5 C 434/2022-57 — Obvodní soud pro Prahu 3

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali vydání soudního rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zdržet se neoprávněného zásahu do práva žalobců ze služebnosti, jak konkretizováno shora ve výroku tohoto rozsudku. Uvedli, že jsou vlastníky bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa], nacházejícím se na adrese [adresa žalobce, žalobkyně a žalované]. Stavbou bezprostředně sousedící s bytovým domem [adresa] je budova [adresa] na adrese [adresa žalobce, žalobkyně a žalované], stojící na pozemku p. [číslo] který je ve vlastnictví žalované. Smlouvou o zřízení služebnosti a budoucí smlouvou o zřízení služebnosti ze dne 15. 6. 2016 uzavřenou mezi účastníky byla zřízena ve prospěch bytové jednotky žalobců jako panující věci a k tíži pozemku žalované jako služebné věci služebnost s tímto obsahem:„ Povinnost jakéhokoli vlastníka Pozemku nebo jeho části zdržet se jakéhokoliv zvyšování Budovy umístěné na Pozemku, a to včetně jakéhokoliv zvyšování střechy Budovy či změny jejího sklonu, a to vždy oproti výši Budovy či sklonu střechy Budovy k okamžiku uzavření této smlouvy, bez předchozího písemného souhlasu vlastníka Jednotky.“. Vklad práva odpovídajícího služebnosti byl proveden s účinky ke dni 20. 12. 2016. Dne 17. 7. 2018 podala žalovaná jako stavebník ÚMČP3 žádost o vydání stavebního povolení pro stavbu spočívající ve stavebních úpravách, přístavbě a nástavbě budovy stojící na pozemku p. [číslo] která má být provedena podle projektové dokumentace č.18- ve znění revize R03. Z projektové dokumentace je zřejmé, že dojde ke změně sklonu střechy tím, že ten bude zmírněn při zachování stávající výšky hřebene. Žalobci však nikdy s tímto žalované souhlas neudělili. Žalovaná usiluje o získání stavebního povolení, potažmo pak o následnou realizaci stavby, a tak zcela zjevně neoprávněně zasahuje do práv žalobců jako oprávněných ze služebnosti. V rámci stavebního řízení podali žalobci z důvodu neoprávněného zasahování žalovanou do jejich práva ze služebnosti dne 22. 4. 2022 námitku. Stavební úřad k námitce žalobců nepřihlédl a stavbu dne 21. 7. 2022 povolil. [ulice] povolení bylo vyvěšeno na úřední desce ÚMČP3 dne 1. 8. 2022. Žalobci proti němu podali odvolání. 2. Žalovaná nárok vůči ní žalobou uplatněný neuznala. Žalobu označila za nedůvodnou, neboť tvrzená služebnost nemohla nikdy vzniknout. Uvedla, že záměr se stavebními změnami budovy se rozhodla žalovaná realizovat již počátkem roku 2016. V rámci územního řízení podali žalobci proti záměru žalované námitku. Za účelem dosažení kompromisu a zpětvzetí námitky vedla žalovaná s žalobci jednání. Jeho výsledkem byla dohoda, že žalobci vezmou svoji námitku zpět, pokud stavební změny budovy budou spočívat v realizaci Varianty I. či Varianty II. dle vypracované studie. V návaznosti na výsledku jednání byla mezi účastníky dne 15. 6. 2016 uzavřena korespondující smlouva a k úkonu zpětvzetí námitky žalobci vydáno územní rozhodnutí. Předmětná smlouva obsahuje fakticky tři na sobě závislé smlouvy. Jednak smlouvu o společném postupu obsahující závazek žalované realizovat Variantu I. či II. s novou terasou ve vodorovné poloze s přilehlou terasou žalobců, dále pak smlouvu o budoucí služebnosti obsahující po výstavbě nové terasy závazek žalované uzavřít k ní s žalobci smlouvu o zřízení služebnosti, a závěrem samotnou smlouvu o služebnosti obsahující závazek žalované zdržet se zvyšování budovy (vč. zvyšování střechy budovy či změny jejího sklonu) bez písemného souhlasu žalobců. Účastníci tak uzavřeli smlouvu a zřídili služebnost jen a pouze ve spojení s realizací Varianty I. nebo II. Ani jedna z variant však realizována nebyla, neboť obě byly odmítnuty Odborem památkové péče, přičemž kladné stanovisko Odboru je nezbytné pro získání stavebního povolení. Varianta I. i II. tak byly od počátku neuskutečnitelné pro právní překážku, existující již v době právního jednání, tedy v době uzavření smlouvy. Pro absolutní neplatnost tak nemohla vzniknout žádná ze smluv, ani závislá smlouva o služebnosti, o kterou žalobci opírají svůj nárok. Služebnost tak nehledě zápisu v katastru nemovitostí nikdy nevznikla. I pokud by vznikla, byla by žaloba přinejmenším předčasná, neboť předpokladem úspěšné negatorní žaloby je skutečnost, že k rušebnímu činu již došlo. K zásahu by tak hledě znění služebnosti došlo až v případě, že by skutečně byla započata realizace stavebních úprav. V neposlední řadě představuje žaloba zjevné zneužití práva. Řešení střechy v projektové dokumentaci odpovídá původnímu