7 C 559/2018-221 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobkyně se návrhem podaným k Obvodnímu soudu pro Prahu 3 dne [datum] domáhala vyklizení nebytového prostoru [číslo] o celkové výměře 55 m2 v 1. podzemním podlaží domu [číslo] nacházejícího se v ulici [ulice], k. ú. [část obce] (dále jen„ nebytový prostor“), neboť je ve smyslu [anonymizována dvě slova] [obec] pověřena jeho správnou. Tvrdila, že uzavřela jako pronajímatelka nájemní Smlouvu o nájmu prostor nesloužících k bydlení (dále jen„ smlouva“) s žalovaným jako nájemcem dne [datum]. Nájem mu vypověděla bez uvedení důvodu dne [datum], výpověď mu doručila dne [datum] a nájem tak skončil s šestiměsíční výpovědní dobou dne [datum]. 2. Žalobkyně v podání ze dne [datum] uvedla, že s protinávrhem žalobkyně nesouhlasí a nesouhlasila ani s žalovaným navrženou mediací. 3. Podáním ze dne [datum] žalobkyně dále vzala žalobu o vyklizení zpět, neboť žalovaný dobrovolně nebytový prostor dne [datum] vyklidil. 4. V podání ze dne [datum] se žalobkyně vyjádřila k vzájemnému návrhu žalovaného. Uvedla, že neuznává uplatněný nárok ve výši 70 000 Kč, neboť jako kompenzaci nákladů s rekonstrukcí nebytového prostoru žalobkyně souhlasila s prominutím nájemného po dobu dvou let. V souvislosti s rekonstrukcí pak [jméno] městské části [obec a číslo] souhlasila dne [datum] usnesením [číslo] s rekonstrukcí v hodnotě 137 797,32 Kč včetně DPH. Žalovaný neužíval prostor jako kancelář, ale používal ho k bydlení. Standardním vybavením kanceláře pak není koupelna či vestavěné skříně. Žalobkyně má povinnost jednat s péčí řádného hospodáře a pronajala žalovanému prostor za 500 Kč ročně na jeden metr čtvereční, prostory k bydlení však žalobkyně pronajímá za 1 140 Kč ročně. Žalobkyně proto nejednala v rozporu s dobrými mravy, naopak žalovaný se bezdůvodně obohacoval. V rozporu se smlouvou pak žalovaný provedl v nebytovém prostoru i práce, které nijak nesouvisely s prostorem nájmu. Vyjma oprav rozvodů ústředního topení a vodovodní a kanalizačních stoupaček poškozených bez zavinění nájemce se žalovaný zavázal hradit tyto úpravy na svůj náklad. Tato investice byla promítnuta do odpuštění nájemného, které měl žalovaný hradit až od února 2019. Žalovaný tak nemůže po žalobkyně požadovat finanční vyrovnání za úpravy prostor, které přesáhly schválený rozpočet bez souhlasu žalobkyně. Žalobkyně dále uplatnila protinávrh jako smluvní pokutu ve výši 500 Kč denně za každý den prodlení s nevyklizením nebytového prostoru, celkem uplatnila částku 365 000 Kč za prodlení v délce 730 dní. 5. V podání ze dne [datum] žalobkyně dále uvedla, že žalovaný nebytový prostor užíval v rozporu se smlouvou, protože v něm bydlel. Přitom měl s žalobkyní od [datum] uzavřenou jinou smlouvu na dobu neurčitou na nájem bytu, dne [datum] žalobkyně žalovanému byt za 544 295 Kč prodala, on jej dále zcizil a znovu si zažádal o nájem jiného bytu, neboť se musí postarat o své dva studující syny. Žalobkyně mu již nevyhověla, ale pronajala mu nebytový prostor, který by byl v tržních podmínkách pronajatý za 300 000 Kč ročně. I po uplynutí dvouleté lhůty bylo nájemné symbolické. Za technické zhodnocení prostoru byl tak žalovaný zvýhodněný dvakrát. Při místním šetření dne [datum] navíc žalobkyně zjistila, že nebytový prostor žalovaný užívá k bydlení. Žalobkyně nesouhlasila s názorem soudu ohledně nepřiměřenosti smluvní pokuty, neboť tu by měl soud posuzovat dle výše obvyklého nájemného pro nájem daného prostoru, za které žalobkyně obdobné prostory pronajímá. 6. V podání ze dne [datum] pak žalobkyně uvedla, že nesouhlasí s předběžným právním názorem soudu ohledně moderace smluvní pokuty. Nárok na smluvní pokutu je dán, i pokud by žádná škoda reálně žalobkyni nevznikla. Důvodem k moderaci nemůže být ani skutečnost, že žalovaný podal k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, neboť uvedené řízení nijak nebrání vyklizení bytu. 7. Žalovaný v podání ze dne [datum] uplatnil vzájemný návrh. Uvedl, že nebytový prostor zrekonstruoval v souladu se žalobkyní odsouhlasenou dokumentací, proto mu byl rovněž odpuštěn nájem na dva roky. Celkové náklady na rekonstrukci přesáhly částku 265 000 Kč. Očekával, že nájemní vztah bude dlouhodobý, nájem mu byl však ukončen předčasně, takže dva roky odpuštěné nájemné nekompenzovaly vloženou investici. Žalobkyně se tak bezdůvodně obohatila a žalovaný žádá o uhrazení 70 000 Kč. 8. Po provedeném dokazování byl zjištěn tento skutkový stav: 9. Z internetového výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] k [list vlastnictví] v k.