40 C 300/2021-105 — Obvodní soud pro Prahu 4

Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení částky 554 259 Kč představující přiměřenou slevu z kupní ceny pozemku. Žalobce uvedl, že uzavřel dne 4. 1. 2021 s žalovaným kupní smlouvu, týkající se převodu vlastnického práva k nemovitostem. Předmětem kupní smlouvy byl převod vlastnického práva k pozemkové parcele, parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a dále vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu ve výši ideální 1/3 na pozemkové parcele [číslo] v témže katastrálním území ze žalovaného na žalobce. Právní účinku vkladu nastaly dne 25. 1. 2021. Po provedení vkladu vlastnického práva zjistil žalobce, že pozemek parc. [číslo] má oproti deklarovaným [výměra] o 146 m2 menší výměru a žalobce tak za sjednanou kupní cenu získal menší pozemek než původně předpokládal. Žalobce nechal zakoupený pozemek zaměřit geodetickou kanceláří, přičemž provedeným zaměřením bylo mimo jiné potvrzeno, že jižní hranice zakoupeného pozemku sousedící s pozemek parc. [číslo] ve vlastnictví [příjmení] [příjmení] probíhá jinak než hranice zakreslená v katastru nemovitostí. Při výpočtu slevy vyšel žalobce z toho, že za sjednanou kupní cenu ve výši 4 920 000 Kč měl získat pozemky v celkové výměře 1 296,34 m2, přičemž uvedená výměra je tvořena deklarovanou výměrou pozemku parc. [číslo] tj . 1 200 m2 a 1/3 výměry pozemku parc. [číslo] tedy 96,34 m2 Vydělením sjednané kupní ceny a skutečnou výměrou pozemků získal žalobce cenu za 1 m2 ve výši 3 796,30 Kč a takto získanou částku následně vynásobil výměrou, o kterou je pozemek parc. [číslo] menší, než bylo v kupní smlouvě určeno. Žalovaný ani přes předžalobní upomínku dlužnou částku nezaplatil. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Žalovaný uvedl, že žalobce měl v rámci jednání o uzavření kupní smlouvy možnost zjistit fyzické hranice pozemku par. [číslo] to i z projektové dokumentace, kterou žalovaný žalobci poskytl. Žalovaný také trval na tom, aby z textu kupní smlouvy bylo odstraněno přesné uvedené výměry každého ze dvou pozemků, které byly předmětem prodeje právě proto, že nechce odpovídat za případný rozdíl mezi skutečnou a evidovanou výměrou pozemků. Žalobu žalovaný považoval za šikanózní výkon práva, když žalovaný sám upozornil žalobce na to, že odmítá nést odpovědnost za případný rozdíl mezi skutečnou a evidovanou výměrou pozemku. Žalobce také nevynaložil náležitou péči jako odborník, neboť žalobce je podnikatelem mimo jiné v oboru inženýrské činnosti v oblasti stavebnictví, nákupu a prodeje a pronájmu nemovitostí. Žalovaný také sporoval výpočet výše slevy z kupní ceny. Na základě provedených důkazů dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Žalobce jako kupující uzavřel s žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byly pozemková parcela [číslo] v katastrálním území Jevany a spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/3 na pozemkové parcele [číslo] v katastrálním území Jevany, za částku celkem 4 920 000Kč. Ve smlouvě byl mimo jiné popsán předmět kupní smlouvy, kupní cena a její splatnost, prohlášení smluvních stran a další ujednání. V bodě 1. 1.1. jsou nemovité věci označeny pouze parcelním číslem, druhem pozemku a údaji o jejich zápisu v katastru nemovitostí. (Zjištěno z kupní smlouvy mezi účastníky ze dne 4. 1. 2021 s hlavičkou Mgr. [jméno] [příjmení]) V návrhu kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitých věcí, který dostal žalovaný k připomínkám, si žalovaný vymínil v komentáři odstranění výměry pozemkových parcel s tím, že“ …je to klasický chyták na kterém se pak může strana kupující kdykoliv točit. Já neručím žádným způsobem za to, jestli má parcela o metr více nebo méně. Prodávám to, co je vyznačeno na katastru, kde je uvedeno 1 200 m2. V Kupní smlouvě tedy musí být pouze odkaz na parcelní číslo a list vlastnictví bez jakékoliv výměry.„ (Zjištěno z návrhu kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitých věcí s hlavičkou Mgr. [jméno] [příjmení]) Z fotoortomapy byla zjištěna poloha nemovitých věcí stejně jako z geometrického plánku Geodetické kanceláře [právnická osoba] Z výpisu z Katastru nemovitostí ke dni 18. 2. 2021 Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ, kat. území [obec], [list vlastnictví] a [anonymizováno] bylo zjištěno, že pokud jde o pozemek parcela [anonymizováno] má výměru 289 m2 jako ostatní plocha a žalovaný je uveden jako vlastník 1/3. Pokud jde o pozemek parcela [anonymizováno] je výměra [výměra] jako ostatní plocha, vlastnické právo je uvedeno pro žalovaného. Z emailové komunikace mezi žalovaným a Mgr. [jméno] [příjmení] a dalšími ze dne 16. 