45 C 137/2024-75 — Obvodní soud pro Prahu 2

1. Žalobce v žalobě uvedl, že na základě smlouvy o výstavbě uzavřené dne 15. 10. 1996 mezi Městskou částí , adresa, a společností , právnická osoba, ., byla realizována stavební investice spočívající ve vybudování podkrovního bytu č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, . Tato investice měla být ze strany , adresa, kompenzována formou předplaceného nájemného na dobu 25 let, přičemž nájemní vztah byl následně formalizován nájemní smlouvou ze dne 1. 6. 2002, uzavřenou mezi MČP2 jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem. Žalobce tvrdil, že nájemné bylo uhrazeno předem prostřednictvím investice do výstavby bytu, a že mu vzniklo právo užívat byt po sjednanou dobu. Po převodu vlastnictví předmětného domu na žalovaného — , Jméno žalovaného, — dne 1. 7. 2010, přešla podle žalobce nájemní smlouva na nového vlastníka, který byl povinen respektovat její obsah. Žalovaný však v roce 2013 zahájil řízení o vyklizení bytu, které vyústilo v exekuční řízení, na jehož základě byl žalobce nucen byt opustit. Exekuční titul byl následně zrušen nálezem Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3314/20 ze dne 15. 2. 2021, který konstatoval jeho protiústavnost. Přesto žalovaný žalobci neumožnil návrat do bytu, a nadále jej užíval bez právního důvodu. Žalobce se domáhal vydání částky 697.270 Kč jako poměrné hodnoty neodbydleného nájemného za období od listopadu 2020 do května 2027, s odůvodněním, že žalovaný se tímto jednáním bezdůvodně obohatil na jeho úkor, neboť mu neposkytl protiplnění za již uhrazené nájemné. Nad rámec uvedeného žalobce uváděl řadu dalších skutečností, mimo jiné technické detaily výstavby, komunikaci s představiteli , Anonymizováno, , historii vztahu se společností , Anonymizováno, a osobní dopady sporu, které však pro právní posouzení nároku na vydání bezdůvodného obohacení nebyly rozhodující.2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě namítal, že není pasivně legitimován k plnění závazků z nájemní smlouvy, neboť tato byla uzavřena mezi , Anonymizováno, , adresa, a společností , právnická osoba, ., nikoli přímo se žalobcem. Tvrdil, že žalobce nebyl účastníkem smlouvy o výstavbě, a že žádná pohledávka za investici nevznikla jemu osobně, nýbrž případně společnosti , Anonymizováno, , která však vůči žalovanému žádný nárok neuplatnila. Z toho důvodu žalovaný dovozoval, že žalobce nemohl být oprávněn k nároku na užívání bytu ani k případnému finančnímu vypořádání. Dále žalovaný uvedl, že kupní cena nemovitosti již zohledňovala její zhodnocení, a pokud došlo k obohacení, pak na straně , adresa, , nikoli žalovaného. Zpochybnil rovněž aktivní legitimaci žalobce, s odůvodněním, že žalobce byt osobně neužíval, porušoval podmínky nájemní smlouvy (např. podnájmem bez souhlasu pronajímatele), a že výpověď nájmu byla oprávněná. Odmítl existenci bezdůvodného obohacení s tím, že žádné předplacené nájemné od , Anonymizováno, nepřevzal, a že žalobce nemá vůči družstvu žádný právní nárok. Nad rámec uvedeného žalovaný uváděl řadu dalších skutečností, například okolnosti převodu domu, interní rozhodování družstva, technické výhrady k užívání bytu, spekulace o motivaci žalobce a obecné úvahy o právní povaze investice, které však nebyly pro posouzení právní odpovědnosti za bezdůvodné obohacení podstatné.3. Ze smlouvy uzavřené dne 8. 2. 1996 mezi , adresa, a společností , právnická osoba, ., vyplynulo, že společnost , Anonymizováno, se zavázala na svůj náklad vybudovat dvě bytové jednotky v půdním prostoru domu , adresa, , orientačně jeden byt 3+1 s příslušenstvím o velikosti zhruba 230 m2 a jeden byt 3+1 s příslušenstvím o velikosti zhruba 110 m2 v prostorách půdy uvedeného domu, tj. v 6. nadzemním podlaží. Jako protiplnění bylo sjednáno právo bezplatného užívání těchto bytů po dobu 25 let formou nájemní smlouvy. Smlouva výslovně uváděla, že nájemní smlouvy budou uzavírány se společníky stavebníka.4. Dle Kolaudačního rozhodnutí ze dne 30.4.2002 kdy , Anonymizováno, , adresa, rozhodl o povolení užívání půdní vestavby, dvou bytů, a sušárny prádla do podkroví bytového domu , adresa, , čp. , Anonymizováno, , , adresa, , a to stavebníkovi , právnická osoba, ., zastoupenému , Jméno žalobce, a , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy se jedná o půdní vestavby: byty č. , hodnota, a byt č. , hodnota, .5. Dle protokolu ze dne 15. 7. 