7 C 122/2021-484 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne [datum] původně domáhala úhrady částky 4 270 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že právní předchůdce žalobkyně uzavřel s žalovanou dne [datum] smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu, se kterou mělo souviset právo nájmu k jednotce [číslo] jednotce [číslo] v budově na adrese [adresa žalované]. A dále dne [datum] uzavřel právní předchůdce žalobkyně s žalovanou smlouvy o budoucí smlouvě o převodu podílu v bytovém družstvu, se kterou mělo souviset právo nájmu k jednotce [číslo] [číslo] [číslo] k jednotce [číslo] v budově na adrese [adresa žalované]. Dodatkem [číslo] ke všem smlouvám ze dne [datum] pak namísto právního předchůdce žalobkyně nastoupila žalobkyně. Na jednotlivé smlouvy byla uhrazena záloha celkem v částce 4 270 000 Kč. Poté došlo k pandemii Covid 19 a s ohledem na skutečnost, že žalobkyně měla záměr převáděné byty poskytnout zahraniční klientele ke krátkodobému pronájmu, stalo se pro žalobkyni objektivně nemožné realizovat uvedený projekt a nešlo v souladu s ustanoveními § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „občanský zákoník“ nebo„ o. z.“) po žalobkyni požadovat, aby byla nadále smlouvami vázána. Žalobkyně tak požadovala zaplacené zálohy zpět. Žalobkyně zdůraznila, že strany mezi sebou vyloučily aplikaci ustanovení § 1765 o. z., nicméně nevyloučily aplikaci ustanovení speciálního v § 1788 odst. 2 o. z. Nelze tedy po žalobkyni požadovat, aby smlouvy o převodu výše uvedených jednotek uzavřela (dále jen„ převodní smlouvy“ nebo„ smlouvy o převodu družstevních podílů“). Žalovaná jí nadto včas k uzavření převodních smluv nevyzvala, ani lhůty uvedené ve smlouvách, nejsou určitě nastavené a nelze je považovat za ujednané ve smyslu ustanovení § 1788 odst. 1 o. z. Žalovaná nakonec učinila výzvu k uzavření smluv o převodu bytů v době těsně před vánočními svátky, v té době však měla zkolaudováno pouze 17 jednotek z celkových 48 jednotek. Pokračující stavební práce by tak stejně znemožnily ubytování krátkodobé klientely. Co se týká smluvní pokuty uplatňovanou žalovanou, tu žalobkyně zcela odmítá, protože nebyla povinna převodní smlouvy uzavřít. Žalovaná nadto znemožnila v únoru 2021 prohlídku žalobkyně jedné z výše uvedených jednotek a dvou dalších. S uplatněním smluvních pokut navíc žalovaná vyčkávala, aby jejich výše byla co nejvyšší a žalobkyně tak navrhuje jejich moderaci. 2. Podáním ze dne [datum] vzala žalobkyně žalobu zpět a z důvodu, že v průběhu dubna a května 2021 uzavřela celkem 6 smluv o převodu podílů v družstvu ohledně všech jednotek, ke kterým žádala vydání bezdůvodného obohacení. Dále uvedla, že budova, ve které se jednotky nacházejí, není dosud dokončena, předložila notářské zápisy o stavu budovy o stavu budovy. Sama se pak žalobkyně snažila spor ukončit smírnou cestou již dne [datum], kdy žalované doručila nabídku na uzavření smluv o převodu podílu v družstvu k jednotkám [číslo] které plně odpovídaly textu smluv o převodu, k jejichž uzavření vyzvala žalovaná dne [datum]. Žalovaná tak neměla spravedlivý důvod, aby takovou nabídku odmítla, nicméně tak dne [datum] učinila. Žalovaná tvrdila, že smlouvy byly již podepsány dne [datum], žalobkyně tak měla za to, že se vůle stran potkala dne [datum] byť vyjádřená na jiných listinách. Nakonec se žalovaná vymluvila a navrhla uzavření smluv dne [datum], tedy 38 dní po doručení nabídky žalobkyní. Nárok na uplatnění smluvní pokuty za neuzavření převodních smluv k podílům týkajícím se nájmu jednotek [číslo] tak není dán. Žalobkyně rovněž dne [datum] uzavřela smlouvu k jednotce [číslo]. Dne [datum] a dne [datum] pak žalobkyně nabídla koupi pokaždé dalších dvou jednotek, tyto čtyři smlouvy byly uzavřeny dne [datum] a převodní smlouvu k podílu v družstvu k jednotce [číslo] pak žalobkyně uzavřela dne [datum]. 