20 C 232/2020-146 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou doručenou soudu dne 7. 7. 2020 se žalobkyně domáhala změny závazku – smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 17. 6. 2015 a smlouvy o nájmu garážových stání ze dne 17. 6. 2015, které byly uzavřeny s právním předchůdcem žalované. Žalobkyně je společností zabývající se vývojem a provozováním IT řešení pro letecké společnosti a cestovní kanceláře, zejména jim pronajímá software na prodej letenek po celém světě. Z důvodu pandemie covid-19 došlo od března 2020 k téměř úplnému přerušení leteckého provozu, což mělo přímý a okamžitý negativní dopad na podnikání žalobkyně. Podnikatelská činnost žalobkyně byla mimořádnými opatřeními vlády ČR zasažena do té míry, že její tržby v uplynulých měsících poklesly o 70 % oproti srovnatelným obdobím. Výše tržeb zcela nedostačovala k pokrytí nákladů podnikání žalobkyně. Z tohoto důvodu nemohla žalobkyně přidělovat svým zaměstnancům práci a zároveň část zaměstnanců pracovala z domova v režimu tzv. home office. Žalobkyně tak fakticky přestala užívat pronajaté prostory. Žalobkyně proto žádala žalovanou v souladu s § 1765 občanského zákoníku o snížení nájmu za kancelářské prostory a garážová stání za měsíce březen, duben, květen a červen 2020. Žalobkyně nejprve navrhovala snížení nájemného za uvedené měsíce o 70 % a následně svůj požadavek redukovala na snížení o 25 %. Strany se nakonec na žádném řešení nedohodly. Pronajaté prostory žalobkyně opustila dne 30. 6. 2020, což předem oznámila žalované. Žalobkyně tak na základě výše uvedených skutečností dovozuje, že z důvodu pandemie koronaviru a nařízení vlády ČR, které zastavily téměř veškerý letecký provoz, došlo ke změně okolností tak podstatných, že změna založila v právech a povinnostech stran hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich neúměrným zvýšením nákladů plnění, tj. nájemného, které je dle smlouvy povinna platit žalobkyně. Žalobkyně nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit skutečnosti vedoucí ke změně okolností, neboť pandemie koronaviru nastala neočekávaně (po vzniku smlouvy a žalobkyni nebyla v době uzavření smlouvy známa), poprvé v tak velkém rozsahu a následcích. Účastníci se dohodovali o změně smlouvy po dobu tří měsíců, což je dle názoru žalobkyně přiměřená lhůta pro dosažení dohody, avšak žádné dohody nedosáhli. Z těchto důvodů tak žalobkyně požaduje, aby soud určil, že nájemní vztahy mezi účastníky na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] a smlouvy o nájmu garážových stání ze dne 17. 6. 2015 byly ukončeny ke dni 30. 6. 2020. Dále žalobkyně požadovala, aby nájemné za pronájem kancelářských prostor dle smlouvy [číslo] [spisová značka] bylo sníženo za období od března do června 2020 na částku 114 930 Kč + DPH měsíčně a nájemné za pronájem garážového stání dle smlouvy o nájmu garážového stání ze dne 17. 6. 2015 na částku 17 160 Kč + DPH měsíčně za období od března do června 2020. 2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že situaci žalobkyně není možné podřadit pod žádnou z obligatorních podmínek uvedených v § 1765 občanského zákoníku, neboť výdaje, která je žalobkyně povinna vynaložit v rámci plnění předmětných nájemních smluv jsou stále stejné a současně hodnota předmětu plnění nebyla jakkoliv snížena. Tyto závěry žalované podporuje i fakt, že obvyklé nájemné za předmět nájmu stejného typu a kategorie na realitním trhu v dané lokalitě, kde se nachází předmět nájmu, je dle aktuálních zjištění žalované spíše vyšší, než kolik činí sjednané nájemné mezi žalobkyní a žalovanou, tedy hodnota předmětu nájmu je stejná a náklady k jeho pořízení nutné odpovídají rovněž standardu. Žalobkyně tak nemohla být v rámci předmětného nájemního vztahu nákladově znevýhodněna, neboť jde o náklady v místě a čase obvyklé. Naopak pokud by soud sjednané nájemné dle § 1766 občanského zákoníku snížil, znamenalo by to znevýhodnění strany žalované, neboť ta je schopna předmět nájmu pronajmout za stejných, ne-li lepších podmínek, než jaké má sjednané s žalobkyní. 3. Soud ve věci provedl následující dokazování: 4. Ze smlouvy o nájmu [číslo] (garážová stání) ze dne 17. 6. 2015 (č.l. 19 spisu) soud zjistil, že mezi právními předchůdci účastníků bylo sjednáno, že společnost [právnická osoba] (právní předchůdce žalované) jako pronajímatel pronajme společnosti [právnická osoba] (právní předchůdce žalobkyně) jako nájemci garážová stání ve 3. PP budovy na adrese [adresa] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 8. 2015 do 30. 9. 2018. Celkové nájemné za 12 garážových stání bylo sjednáno ve výši 21 120 Kč + DPH měsíčně. 