2002 byla mezi , Anonymizováno, , adresa, a , Anonymizováno, předána dokumentace týkající se domu č. p., Anonymizováno, , Anonymizováno, v , adresa, . Předání se uskutečnilo v prostorách odboru bytového hospodářství , Anonymizováno, , adresa, za účasti zástupců obou stran. Předaná dokumentace zahrnovala mimo jiné projektovou dokumentaci půdní vestavby, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, smlouvu o výstavbě uzavřenou dne 8. 2. 1996 mezi , Anonymizováno, , adresa, a společností , právnická osoba, ., a další podklady vztahující se k technickému stavu domu a jeho stavebním úpravám. V protokolu je uvedeno, že dokumentace se týká výstavby dvou bytových jednotek označených jako byt č. , hodnota, a byt č. , hodnota, v 6. nadzemním podlaží domu, přičemž nájemní vztahy k těmto jednotkám měly být sjednány se společníky stavebníka.6. Dle Evidenčního listu k bytu č. , hodnota, , vyhotoveného dne 15. 7. 2002, je jako uživatel bytové jednotky č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, uvedena společnost , právnická osoba, . Evidenční list obsahuje základní identifikační údaje o bytové jednotce, včetně jejího umístění v 6. nadzemním podlaží, dispozice 3+1, výměry 230 m² a označení jako půdní vestavba, rovněž údaje o vybavení bytu a jeho zařazení v rámci bytového fondu. Byt je užíván na základě nájemní smlouvy, přičemž jako datum počátku užívání je uveden den 1. 7. 2002.7. Dle znaleckého posudku č. , hodnota, -130a.02, vypracovaného dne 29. 8. 2002 , tituly před jménem, , jméno FO, na zadání , adresa, , byla stanovena cena nemovitosti – půdní bytové jednotky č. , hodnota, , označené jako byt č. , hodnota, , v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, . Posudek uvádí, že uživatelem bytové jednotky je , Jméno žalobce, . Byt se nachází v 6. nadzemním podlaží, má dispozici 3+1 a výměru 230 m². Celková zjištěná cena bytové jednotky činí 2.988.440 Kč.8. Dle vnitřního sdělení ze dne 10. 9. 2002, vypracovaného právníkem odboru majetkového , adresa, , proběhlo na základě znaleckých posudků č. , hodnota, -104/2002 a revizního posudku č. , hodnota, (vyhotovených ve prospěch , Jméno žalobce, ), a dále posudku č. , hodnota, -105/2002 včetně revizního posudku č. , hodnota, -130b.02 (vyhotovených ve prospěch , tituly před jménem, , jméno FO, ) dne 31. 10. 2000 jednání majetkové komise. Na tomto jednání byly uzavřeny závěry týkající se převzetí majetku předávaného nájemcem jako nepeněžního plnění v souvislosti s vybudovanými půdními vestavbami, konkrétně bytovými jednotkami č. , hodnota, a č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, . Pracovní skupina byla ustavena na základě rozhodnutí majetkové komise ze dne 27. 8. 2002 k posouzení předložených finančních nákladů.9. Dle sdělení , Anonymizováno, , adresa, ze dne 11. 9. 2002 byl současný žalobce informován o znění návrhu nájemní smlouvy k bytovým jednotkám v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, . V dokumentu je uvedeno, že nájemní smlouvy budou uzavírány přímo jmenovitě se společníky společnosti , právnická osoba, ., která vystupovala jako stavebník půdních vestaveb. Sdělení se vztahovalo k bytovým jednotkám vzniklým v rámci půdní vestavby, konkrétně k bytům č. , hodnota, a č. , hodnota, v 6. nadzemním podlaží uvedeného domu.10. Dle Protokolu o převzetí majetku ze dne 2. 10. 2002 převzala Městská část , adresa, od žalobce investici do výstavby bytové jednotky č. , hodnota, v domě č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , jako nepeněžní plnění. Bytová jednotka se nachází v 6. nadzemním podlaží, má dispozici 3+1 a výměru 230 m². Hodnota převzaté investice byla stanovena částkou 2.988.440 Kč, a to na základě znaleckého posudku č. , hodnota, -130a.02, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, . Tímto převzetím byla investice formálně zaevidována jako součást majetku města.11. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Městskou částí , adresa, , zastoupenou zástupcem starosty městské části jako pronajímatelem, a manželi , Jméno žalobce, a , jméno FO, jako nájemci, byl dne 15. 10. 2002 (datum podpisu pronajímatelem nečitelné) pronajat byt č. , hodnota, o velikosti 4+1, I. kategorie, vybudovaný na vlastní náklady nájemce v 6. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, . Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou. V článku 3 smlouvy bylo výslovně uvedeno, že s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu, doložené dle článku 7 této smlouvy, je nájemné uhrazeno nájemcem předem za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 formou nepeněžního plnění. Výše nájemného byla stanovena jako poměrná část investice ve výši 9.961 Kč měsíčně. Celková hodnota investice byla uvedena částkou 2.988.440 Kč, přičemž tato částka byla stanovena na zákl