3. V podání ze dne [datum] a vyjádření ze dne [datum] žalobkyně dále uvedla, že žalovaná byla informována o účelu koupě podílů na jednáních, které předcházely uzavření rezervačních smluv ke koupi podílů. Informovala pana [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Původní vybavení jednotek totiž nesplňovalo vysoký standard jednotek pro ubytování krátkodobé zahraniční klientely (např. neměly klimatizaci). Pandemie Covid 19 pak způsobila, že nebylo možné poskytovat ubytování zahraniční klientele. Stejně tak nešlo podnikatelský záměr realizovat prostřednictvím tuzemských hostů. Žalobkyně byla následně odmítnuta investory a bankami, neboť nemohla realizovat podnikatelskou aktivitu a nebylo jejím záměrem držet prázdné byty. Dále notářskými zápisy [anonymizováno] [příjmení] žalobkyně prokazuje, že byty nebylo možné používat, pokud nebyly zkolaudované společné části, kudy se k bytům dalo dostat. Byt v rozporu se smlouvu nebyl bezpečně uživatelný, neboť ještě dne [datum] se ve společných částech nacházel stavební materiál a cesta k bytům nebyla bezpečná. Dokončení bytu dle přílohy 3 smlouvy, jak je uvedeno ve smlouvách o smlouvě budoucí žalobkyně vnímá tak, že musí být dokončeny i společné části. Žalobkyně však pochybuje, že byty byly dokončeny do [datum] v souladu s přílohou 3, když společné části byly ještě několik následujících měsíců rozestavěné a to minimálně až do [datum]. Žalovaná navíc v únoru 2021 zrušila žalobkyni prohlídku dvou bytů. Co se týká tvrzení žalované, že musela zjistit konečnou výši anuity u banky, žalobkyně uvedla, že na dotaz žalované ze dne [datum] odpověděla banka již dne [datum]. [příjmení] byla schopna vyčíslit anuitu do druhého dne, smlouvy k jednotkám [číslo] [číslo] mohly být uzavřeny na konci března. Nebylo nutné, aby žalovaná čekala až do [datum] s uzavřením smluv. Na přesné určení výše anuity je pak v řešení v článku V. odst. 5 smluv o smlouvě budoucí kupní. Od [datum] do [datum] se tak žalobkyně nemohla ocitnout v prodlení s uzavřením převodních smluv, když se konečné znění smluv dozvěděla až výzvou žalované ze dne [datum] Smluvní pokutu pak žalobkyně neuznává vůbec u jednotek [číslo] [číslo] kdy lze dospět k závěru, že podpisem žalobkyně ze dne [datum] skončilo jakékoliv případné prodlení. 4. Žalovaná v podání ze dne [datum] navrhla zamítnutí žaloby. Nesouhlasila s tvrzením žalobkyně, že došlo k zániku smluv, neboť i přes pandemii Covid 19 měl trh s realitami setrvalý vzestup. O zamýšleném obchodním modelu žalobkyně k použití jednotek ke krátkodobému pronájmu žalovaná nic nevěděla, ale ani takový typ služeb nebyl epidemií dotčen. Dále uvedla, že pokud strany vyloučili aplikaci ustanovení § 1765 o. z., které má přísněji nastavená pravidla pro vyvázání se z uzavřeného závazku, tím spíše vyloučily aplikaci ustanovení § 1788 odst. 2 o. z. Nesouhlasila ani s tvrzením žalobkyně, že lhůta pro uzavření smlouvy byla nastavena neurčitě, neboť strany se zavázaly k uzavření převodních smluv nejpozději do [datum], pokud nebude dohodnuto jinak. Jednatel žalované převodní smlouvy podepsal dne [datum] a následně žalobkyni vyzval. Neuplatní se ani žalobkyní tvrzený zánik smluv pro nezaslání výzvy, neboť strany si výslovně ujednaly, že mohou odstoupit od smlouvy pro případ, že se jedna ze stran dostane do prodlení s uzavřením realizační smlouvy. Což strany sjednaly ve smlouvách a pak je aplikace § 1788 odst. 1 o. z. automaticky vyloučena. Pro strany byla dále rozhodující kolaudace jednotek, kterých se týkaly smlouvy o smlouvě budoucí, nikoli kolaudace všech jednotek v domě. 5. Dále žalovaná podáním ze dne [datum] a v podání ze dne [datum] uplatnila vzájemný návrh na částku 593 400 Kč a to z důvodu uplatnění smluvní pokuty za to, že žalobkyně neuzavřela smlouvy o převodu podílu v družstvu, se kterou souvisí právo nájmu jednotky [číslo] ve výši 121 800 Kč za prodlení od 91. do 132. dne v délce 42 dní ve výši 0,05 % denně z částky 5 800 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 54 575 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 2 950 000 Kč Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 59 200 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 3 200 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 81 000 Kč za prodlení od 91. do 120. dne v délce 30 dní ve výši 0,05 % denně z částky 5 400 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 48 100 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 2 600 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 53 650 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 2 900 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 100 825 Kč za prodlení od 91. do 127. dne v délce 37 dní ve výši 0,05 % denně z částky 5 450 000 Kč. Za neuzavření smlouvy k jednotce [číslo] smluvní pokutu ve výši 74 250 Kč za prodlení od 91. do 120. dne v délce 30 dní ve výši 0,05 % denně z částky 4 950 000 Kč Smluvní pokuty uplatnila žalovaná předžalobními výzvami ze dne 7. a [datum]. Dále d