ECLI: ECLI:CZ:OSPH03:2022:11.C.331.2021.2 Datum: 2022-12-06 Předmět: o určení neplatnosti najemní smlouvy a zaplacení 30 000 Kč s příslušenstvím Ustanovení: ["§ 2048 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 80 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2254 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 552 z. č. 89/2012 Sb."] ["korporace""nájem bytu""pracovní cesta""smlouva nájemní""výpověď z nájmu"]
O co šlo: o určení neplatnosti najemní smlouvy a zaplacení 30 000 Kč s příslušenstvím (["§ 2048 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 80 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2254 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 552 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 21. 9. 2021 a doplněnou podáním ze dne 19. 8. 2022 (č. l. 64) ve znění částečného zpětvzetí žaloby učiněném při jednání dne 28. 7. 2022 domáhal na žalované jednak určení, že evidenční list ze dne 26. 5. 2021 je neplatný a jednak zaplacení částky 30 000 Kč s příslušenstvím. K odůvodnění žaloby uvedl, že s žalovanou uzavřel dne 12. 5. 2021 nájemní smlouvu na dobu určitou od 1. 7. 2021 do 30. 5. 2022, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] standardní kategorie ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], ulice [ulice a číslo] sestávající ze dvou pokojů, kuchyňského koutu, předsíně, chodby, koupelny + WC a lodžie, vše zapsané na [list vlastnictví] vedené Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu pro k. ú. [část obce] (dále jen„ předmětný byt“). Žalobce koncem měsíce května informoval zodpovědnou osobu za sjednání nájemní smlouvy za žalovanou [příjmení] [jméno] [příjmení], že musí okamžitě odstoupit od nájemní smlouvy a požádal o vrácení kauce ve výši 30 000 Kč, kterou dříve zaplatil. Přestože podmínkou účinnosti nájemní smlouvy dle čl. 7 nájemní smlouvy bylo podepsání evidenčního listu do 14 dnů od podpisu nájemní smlouvy, ke dni 31. 5. 2021 evidenční list ani předávací protokol podepsán nebyl, čímž se nájemní smlouva dle článku 7 automaticky zrušila. Aby žalovaná zachránila kauci, vydala pokyny, že se musí podepsat evidenční list a datum se„ naladí“. Dle pokynů žalované následně žalobce doručil výpověď nájemní smlouvy, ze strany žalované však nebyla vrácena kauce. Evidenční list byl podepsán až 2. 6. 2021, čímž nebyla splněna podmínka 14 dnů od podpisu nájemní smlouvy (12. 5. 2021). Žalobce tak má za to, že má nárok na vrácení kauce ve výši 30 000 Kč, neboť předmětný byt nikdy nepřevzal ani neužíval a evidenční list, který je antedatovaný, podepsal později, považuje jej proto za neplatný a nájemní smlouvu za zrušenou.
2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Ve vyjádření ze dne 31. 8. 2022 (č. l. 77) a ze dne 4. 11. 2022 (č. l. 87) uvedla, že nájemní smlouva byla podepsána až 17. 5. 2021, oboustranně podepsanou smlouvu nájemce převzal osobně dne 19. 5 2021; evidenční list byl vystaven dne 26. 5. 2021 ze strany zaměstnance Správy zbytkového majetku žalované – [jméno] [příjmení], k podepsání nájemcem došlo dne 31 5. 2021, což vyplývá z emailů pana [příjmení] ze dne 26. 5. 2021 a 31. 5. 2021. Výpověď byla dne 31. 5. 2021 doručena ze strany žalobce na email paní [příjmení], následně byla předána na nejbližší program jednání Komise pro vedlejší hospodářskou činnost. Na evidenčním listu uvedené datum 26. 5. 2021 je datum jeho vystavení Správou zbytkového majetku. Byt byl pronajat v rámci výběrového řízení s využitím elektronické aukce, kterou pro žalovanou zajišťuje externí realitní kancelář, za kterou jí náleží odměna. Tato odměna je placena Městskou částí Praha 3 a je to náklad, který jí vznikl. Zájemce o byt má možnost si byt před aukcí prohlédnout, zjistit jeho stav, je seznámen s podmínkami výběrového řízení a výše nájemného je v režii budoucího nájemce. Zájemce o byt skládá v rámci výběrového řízení kauci 30 000 Kč, která je v případě vítězství použita na složení jistoty a pro případ, že by vítěz porušil podmínky výběrového řízení nebo se rozhodl nepodepsat nájemní smlouvu, tato kauce propadá a je použita na náklady aukce. Žalovaná má za to, že výpovědní doba nájmu skončila dne 31. 8. 2021, po celou výpovědní dobu je nájemce povinen platit nájemné. Jelikož žalobce nájemné nehradil, byla kauce použita na jeho úhradu a žalovaná odmítla vrátit tuto jistotu žalobci. V doplnění tvrzení (čl. 87) žalovaná specifikovala, že argumenty žalobce, které uváděl ve výpovědi, nepovažuje za relevantní, neboť bytová jednotka je vybavena sklepní kojí. Náklady, které žalovaná vynaložila na aukci bytové jednotky, činí 1,9 násobek měsíčního nájmu. Při jednání dne 5. 12. 2022 žalovaná dále specifikovala, že smluvní pokuta zakotvená v přihlášce k výběrovému řízení je sjednána pro to, že do výběrového řízení se v minulosti přihlásily osoby, které následně nájemní smlouvu vypověděly nebo neuzavřely, čímž způsobily žalované vícenáklady a ušlý nájem; smluvní pokuta je zakotvena tedy v přihlášce proto, aby se do výběrového řízení přihlásil skutečně pouze vážný zájemce.
3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.
