21 C 525/2021-105 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala vyklizení v žalobě specifikovaných pozemků a zaplacení smluvní pokuty původně ve výši 701 559 Kč, poté po částečných zpětvzetích a rozšířeních žaloby částky ve výši 448 316,08 Kč O povinnosti žalované vyklidit pozemky bylo rozhodnuto rozsudkem zdejšího soudu ze dne 10. 11. 2021, č. j. 21 C 112/2020-150, žaloba o zaplacení smluvní pokuty byla vyloučena k samostatnému řízení usnesením vyhlášeným do protokolu při ústním jednání konaném dne [datum]. Žalobkyně tvrdila, že účastníci uzavřeli [datum] nájemní smlouvu [číslo] (dále jen„ smlouva“), na jejímž základě žalobkyně přenechala žalované část pozemní komunikace na pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] v obci [obec] k. ú. [část obce] za účelem provozování veřejného hlídaného parkoviště. Žalobkyně smlouvu vypověděla výpovědí ze dne [datum], která byla žalované doručena dne [datum] a smlouva tak byla ukončena uplynutím výpovědní lhůty ke dni [datum]. Žalovaná měla podle čl. IV. odst. 7 smlouvy povinnost po skončení smlouvy pozemek uvést do stavu, v jakém jí byl předán a předat ho zpět žalobkyni. Toto však žalovaná nesplnila a předmět smlouvy nadále užívala až do [datum]. Žalovaná nesouhlasila s výpovědí smlouvy a podala žalobu na přezkoumání její platnosti a oprávněnosti, když soudní řízení skončilo pravomocným rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 31. 1. 2019, č. j. 54 Co 415/2018-73, tak, že žaloba byla zamítnuta, když tím byl změněn rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 14. 8. 2018, č. j. 27 C 53/2018-27, kterým bylo žalobě naopak vyhověno. Dovolání žalované bylo zamítnuto. Z uvedených důvodů má žalobkyně za to, že žalovaná užívala pozemky v období od 1. 4. 2018 do jejich vyklizení neoprávněně a žalobkyni tak vznikl nárok na smluvní pokutu podle čl. V. odst. 3 smlouvy ve výši 0,5 % denně z celkové výše ročního nájemného (tedy 1 123,60 Kč). Žalobkyně se žalobou domáhala smluvní pokuty za období od 1. 4. 2018 do 17. 1. 2020 (656 dní). 2. Žalovaná s uplatněným nárokem na smluvní pokutu nesouhlasila a navrhla jeho zamítnutí. Žalovaná učinila nesporným, že jí byla dána výpověď z nájemní smlouvy, kterou obdržela 1. 12. 2017, a rovněž potvrdila, že její žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi byla zamítnuta. Žalovaná rovněž potvrdila, že předmětné pozemky vyklidila až dne 15. 2. 2022. Žalovaná však tvrdila, že smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká a má být soudem moderována a to zejména s ohledem na to, že žalovaná žalobkyni i po výpovědi smlouvy platila sjednané nájemné a mezi účastníky řízení probíhala jednání o odkupu zařízení žalované umístěných na pozemcích. Žalovaná se tedy domnívá, že žalobkyni nemohla vzniknout žádná škoda. Žalovaná dále navrhovala, aby vůči nároku žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty byl započten její nárok na náhradu za převzetí zákaznické základny, jehož výši odhadla na 550 000 Kč. 3. Žalobkyně vzala při jednání dne [datum] žalobu částečně zpět co do částky 43 765,52 Kč s úrokem z prodlení, když na uvedenou část pohledávky žalobkyně započetla složenou kauci a úroky přirostlé k ní do 31. 12. 2020, a soud řízení v odpovídajícím rozsahu usnesením ze dne [datum] částečně zastavil. Soud následně při stejném jednání usnesením připustil rozšíření žaloby o částku 35 522,60 Kč, ze které žalobkyně nepožaduje úroky z prodlení, a které je odůvodněno administrativním pochybení žalobkyně při výpočtu žalované částky. Žalobkyně poté podáním ze dne [datum] vzala žalobu částečně zpět co do částky 245 000 Kč s úrokem z prodlení od 14. 3. 2023 do zaplacení, když na uvedenou částku započetla kupní cenu z kupní smlouvy ze dne [datum], jejímž předmětem byly stavby a zařízení z předmětných pozemků, a soud řízení v odpovídajícím rozsahu usnesením ze dne 28. 3. 2023, č. j. 21 C 525/2021-89, částečně zastavil. 4. Po provedeném dokazování soud zjistil následující: 5. Žalobkyně je vlastníkem pozemků parc. [číslo] v k. ú. [část obce] vše zapsáno na [list vlastnictví] (zjištěno z informace o pozemcích z katastru nemovitosti). 