8 C 81/2021-146 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky 532 000 Kč jako smluvní pokuty za pozdní předání předmětu nájmu. Účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu prostor nesloužících k bydlení na adrese [adresa]. Žalovaná se ve smlouvě zavázala k zaplacení smluvní pokuty 500 Kč za každý den prodlení se splněním povinnosti předat předmět nájmu zpět žalobkyni nejdéle v poslední den nájmu. Nájem skončil dne [datum], jak bylo konstatováno v rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], kterým bylo žalované uloženo vyklidit předmětný prostor. Žalovaná jej vyklidila až dne [datum] po zahájení exekuce. Žalobkyně požaduje smluvní pokutu 500 Kč denně za období od [datum] do [datum], tedy za [číslo] dní v celkové částce 532 000 Kč. Vyzvala žalovanou k úhradě této částky dopisem ze dne [datum]. Žalovaná dlužnou částku neuhradila. 2. K obraně žalované spočívající v zápočtu nákladů na rekonstrukci předmětných prostor žalobkyně uvedla, že dle nájemní smlouvy bylo možné prostory stavebně upravovat pouze se souhlasem žalobkyně. Žádný takový souhlas ze strany žalobkyně dán nebyl. Žalovaná tak rekonstrukci provedla jednak bez souhlasu vlastníka i správce objektu. Jednak v rozporu s účelem pronájmu předmětného nebytového prostoru, který byl pronajat jako sklad a dílna. Kontrolním šetřením bylo zjištěno, že účelem rekonstrukce žalované bylo předělat nebytový prostor na byt a takto jej dále podnajímat v rozporu s nájemní smlouvou a bez vědomí a souhlasu žalobkyně. Žalovaná navíc předala žalobkyni předmětné prostory zdevastované. 3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Předně poukázala na skutečnost, že o ukončení nájmu bylo pravomocně rozhodnuto až dne [datum], dle názoru žalované proto nelze uplatňovat smluvní pokutu za období před tímto datem. Žalovaná po celou dobu řádně platila nájem. Výše pokuty je nemorální. Žalovaná proto navrhla, aby soud výši smluvní pokuty moderoval. Dle žalované je postup žalobkyně vůči žalované šikanózní, neboť z veřejně dostupných zápisů Rady Městské části je zjevné, že v obdobných případech bývá žalobkyně velmi benevolentní a nájemcům odpouští či slevuje nájemné, dodatečně schvaluje stavební úpravy a smluvní pokutu neuplatňuje. Smluvní pokuta u nájmu má sloužit především k sanaci škody. Ke škodě však na straně žalobkyně nedošlo, žalovaná hradila sjednané nájemné a prostory zrenovovala. Žalovaná byla ve výpovědi poučena o možnosti soudního přezkumu a tohoto práva využila. Nelze ji proto trestat za to, že se bránila z jejího pohledu nedůvodné výpovědi. Žalovaná dále poukázala na to, že žalobkyně nedoložila pověření, resp. rozhodnutí Rady Městské části [obec a číslo] o tom, že má být smluvní pokuta žalována a v jaké výši. Absence tohoto rozhodnutí způsobuje neplatnost právního úkonu, tedy nedostatek aktivní procesní legitimace žalobkyně. Pro případ oprávněnosti nároku žalobkyně žalovaná započetla částku 510 000 Kč, kterou vynaložila na rekonstrukce předmětných prostor. Dle žalované se účastníci dohodli na tom, že žalovaná k provedení stavebních úprav nepotřebuje souhlas žalobkyně. Na tomto se dohodli při podpisu nájemní smlouvy a předání prostor v lednu 2017. Účastníci se nedohodli na tom, že žalobkyně náklady na rekonstrukci žalované uhradí, nicméně žalovaná předpokládala řádné užívání prostor po dobu 5 let a dále prodloužení nájmu na další období, což byla obvyklá praxe žalobkyně, přičemž při takovém běhu věcí by se žalované vynaložené náklady vrátily. 4. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl prostor nesloužící k bydlení v domě [adresa] v [obec a číslo], katastrální území Žižkov, ulice [ulice a číslo], konkrétně sklad – dílna o celkové výměře 49,50 m2. Z této smlouvy soud dále zjistil, že předmět nájmu byl dán žalované do užívání za účelem provozování skladu, přičemž žalovaná nebyla oprávněna v předmětu nájmu provozovat jinou činnost, nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu (článek II smlouvy). Nájem byl dohodnut na dobu [anonymizováno] let od [datum] do [datum]. Nájemné bylo sjednáno v částce [částka] měsíčně. Smlouva obsahuje prohlášení nájemce, že se podrobně seznámil se stavem předmětu nájmu, shledal jej vyhovujícím ke sjednanému účelu (článek VI odst. 1 smlouvy). V článku VI odst. 13 se uvádí:„ Případné stavební úpravy, adaptace, rekonstrukce a jiné stavební práce či