Výše uvedenou smlouvu ze dne , datum, posoudil jako nepojmenovanou smlouvu podle § 51 občanského zákoníku účinného ke dni podpisu této smlouvy, když posuzovaná smlouva nese znaky dvou smluvních typů, a to pro období prvních 25 let trvání se jedná o smlouvu o výpůjčce a pro následující období o smlouvu nájemní. S ohledem na tento právní závěr, s kterým se zdejší soud ztotožňuje, ani jedna výpověď daná žalobkyni, to je ze dne , datum, a , datum, nejsou výpověďmi z nájmu bytu, neboť v tomto období žalobkyně nájemkyní bytu nebyla, užívala byt na základě smlouvy o výpůjčce, proto se soud jejich platností nezabýval. Poté po uplynutí 25 let, to je k , datum, , na předmětnou smlouvu a na vztah mezi účastníky lze pohlížet jako na vztah nájemní s dobou trvání na neurčito.7. Žalobkyně tak má naléhavý právní zájem na určení výše nájemného, stejně tak se tohoto práva mohl domáhat žalovaný.8. Po vyřešení této prvé skutečnosti, kterou vytkl odvolací soud zdejšímu soudu, a to že je dán nájemní vztah mezi účastníky, se soud dále zabýval výší nájemného.9. Ze znaleckého posudku ze dne , datum, , č. 25/2023, zpracovaný Dipl. , tituly před jménem, , jméno FO, a založeným na č. listu 76 a následujících soudního spisu vzal soud za prokázané, že znalec určil výši tržního nájemného, k bytu č. , hodnota, , katastrální , adresa, , to je předmětného bytu , částka, za měsíc. Znalec vycházel z výměry bytu 88,10 m², popsal nemovitost, čili byt, a zohlednil to, že v bytě chybí výtah, proto částku, kterou určil jako základ tržní hodnoty nájmu, snížil o 5 %. Vycházel z porovnatelných nájmů z bytu po rekonstrukci částečně zařízených, některých s terasou v dobrém technickém stavu i z luxusně zařízeného bytu s výtahem ve stejné lokalitě.10. Znalec poté, kdy byl osloven žalovaným, podal dne , datum, znalecký posudek č. 2/2025, kde ke stejnému bytu a ke stejnému období určil výši nájemného částkou , částka, za měsíc, to je o , částka, za měsíc víc oproti výše zmiňovanému původnímu znaleckému posudku, a to s odůvodněním zvýšení nájmu o 4 % z důvodu uzavření nájemného vztahu na dobu neurčitou. Ve svém znaleckém posudku se zabývá výhodami a nevýhodami uzavřené smlouvy na dobu určitou a neurčitou a dospěl k závěru, že smlouva na dobu určitou je výhodná pro pronajímatele a smlouva na dobu neurčitou pro nájemce. Zvýšení o 4 % znalec nijak nepodložil a nezdůvodnil ani to, proč nezohlednil tuto pro něj významnou skutečnost již ve svém znaleckém posudku, který byl vypracován na základě výzvy soudu, kdy z žaloby bylo zřejmé, že se jedná o nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Proč je tato skutečnost pro znalce významná a proč nyní stanovil vyšší částku, než byla uvedena v původním posudku, znalec nebyl schopen soudu náležitě odůvodnit. Na dotaz soudu znalec uvedl, že vycházel z nabídek nájmů, nikoliv z realizovaných nájemních smluv. Soud nesouhlasí s názorem znalce, že je pro pronajímatele tak nevýhodná smlouva, uzavřená na dobu neurčitou, že by bylo třeba, aby určené nájemné bylo zvýšeno o 4 %. Naopak soud vidí smlouvu na dobu neurčitou svým způsobem i pro pronajímatele výhodnou, neboť je zájmem pronajímatele, který vlastní dům s byty k pronájmu, aby tyto byty byly obsazené, a v případě uzavření smlouvy na dobu určitou se vystavuje nebezpečí, že skutečně nájem po roce skončí, a bude muset hledat nového nájemce a pro něj opět byt připravit, což sebou nese další vydání. Tedy soud je toho názoru, že takto zohledňovat smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou v tomto případě není na místě, když žalovaný vstoupil do práv a povinností po svém předchůdci, tedy Městské části , adresa, . Žalobkyně užívá dlouhodobě byt a v případě, že bude řádně platit nájemné, není důvod, aby žalovaný měl obavu o to, že by v důsledku smlouvy na dobu neurčitou byla jeho práva zkrácena. Určená výše nájemnému k předmětnému bytu ve výši , částka, /měsíc se jeví soudu jako dostatečně vysoká, neboť znalec vycházel z nabídek realitních kanceláří k bytům, které byly po rekonstrukci, vybavených, a tudíž s požadovaným vyšším nájemným. Tento způsob výpočtu je pro žalovaného výhodnější, proto soud nevidí důvod, aby již tak vysoké nájemné ještě navyšoval o další procenta, která nejsou ani řádně zdůvodněna a doložena.11. Soud postupoval podle ustanovení § 2246, odst. 1 občanského zákoníku a odst. 2, určil výši nájemného dle znaleckého posudku v prvé verzi , částka, měsíčně, a to od podání žaloby (§ 2249, odst. 3 o.z.) a současně zamítl návrh žalobkyně, aby nájemné bylo splatné k pátému dni příslušného kalendářního měsíce, a to z toho důvodu, že o splatnosti a jeho datu by se účastníci měli nejprve dohodnout. Dále soud určil výši nájemného od podání žaloby, to je , datum, .12. Ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodoval dle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. a rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, neboť ani jeden z účastníků nebyl ve věci plně úspěšný.13. Současně soud rozhodl podle ustanovení § 148 o.s.ř., že účastníci mají povinnost nahradit státu náklady řízení, a to každý jednou polovinou, náklady řízení, které představují náklady na vypracování znaleckého posudku a svědečné. Svědečné pro , jméno FO, činí Kč 4 616. Znalečné pro , tituly před jménem, , jméno FO, celkem ve výši Kč , částka, .