30 C 129/2022-60 — Obvodní soud pro Prahu 4

1. Žalobkyně se svým návrhem doručeným zdejšímu soudu dne [datum] domáhala uložení povinnosti žalované k zaplacení částky 568 600 Kč. Dne [datum] byla mezi žalobkyni jako kupující a žalovanou jako prodávající uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupe nemovité věci – pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. e. [anonymizováno], rod. rekr., [část obce], a pozemku parc. [číslo] zahrada, vše v [katastrální uzemí], za kupní cenu ve výši 6 930 000 Kč. V článku V. odst. 1. bod 1.7 kupní smlouvy se žalovaná zavázala učinit úplné, pravdivé a přesné prohlášení obsažená v tomto ustanovení smlouvy a dále se zavázala zajistit soulad těchto svých prohlášení se skutečným stavem po celou dobu platnosti a účinnosti kupní smlouvy. [příjmení] jiné se tak žalovaná zavázala, že pravdivě, přesně a úplně prohlašuje, že„ předmět převodu je napojen na veřejný vodovodní řád a kanalizační přípojku, jež jsou obě ukončeny na pozemku [číslo], k. ú. [část obce] u [obec], přípojka plynu a elektrické energie je připojena do stavby č. e. [anonymizováno]. Veškeré sítě (elektřina, plyn, vodovodní řád, kanalizační přípojka) jsou přivedeny do předmětu převodu z veřejného pozemku parc. [číslo] ve vlastnictví [územní celek]“, a zajistit soulad tohoto prohlášení se skutečným stavem. Podle ustanovení článku VIII. odst. 6. kupní smlouvy má žalobkyně právo na úhradu smluvní pokuty ve výši 568 600 Kč v případě porušení povinnosti žalované jako prodávající dle článku V. odst. 1. kupní smlouvy. Po uzavření kupní smlouvy a nabytí vlastnického práva k nemovitostem žalobkyně ze stanoviska společnosti [právnická osoba] spravující a provozující příslušné plynárenské zařízení a plynovodní přípojky ze dne [datum], zejména z připojeného situačního plánku zjistila, že skutečný stav rozvodu plynovodní přípojky neodpovídá prohlášení žalované. Plynovodní přípojka není do stavby č. e. [anonymizováno] přivedena z pozemku parc. [číslo] který je ve vlastnictví [územní celek]. Došlo tak k porušení povinnosti žalované vyplývající z kupní smlouvy, žalobkyně proto má právo na úhradu smluvní pokuty. Žalovaná byla po celou dobu transakce zastoupena zvoleným realitním makléřem Ing. [jméno] [příjmení] ze [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] a. s . Návrhy smluv byly ze strany žalobkyně a jejího zástupce pouze připomínkovány, jednání o koupi nemovitosti bylo zahájeno dne [datum], kdy došlo k prohlídce předmětné nemovitosti za účasti Ing. [jméno] [příjmení] a zástupce žalobkyně pana [jméno] [příjmení]. Žalobkyně byla ujištěna ze strany realitního makléře o tom, že předmětná nemovitost je napojena na rozvodnou síť plynu, elektřiny, vody i na kanalizaci, a to vše tak, že tyto přípojky jsou k nemovitosti přivedeny přes pozemky vlastněné obcí. V návaznosti na prohlídku nemovitosti se žalobkyně zúčastnila takzvané elektronické aukce zájemců o koupi nemovitosti, která proběhla dne [datum], ze zájemců byla v aukci vybrána právě žalobkyně. Tentýž den zaslal Ing. [příjmení] žalobkyni, respektive jejímu zástupci, první návrh rezervační smlouvy. Následovala vzájemná komunikace, do rezervační smlouvy byly zapracovány připomínky ze strany žalobkyně v článku 13. Toto ustanovení již prakticky kopíruje povinnosti a prohlášení kupující zakotvené v článku V. odst. 1. bod 1.7 kupní smlouvy. Žalobkyni nebyl poskytnut žádný časový prostor, aby si informace o způsobu napojení nemovitosti na předmětné sítě relevantním