2. 2021 nebyly pro skutkové závěry ve věci zjištěny žádné podstatné skutečnosti. Ing. [příjmení] [jméno] sdělila žalobci, že skutečná výměra prodávaného pozemku parcelní [číslo] je menší než, než je veřejně deklarováno. Tento pozemek sousedí s parcelou parc. [číslo] ve vlastnictví [příjmení] [příjmení] a v létě roku 2021 byl žalovaný vyzván jako vlastník sousedního pozemku parc. [číslo] k součinnosti a spolupráci pro zápis opravy do katastru nemovitostí. K zápisu opravy do katastru nemovitostí nedošlo pro pasivitu [celé jméno žalovaného], který nakonec paní [příjmení] a paní [příjmení] sdělil, že pozemek prodává ve stavu, v jakém ho on sám koupil. (Zjištěno z emailu Ing. [příjmení] [jméno] ze dne 22. 2. 2021 a 8. 4. 2021) Z emailové komunikace mezi jednatelem žalobce a žalovaným ze dne 9. 12. 2020 nebyly pro skutkové závěry zjištěny žádné podstatné skutečnosti, stejně tak jako z otisku obrazovky PC z internetových stránek [titul] [jméno] [příjmení], a to ani z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalobce. Na základě provedených důkazů dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Dne 4. 1. 2021 uzavřeli účastnici kupní smlouvu, kterou žalovaný na žalobce převedl vlastnické právo k pozemkové parcele [anonymizováno] a spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 na pozemkové parcele [anonymizováno] v [katastrální uzemí] za kupní cenu ve výši 4 920 000 Kč. V kupní smlouvě byly na žádost žalovaného nemovité věci označeny pouze parcelním číslem, druhem pozemku a odkazem na údaje v katastru nemovitostí, příslušný LV a katastrální území. Následně po provedení geodetického zaměření žalobce zjistil, že pozemek parcela [anonymizováno] má o 146 m2 menší výměru než je deklarovaná v katastru nemovitostí. Rozdíl ve výměře pozemku [anonymizováno] ve výši 146 m2 oproti údajům uvedeným v katastru nemovitostí žalovaný nesporoval. Žalobce proto uplatnil u žalovaného nárok na slevu z kupní ceny ve výši 554 259 Kč. K výši slevy z kupní ceny došel žalobce výpočtem uvedeným v žalobě, a se kterým se soud ztotožnil. Po právní stránce posoudil soud věc následovně. Podle § 2129 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb. o. z., kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní ceně. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno. Soud přitom poukazuje na komentář k uvedenému ustanovení bod 3. věta poslední„ Pro odpovědnost prodávajícího je nerozhodné, zda skutečnou výměru znal a zda na vadu neupozornil, či zda o vadě spočívající v rozdílu skutečné výměry od výměry uvedené ve veřejném seznamu věděl. Bod 4. zní:„ Byla-li výměra pozemku zapsaná ve veřejném seznamu menší, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, toto právo vyplývá z kogentního ustanovení zákona; zákon předpokládá správnost údajů ve veřejném seznamu a tudíž důvodnost spoléhání se kupujícího“. V daném případě byla výměra pozemku parcela [anonymizováno] ve veřejném seznamu, tedy v katastru nemovitosti uvedena ve výši 1200 m2. Tento údaj však neodpovídá zjištění zaměřením Geodetické kanceláře [právnická osoba] Žalobce, který ve skutečnosti zakoupil pozemek o nižší rozloze má proto nárok na slevu z kupní ceny ve smyslu § 2129 odst. 1. věta prvá. Této odpovědnosti se nemůže prodávající zprostit tím, že bude trvat na tom, že v kupní smlouvě velikost pozemku uvedena nebude. V tomto případě se žalobce důvodně spoléhal na správný zápis v katastru nemovitostí. V okamžiku, kdy bylo zjištěno, že údaj v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, vznikl mu nárok na slevu z kupní ceny. Vzhledem k tomu, že žalobce od žalovaného zakoupil dva pozemky, respektive jeden pozemek a podíl na dalším pozemku za jednotnou cenu, nezbylo než určit slevu průměrem, a to tak, že se zjistí cena za m2 v průměru a poté cena za 146 m2, o které je pozemek parcela [anonymizováno] menší. Žalovaný vytýkal žalobci, že se o skutečném stavu věci řádně nepřesvědčil s ohledem na svoje profesní zaměření. Žalobci však nelze vytýkat, že se spoléhal na údaj uvedený ve veřejném seznamu, tedy v katastru nemovitostí, když žalovaný nechtěl údaj o rozměru pozemků do kupní smlouvy záměrně vtělit. V souzené právní věci je však jednání žalovaného ve vztahu k výměře bez významu s výjimkou omylu, který však v daném případě ani tvrzen nebyl. Pro odpovědnost žalovaného je proto nerozhodné, zda skutečnou výměru znal a na vadu neupozornil, či zda o vadě spočívající v rozdílu skutečné výměry od výměry uveden