jiné úpravy je nájemce oprávněn provádět pouze na základě předchozího písemného souhlasu pronajímatele a pouze v souladu s projektovou dokumentací předem projednanou a schválenou pronajímatelem. Tyto případné úpravy provede nájemce na svůj náklad, stejně tak jako si svým nákladem zajistí schválení těchto úprav k tomu příslušnými orgány. Nájemce bere na vědomí, že mu mohou být pronajímatelem umožněny pouze takové stavební či jiné úpravy, které jsou nezbytné pro sjednaný účel nájmu. [příjmení] i účetní odpisy investičních prostředků vložených do pronajatých prostor v souladu s tímto odstavcem bude provádět po dobu trvání této smlouvy nájemce. Stavebními a jinými úpravami provedenými nájemcem na jeho náklad v souladu s tímto odstavcem se vstupní cena nemovitosti nemění.“ V článku VII odst. 7 smlouvy byla sjednána smluvní pokuta 500 Kč za každý den prodlení s povinností předat předmět nájmu zpět žalobkyni nejdéle v poslední den nájmu nebo na základě dohody se správcem. Dle článku VIII odst. 3, veškeré doplňky nebo změny této smlouvy je možné provádět pouze formou písemných dodatků k této smlouvě podepsaných smluvními stranami. Uvedené skutečnosti soud zjistil ze Smlouvy o nájmu prostor nesloužících k bydlení ze dne [datum]. 5. Žalovaná předmětný prostor převzala v lednu 2017 do užívání, jak vyplývá ze shodných tvrzení účastníků. V protokole o předání a převzetí prostoru nesloužícího k bydlení (č. l. 76 spisu) není datum uvedeno. 6. Dne [datum] dala žalobkyně žalované výpověď nájmu předmětného prostoru z důvodu, že prostor byl užíván k jinému než sjednanému účelu, o čemž svědčí i vybavení prostoru k bydlení (styl hotelové ložnice), a z důvodu, že žalovaná provedla četné stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele (zbudování sprchového koutu, zazdění dveří do zadní místnosti z chodby, zvýšení podlahy, zakrytí vedení domovního plynovodu stropním podhledem, nové vedení elektrorozvodu, změna vytápění jednotky). Proti této výpovědi se žalovaná bránila žalobou na určení, že předmětná výpověď není oprávněná a je neplatná. Soud dospěl k závěru, že byly naplněny oba výpovědní důvody a žalobu zamítl. (Viz rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], který nabyl právní moci dne [datum]) Blanketní odvolání žalované proti uvedenému rozsudku bylo odvolacím soudem odmítnuto (viz usnesení Městského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne [datum]). 7. Žalobkyně podala žalobu o vyklizení předmětného nebytového prostoru, neboť žalovaná jej i po skončení nájmu nadále užívala bez právního důvodu. Soud této žalobě poté, co dospěl k závěru, že nájem skončil ke dni [datum], vyhověl rozsudkem, který nabyl právní moci dne [datum], přičemž žalovaná na základě tohoto rozsudku byla povinna prostor vyklidit do 15 dnů od právní moci rozsudku (viz rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]). 8. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě smluvní pokuty za období od [datum] do [datum] v celkové částce 532 000 Kč ve lhůtě 15 dnů od dodání výzvy k úhradě, a to dopisem ze dne [datum] (viz dopis z [datum]). 9. Žalovaná předmětný nebytový prostor nevyklidila ve lhůtě stanovené rozsudkem. Na návrh žalobkyně proto byla dne [datum] zahájena exekuce k vymožení nároku přiznaného rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], a to nákladů soudního řízení 6 800 Kč a vyklizení předmětného nebytového prostoru (viz vyrozumění o zahájení exekuce ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] soudního exekutora Mgr. [jméno] [příjmení], [exekutorský úřad] [anonymizováno]. Žalovaná předmětné prostory vyklidila a předala je zpět žalobkyni dne [datum] (viz protokol o předání a převzetí prostoru nesloužícího k bydlení ze dne [datum]). K vymožení nákladů řízení nalézacího a exekučního, byla nařízena exekuce prodejem nemovitých věcí žalované (viz exekuční příkaz soudního exekutora Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]). 10. Vzhledem k tomu, že žalovaná v rámci obrany proti žalobě započetla svůj nárok na náhradu nákladů na rekonstrukci, zabýval se soud především tím, zda žalobkyně udělila žalované k provedení stavebních úprav souhlas. 11. Samotné provedení stavebních úprav a jejich rozsah byly nesporné a vyplývá též ze zápisu ze dne [datum] předloženého žalobkyní (viz Zápis z jednání a kontrolního šetření konaného dne [datum] v 16,0