ú. [část obce] bylo zjištěno, že vlastníkem nebytového prostoru je Hlavní město Praha, žalobkyni je svěřena správa nemovitosti ve vlastnictví obce. 10. Ze smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení, [anonymizována dvě slova] [rok] [číslo], [číslo] ze dne [datum], bylo zjištěno, že nebytový prostor byl žalobkyní jako pronajímatelkou pronajat žalovanému jako nájemci na dobu neurčitou. Roční nájemné bylo sjednáno na 27 500 Kč, 500 Kč/metr čtvereční ročně, měsíčně 2 292 Kč. Zálohy na služby byly sjednány ve výši 450 Kč měsíčně. S tím, že hrazení nájemného bylo prominuto na dobu dvou let. Účelem nájmu byla dle článku [anonymizována dvě slova] kancelář a dle článku [anonymizováno]. Měl nájemce počít užívat nebytový prostor nejpozději do [datum]. Dle článku [anonymizována dvě slova] smlouvy měly být veškeré stavební úpravy či jiné úpravy prováděny pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele a pouze v souladu s projektovou dokumentací dopředu schválenou pronajímatelem. Případné úpravy měl nájemce provádět na svůj náklad. Prováděny měly být jen ty úpravy, které jsou nezbytné pro sjednaný účel nájmu. Stavebními úpravami provedenými nájemcem na jeho náklad se vstupní cena nemovitosti nemění. Dle článku [anonymizována dvě slova] smlouvy strany sjednaly, že ji lze vypovědět bez uvedení důvodu s 6 měsíční výpovědní dobou. Dle článku [anonymizována dvě slova] smlouvy byl nájemce povinen nebytový prostor odevzdat nejpozději v poslední den nájmu nebo na základě dohody se správcem. Při nesplnění této povinnosti byl nájemce povinen pronajímateli uhradit smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den nesplnění povinnosti. Pronajímatel měl rovněž právo na náhradu za užívání předmětu nájmu ve výši ujednaného nájemného, popřípadě obvyklého nájemného, pokud obvyklé nájemné převyšuje ujednané nájemné a to až do dne splnění povinnosti. 11. Z výpočtového listu k nebytovému prostoru ze dne [datum] bylo zjištěno, že celkový měsíční předpis činil částku 2 742 Kč. 12. Z výpovědi nájmu nebytového prostoru ze dne [datum], sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo], číslo jednací [anonymizováno] [číslo] [rok], bylo zjištěno, že žalobkyně žalovanému vypověděla smlouvu dle článku [anonymizována dvě slova] smlouvy s šestiměsíční výpovědní dobou. Dále žalobkyně žalovaného poučila, že může vznést proti výpovědi dle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku námitky a dle § [číslo] odst. 3 požádat soud o přezkoumání výpovědi. Z doručenky k této listině bylo zjištěno, že žalovaný si výpověď převzal dne [datum]. 13. Z dokumentu žalovaného [příjmení] z nájmu nebytového prostoru – [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že žalovaný s výpovědí nesouhlasil. Uváděl, že kancelář používá pro pracovní účely, pro scházení výboru společenství vlastníků jednotek. Uváděl, že někdy pracuje dlouho do noci a setrvává v prostoru déle. Do prostoru investoval rovněž nemalé finanční prostředky. 14. Z dokumentu žalobkyně [příjmení] z nájmu nebytového prostoru sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo], číslo jednací [anonymizováno] [číslo] [rok], ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně na výpovědi trvá a nájem má skončit ke dni [datum]. Dokument byl žalovanému doručený dne [datum]. 15. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 14. 11. 2019, č.j. 4 C 333/2018 – 41, ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze ze dne 7. 2. 2019, č.j. 22 Co 34/2020 – 49, bylo zjištěno, že soud zamítl žalobu na určení neoprávněnosti a neplatnosti výpovědi nájmu nebytového prostoru. Odvolání bylo Městským soudem v Praze odmítnuto, rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3 nabyl právní moci dne [datum]. 16. Z krycího listu rozpočtu ze dne [datum] včetně rekapitulace rozpočtu bylo zjištěno, že byly rozpočtovány dodávky a montáž ve výši 104 478,97 Kč bez DPH a náklady na umístění stavby ve výši 9 403,11 Kč bez DPH, celkem částka 137 797,32 Kč s DPH. Z rekapitalizace rozpočtu bylo zjištěno, že měly být provedeny úpravy povrchů, podlahy a osazování výplní, zdravotechnika, konstrukce suché výstavby, konstrukce truhlářské, konstrukce zámečnické, podlahy z dlaždic, podlahy skládané, dokončovací práce, celkem dodávky za 57 823,62 Kč a montáž ve výši 46 655,35 Kč. Dále dle rozpočtu měly být provedeny opravy vnitřní vápenocementové hladké omítky stěn v rozsahu 50 % na 2 m2, dále dodávka a montáž záchodového prkýnka za 560 Kč, umyvadlo keramické za 2 870 Kč, baterie umyvadlová bez výpusti a s výpustí za 1 700 Kč a 3 120 Kč, baterie nástěnná páková – kuchyně včetně odpadního potrubí za 3 140 Kč, hasicí přístroj ruční