záměru žalované, předloženému v územním řízení. Tam uplatněná námitka žalobců nestála na zásahu do jejich práv a oprávněných zájmů jako námitka ve stavebním řízení, ale byla činěna ve veřejném zájmu. Poté co byla podána žalobci námitka ve stavebním řízení, žalovaná s nimi opět zahájila jednání o kompromisu. Žalobci za nekladení dalších překážet žádali po žalované majetkový prospěch. Ač ten jim byl nabídnut, nepřijali ho a své požadavky stupňovali. Je tak evidentní, že řešení střechy (totožné s původním, předkládaným v uzemním řízení) nijak nezasahuje do oprávněných zájmů žalobců, a ti tak nemají na výkonu tvrzeného práva ze služebnosti skutečný zájem. Služebnost využívají jako prostředek nátlaku na žalovanou, což nemůže požívat právní ochrany. 3. Z provedených důkazů učinil soud následující skutková zjištění: 4. Z výpisu z katastru nemovitostí k [list vlastnictví] soud zjistil, že žalobci jsou vlastníky bytové jednotky [číslo] zapsané na [list vlastnictví], která se nachází v bytovém domě [adresa], stojícím na pozemku p. [číslo] vše v k.ú. [část obce], obec Praha. Ve prospěch bytové jednotky žalobců vůči pozemku žalované byla zapsána s právními účinky ke dni 20. 12. 2016 následující služebnost:„ Povinnost zdržet se jakéhokoliv zvyšování budovy, a to včetně jakéhokoliv zvyšování střechy budovy či změny jejího sklonu bez předchozího písemného souhlasu oprávněného.“, a to na základě smlouvy ze dne 15. 6. 2016. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí k [list vlastnictví] soud zjistil, že žalovaná je vlastníkem pozemku p. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví], jehož součástí je budova s [adresa], vše v k.ú. [část obce], obec Praha. S právními účinky ke dni 20. 12. 2016 byla k pozemku žalovaného zapsána následující služebnost:„ Povinnost zdržet se jakéhokoliv zvyšování budovy, a to včetně jakéhokoliv zvyšování střechy budovy či změny jejího sklonu bez předchozího písemného souhlasu oprávněného.“, jakožto právo zatěžující pozemek žalované ve prospěch bytové jednotky žalobců. 6. Ze smlouvy o zřízení služebnosti a budoucí smlouvy o zřízení služebnosti ze dne 15. 6. 2016 soud zjistil, že bytový dům, jehož součástí je bytová jednotka žalobců, bezprostředně sousedí s pozemkem a na něm stojící budovou ve vlastnictví žalované. Společně s bytovou jednotkou jsou žalobci oprávněni výlučně užívat i terasu, na kterou navazuje hřeben střechy budovy žalované. Dále soud zjistil, že si účastníci v čl. 2 ujednali ve prospěch bytové jednotky žalobců jako panující věci a k tíži pozemku žalované jako služebné věci, služebnost, jejíž podstatu zanesli do čl. 2 smlouvy následovně:„ Služebnost spočívá v povinnosti jakéhokoliv vlastníka Pozemku nebo jeho části zdržet se jakéhokoliv zvyšování Budovy umístěné na Pozemku, a to včetně jakéhokoliv zvyšování střechy Budovy či změny jejího sklonu, a to vždy oproti výši Budovy či sklonu střechy Budovy k okamžiku uzavření této smlouvy, bez předchozího písemného souhlasu vlastníka Jednotky.“. 7. Z části B projektové dokumentace č. 18-001_BDKA, revize R03 soud zjistil, že ta při stavebních změnách budovy žalované počítá v kap. 2.6 také se změnou sklonu střechy:„ Krov je řešen jako klasická dřevěná stojatá stolice. V současné době je dvoupatrový s vikýři. V rámci rekonstrukce bude vložené podlaží rozšířeno na stávající půdorys. Tím dojde ke zmírnění sklonu střechy při zachování stávající výšky hřebene.“. 8. Z námitek ve stavebním řízení ze dne 21. 4. 2022 soud zjistil, že žalobci v rámci stavebního řízení o vydání stavebního povolení pro stavební změny budovy žalované, které mají být provedeny podle projektové dokumentace [číslo] ve znění revize R03, podali námitky. Na prvním místě odůvodněny neoprávněným zásahem do jejich práva ze služebnosti zapsané v katastru nemovitostí, neboť součástí stavebních změn budovy žalované má být i změna sklonu střechy budovy, k čemuž neudělili souhlas. 9. Ze stavebního povolení vydaného dne 21. 7. 2022, č. j. UMCP3 281067/2022 soud zjistil, že bylo ÚMČP3 vydáno k žádosti žalované ze dne 17. 7. 2018 stavební povolení pro realizaci stavebních změn budovy žalované, které mají být provedeny podle projektové dokumentace č.18- ve znění revize R03. K námitce žalobců opírající se o existenci služebnosti nepřihlédl, když ji shledal jako nedůvodnou. 10. Účastníci shodně uvedli, že stavební povolení vydané ÚMČP3 dne 1. 7. 2022 pod č. j. UMCP3 281067/2022 není pravomocné, když bylo proti němu podáno žalobci odvolání a běží tak odvolací stavební řízení. 11. Soud učinil skutková zjištění ze všech provedených d