5. Z dodatku [číslo] ze dne 27. 8. 2018 (č.l. 22 spisu) ke smlouvě o nájmu nebytových prostor [číslo] (garážová stání – viz odst. výše) má soud za zjištěné, že nájemní smlouva [číslo] ze dne 17. 6. 2015 týkající se garážových stání byla změněna tak, že je uzavřena na dobu určitou od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2020. 6. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] ze dne 17. 6. 2015 (č.l. 24 spisu) soud zjistil, že mezi právními předchůdci účastníků bylo sjednáno, že společnost [právnická osoba] (právní předchůdce žalované) jako pronajímatel pronajme společnosti [právnická osoba] (právní předchůdce žalobkyně) jako nájemci nebytové prostory o celkové výměře 512,3 m2 na adrese [adresa žalobkyně] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2018. Nájemné bylo sjednáno ve výši 134 167 Kč + DPH měsíčně. U soudního jednání dne 9. 8. 2022 učinili účastníci nesporné, že výše nájemného za pronájem předmětných nebytových prostor – kanceláří činil v roce 2020 částku 153 230,67 Kč bez DPH. 7. Z dodatku [číslo] ze dne 27 8. 2019 (č.l. 27 p.v. spisu) ke smlouvě o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] (viz odst. výše) má soud za zjištěné, že nájemní smlouva [číslo] [spisová značka] ze dne 17. 6. 2015 týkající se nebytových prostor byla změněna tak, že je uzavřena na dobu určitou od 1. 10. 2015 do 30. 9. 2020. 8. Z dvou dohod o postoupení smlouvy ze dne 24. 5. 2018 (č.l. 11 a 23 spisu) soud zjistil, že společnost [právnická osoba] postoupila veškerá svá práva povinnosti ze smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo] ze dne 17. 6. 2015 a ze smlouvy o nájmu nebytových prostor [číslo] [spisová značka] ze dne 17. 6. 2015 na žalobkyni. Pronajímatel společnost [právnická osoba] s tímto postoupením souhlasila. 9. Z e-mailové korespondence z období od března do června 2020 (č.l. 12-18 spisu) má soud za zjištěné, že se žalobkyně s právním předchůdcem žalované nedokázali dohodnout na změně nájemních smluv (snížení nájemného a dřívější skončení nájemního vztahu). 10. Z dopisu ze dne 20. 5. 2020 (č.l. 18) soud zjistil, že žalobkyně se dovolávala vůči právnímu předchůdci žalované vyjednávání o změně smlouvy dle § 1765 občanského zákoníku z důvodu propadu příjmů žalobkyně za poslední tři měsíce ve výši 70 % z důvodu vládních opatřeních. Žalobkyně navrhovala, aby nájemné bylo sníženo na 30 % původně sjednané výše, a to s účinností od 1. 3. 2020. Jako kompenzace nabízela žalobkyně prodloužení nájemní smlouvy do 31. 3. 2021 při zachování sníženého nájemného. 11. Ze zprávy o kancelářském trhu v [obec] za období prvního pololetí roku 2020 od [právnická osoba] (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že kanceláře nejvyšší kvality, které se nacházejí v nejvyšších patrech v centru [obec], se v uvedeném období nabízely za nájemné okolo 25 EUR a více za m2 měsíčně. K dispozici však byly i moderní kanceláře za nájemné okolo 16 až 20 EUR za m2 měsíčně. Základní nájemné mimo centrum města se pohybovalo v rozmezí od 13 do 16,50 EUR za m2 měsíčně. Pro [část města] výše nájemného pohybovala v rozsahu od 15 do 16,50 EUR za m2 měsíčně. K dispozici však byly i moderní kanceláře za nájemné okolo 16 až 20 EUR za m2 měsíčně 12. Ze zprávy o kancelářském trhu v [obec] za období druhého pololetí roku 2020 od [právnická osoba] (v přílohách spisu) soud zjistil, že pandemie ani obecné zpomalení trhu zatím neovlivnilo výši základního nájemného. I přes pokles nájemní aktivity a nárůst neobsazenosti zůstala úroveň nájemného za kanceláře beze změny. Základní nájemné za prostory prémiové kvality, které se často nacházejí v nejvyšších poschodích, se pohybovalo na úrovni 25 EUR za m2 měsíčně. Základní nájemné za kanceláře mimo centrum se nadále nejčastěji pohybovalo okolo 13 až 16,50 EUR za m2 měsíčně. 13. Ze zprávy o kancelářském trhu v [obec] za období druhé čtvrtletí roku 2021 od [právnická osoba] (v přílohách spisu) má soud za zjištěné, že navzdory stoupající neobsazenosti zůstává výše základního nájemného nadále beze změny. Základní nájemné za prostory prémiové kvality, které se často nacházejí v nejvyšších poschodích, se tak stále pohybovalo na úrovni 25 EUR za m2 měsíčně. Základní nájemné za kanceláře mimo centrum se nadále nejčastěji pohybovalo okolo 13 až 16,50 EUR za m2 měsíčně. 14. Z přiznání žalobkyně k dani z příjmu právních osob za období od 1. 7. 2020 do 30. 6. 2021 (č.l. 93 spisu) soud zjistil, že žalobkyně uvedla, že její roční úhrn čistého obratu činil 25 634 000 Kč. V rozvaze ke dni 30. 6. 2021 (č.l. 97 spisu) uvedla svá celková a