4. Z kopie povolení k pobytu (č. l. 5) soud zjistil, že žalobce je státním občanem Chorvatska, na území České republiky má povolen trvalý pobyt.
5. Z výzvy k podpisu nájemní smlouvy ze dne 4. 5. 202 (č. l. 6) a z emailu ze dne 4. 5. 2021 (č. l. 68) soud zjistil, že žalobci bylo oznámeno ze strany externí realitní kanceláře [příjmení], spol. s r.o., že na základě výběrového řízení s elektronickou aukcí se stal žalobce vítězem E - aukce bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v k. ú. [část obce], obec Praha a žalobce byl vyzván, aby do 14 dnů od doručení výzvy podepsal nájemní smlouvu s tím, že termín podpisu si má dohodnout s Bc. [jméno] [příjmení].
6. Z nájemní smlouvy (č. l. 7) soud zjistil, že byla uzavřena mezi Městskou částí [obec a číslo] jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem, v čl. 1 bylo dohodnuto, že pronajímatel pronajímá od 1. 7. 2021 bytovou jednotku [číslo] kategorie standardní ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo] sestávající ze dvou pokojů s kuchyňským koutem, předsíně, chodby, koupelny + WC a lodžie. K bytu náleží právo výhradního užívání sklepní koje. Nájemce výslovně prohlásil, že je seznámen se stavem a vybavením bytu a v této podobě jej bez výhrad přijímá. Doba nájmu byla sjednána v čl. 2 od 1. 7. 2021 do 30. 6. 2022. Dále bylo sjednáno, že ke dni faktického odevzdání bytu bude mezi pronajímatelem a nájemcem sepsán předávací protokol, jehož součástí bude popis vybavení bytu a stav měřidel. Nájemné bylo dohodnuto v čl. 3 na 15 000 Kč. Dle čl. 5 odst. 8 smluvní strany stvrdily, že před podpisem smlouvy nájemce složil k rukám pronajímatele jistotu ve výši 31 200 Kč odpovídající dvou měsíčním nájmům (30 000 Kč bude uhrazeno z kauce ve výběrovém řízení a zbylou částku ve výši 1 200 Kč zaplatil nájemce před podpisem smlouvy). Pronajímatel při skončení nájmu vrátí jistotu nájemci, započte si přitom, co mu nájemce dluží případně na nájmu či z titulu případné náhrady škody. Dle odst. 11 o použití jistoty je povinen pronajímatel nájemce písemně informovat a dle odst. 12 v případě, že jistotu nebude nutno použít, bude vrácena nájemci po skončení nájemního vztahu. Dle čl. 7 nájemní smlouva nabývá platnosti dnem podpisu smlouvy druhým z účastníků, účinnosti pak dnem, který je uveden jako počátek nájmu v č. 2 za podmínky, že do 14 dnů od podpisu nájemní smlouvy nájemce podepíše evidenční list na příslušné správní firmě, jinak se smlouva automaticky ruší. U podpisu nájemce je datum 12. 5. 2021, u podpisu pronajímatele 17. 5. 2021. Na kopii nájemní smlouvy je zřejmý přepis data u pronajímatele na 12. 5 2021. Žalobce uvedl, že přepsal datum on sám.
7. Z kopie„ oznámení o provedení příkazu k úhradě“ ze dne 21. 9. 2021 (č. l. 11) soud zjistil, že dne 15. 4. 2021 zaplatil žalobce částku 30 000 Kč za aukci na pronájem předmětného bytu.
8. Z evidenčního listu (č. l. 12) soud zjistil, že se týká bytu [číslo] ve 2. podlaží, tedy předmětného bytu, je z něj zřejmý počet místností a podlahová plocha, celková výše nájemného včetně záloh za služby (17 127 Kč), za pronajímatele je evidenční list podepsán [jméno] [příjmení] (za Správu zbytkového majetku), dále je podepsán nájemcem – žalobcem - a datován 26. 5. 2021.
9. Z emailu ze dne 20. 4. 2021 od [jméno] [příjmení] žalobci (č. l. 14) a ze dne 24. 5. 2021 (č. l. 13) soud zjistil, že paní [jméno] [příjmení] dne 24. 5. 2021 napsala email panu [příjmení] v reakci na jeho předchozí email, ve kterém jej požádala o přípravu evidenčního listu a umožnění podpisu tohoto listu nájemci před převzetím bytu. Dále je v emailu uvedeno:„ Vzhledem k tomu, že pan [celé jméno žalobce] chce smlouvu ukončit a do bytu se stěhovat nebude, nedojde k podpisu předávacího protokolu, ale aby byla smlouva platná a dala se vypovědět, musí být podepsán evidenční list.“
10. Z emailu ze dne 25. 8. 2021 (č. l. 15) soud zjistil, že žalobce napsal panu [příjmení], že se evidenční list musí udělat znovu,„ protože datum podpisu nesouhlasí. Datum podpisu musí být ten datum, ve kterém jsme to opravdu podepsali, přičemž 26. 5. 2021 není správné datum podpisu“.
11. Z emailu ze dne 26. 5. 2021 (č. l. 16) a ze dne 27. 5. 2021 (č. l. 17) soud zjistil, že [jméno] [příjmení] napsal žalobci dne 26. 5. 2021 v 17.24 hod., že je evidenční list připraven k podpisu, úřední hodiny jsou pondělí a středa [číslo] a [číslo] hod.; žalobce v reakci odpověděl, že se v pondělí dopoledne zastaví a podepíšou jej.
12. Z emailu ze dne 31. 5. 2021 (č. l. 121) od [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pan [příjmení] zaslal paní [příjmení] dne 31. 5. 2021 v 10.18 hod.„ podepsaný evidenční list k předmětnému bytu.“
13. Z dopi
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.