6. Dne [datum] uzavřela žalobkyně jako pronajímatel se žalovanou jako nájemcem nájemní smlouvu [číslo] jejímž předmětem byl nájem části pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. [část obce], část pozemní komunikace [ulice] o celkové výměře [výměra] (1 880 m2 parkovací plochy a 1 135 m2 manipulační plochy) za účelem provozování veřejného hlídaného parkoviště pro osobní vozidla. V článku VI. odst. 1 byla sjednána možnost ukončit tuto smlouvu výpovědí a to i bez udání důvodu, kdy výpovědní lhůta je tři měsíce a počíná běžet prvního dne měsíce následujícího po jejím doručení. V článku IV. odst. 7 smlouvy je stanovena povinnost pro žalovanou po skončení smlouvy pozemek uvést do stavu v jaké jí byl předán a předat ho zpět žalobkyni. V článku V. odst. 3 smlouvy je sjednáno oprávnění žalobkyně požadovat smluvní pokutu ve výši 0,5 % z celkové roční výše nájemného, u nájmu smluveného na kratší dobu z celkové smluvené výše nájemného, nejméně však 500 Kč denně, v případě prodlení žalované s předáním předmětu nájmu podle článku IV. odst. 7 smlouvy. Roční nájemné bylo sjednáno v článku III. odst. 1 smlouvy ve výši 213 890 Kč bez DPH, podle odst. 4 docházelo k zvyšování nájemného o míru inflace vyhlášenou ČSÚ vždy s účinností k 1. 10. příslušného roku. V roce 2018 tak nájemné činilo 224 727 Kč a smluvní pokuta tak činí 1 123,60 Kč denně. (zjištěno z nájemní smlouvy [číslo] ze dne [datum] a z dokumentu saldo pro případ [ulice] - [anonymizováno]) 7. Výpovědí ze dne [datum] vypověděla žalobkyně smlouvu [číslo] s tříměsíční výpovědní lhůtou a vyzvala žalovanou k předání vyklizeného předmětu nájmu k datu skončení výpovědní doby zpět pronajímateli. Výpověď byla doručena žalované [datum] (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků řízení a z výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] včetně doručenky) 8. Žalovaná podala dne [datum] k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu a soud rozsudkem č.j. 27 C 53/2018-27 ze dne 14. 8. 2018 žalobě vyhověl, když dospěl k závěru, že výpověď neobsahovala výpovědní důvod, byla dána s kratší než zákonnou výpovědní lhůtou a byla v rozporu s péčí řádného hospodáře. Městský soud pak k odvolání žalobkyně rozhodnutí soudu prvního stupně změnil rozsudkem č. j. 54 Co 415/2018-73 ze dne 31. 1. 2019, který nabyl právní moci dne [datum], tak, že žalobu zamítl, když dospěl k závěru, že výpověď daná žalované byla dána oprávněna a správnost závěru Městského soudu potvrdil i dovolací soud ve svém rozsudku č.j. 26 Cdo 3721/2019-126 ze dne 29. 1. 2020, když dovolání žalované zamítl. (zjištěno z rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. 1. 2019, č. j. 54 Co 415/2018-73 a z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2020, č. j. 26 Cdo 3721/2019-126) 9. Žalovaná byla k vyklizení předmětných pozemků opakovaně vyzývána a to naposledy dopisem ze dne [datum], kterým u žalované uplatnila nárok na smluvní pokutu za 656 dnů (od [datum] do [datum]) v celkové výši 701 559 Kč, přičemž lhůta k plnění byla stanovena do 31. 1. 2020poé. (zjištěno z opakované předžalobní výzvy k vyklizení části komunikace ze dne [datum] včetně dodejky) 10. Žalovaná vyklidila předmětné pozemky dne [datum] (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků řízení a smlouvy kupní ze dne [datum]) 11. V provozu předmětného parkoviště pokračuje od jeho vyklizení žalovanou [příjmení] [anonymizována tři slova] [právnická osoba], [IČO]. Parkovné se oproti parkovnému vyžadovanému žalovanou zvýšilo. (zjištěno z fotografie ceníku parkoviště ze dne [datum] a ceníku od [datum]) 12. Žalobkyně dne [datum] uzavřela se [právnická osoba] s.r.o., [IČO] pachtovní smlouvu týkající se jiného parkoviště na území hl. m. [obec] (k. ú. [obec]) o výměře 4 144,5 m2 (2 112,5 m2 parkovací plochy a 2 032 m2 manipulační plochy) a to za měsíční pachtovné 22 Kč/m2 parkovací plochy a 12 Kč/m2 manipulační plochy. (zjištěno z pachtovní smlouvy ze dne [datum]) 13. Jestliže soud prováděl další důkazy, zejména dopis žalobkyně ze dne [datum], stavební povolení ze dne [datum], kolaudační rozhodnutí ze dne [datum], kupní smlouvu ze dne [datum] pak soud tyto důkazy nehodnotil, když se týkaly zejména započítávané pohledávky za zhodnocení pozemku, přičemž tato část sporu byla mezi účastníky vyřešena uzavřením kupní smlouvy ze dne [datum], jejímž předmětem byly stavby a zařízení z předmětných pozemků, a soud řízení v odpovídajícím rozsahu usnesením ze dne 28. 3. 2023, č. j. 21 C 525/2021-89, částečně zastavil a pro posouzení samotného nároku na zaplacení smluvní pokuty nemají tyto důkazy význam. 14. Soud neprováděl důkazy, které žalovaná navrhovala ke své údajné pohledávce za žalobkyní, která má spočívat v náhradě za převzetí zákaznické základny, když tato pohledávka není dle názoru soudu způsobilá k započtení, jelikož se jedná o spornou a neurčitou pohledávku, jelikož žalovaná ani není schopná určit její výši, neboť sama neví, jakou část zákaznické základy od ní měla žalobkyně údajně převzít. Prokazování uvedených skutečností by toto řízení význ