způsobem ověřila. Žalobkyni byl dne [datum] ze strany právní zástupkyně realitní kanceláře žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] zaslán návrh kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podpis kupní smlouvy a související smlouvy o advokátní úschově probíhal dne [datum] v realitní kanceláři [anonymizována dvě slova] za účasti žalobkyně a pana [jméno] [příjmení] na straně kupující a žalované, jejího syna a makléře Ing. [příjmení] na straně prodávající. Přítomna byla dále právní zástupkyně realitní kanceláře Mgr. [jméno] [příjmení], advokátka. Inženýrské sítě jsou ke stavbě přivedeny podzemním vedením. Žalobkyně je společnicí společnosti [právnická osoba] a [právnická osoba], účast žalobkyně je na chodu této společnosti pouze kapitálová. 2. Žalovaná uvedla, že nárok žalobkyně neuznává, když si nebyla vědoma, že by ustanovení v článku V. odst. 1. bod 1.7, na které se ve své výzvě žalobkyně odvolává, bylo součástí kupní smlouvy. V textu, který dostala k dispozici pro podpis, se žádné takové ustanovení nenacházelo a klientka s obsahem ustanovení nebyla ani nijak slovně obeznámena. Žalobkyně byla se stavem převáděných nemovitostí velmi podrobně seznámena včetně skutečnosti, jak jsou nemovitosti napojeny na inženýrské sítě. Žalobkyně je společníkem společnosti [právnická osoba], dále je společníkem ve společnosti [právnická osoba] I s ohledem na tuto skutečnost se žalovaná domnívá, že ustanovení v článku V. odst. 1 bod 1.7 se dostalo do kupní smlouvy podvodným jednáním, které má za účel žalovanou finančně poškodit. Způsob napojení předmětných nemovitostí na inženýrské sítě je zjevný i při běžné obhlídce nemovitosti, neboť příslušné přípojky jsou viditelně zřízeny na sousedním pozemku, odkud jsou přivedeny do předmětných nemovitostí. Přítel žalobkyně, který žalobkyni při koupi nemovitosti zastupoval jako zmocněnec, při předání nemovitých věcí sdělil, že od počátku měli v úmyslu požadovat slevu z ceny a úhradu smluvní pokuty, aby si tak nemovitost zlevnili. 3. Soud v rámci řízení provedl tyto důkazy: -) kupní smlouvu ze dne [datum], -) vyjádření [právnická osoba] ze dne [datum] včetně zákresu plynárenského zařízení, -) výzvy, doručenky, -) rezervační smlouvu, -) e-mailovou komunikaci ze dne [datum], [datum], [datum], -) původní návrh rezervační smlouvy a následný návrh rezervační smlouvy, -) svědeckou výpověď [jméno] [příjmení]. 4. Z těchto provedených důkazů soud zjistil skutkový stav věci v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí. Mezi žalobkyní jako kupující a žalovanou jako prodávající a [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] a. s. jako zprostředkovatelem byla uzavřena kupní smlouva na nemovitosti parcela č. st. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba č. e. [anonymizováno] a pozemku parc. [číslo] vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – východ, list vlastnictví [anonymizováno] pro [katastrální uzemí], část [územní celek], [územní celek]. V článku V. odst. 1. v bodě 1.7 strana prodávající se zavazuje učinit následující prohlášení pravdivě, úplně a přesně a po celou dobu platnosti a účinnosti této smlouvy zajistit, aby skutečný stav věci odpovídal těmto prohlášením: předmět převodu je napojen na veřejný vodovodní řád a kanalizační přípojku, jež jsou obě ukončeny na pozemku [číslo], k. ú. [část obce] u [obec], přípojka plynu a elektrické energie je přivedena do stavby č. e. [anonymizováno] (k. ú. [část obce] u [obec]). Veškeré sítě (elektřina, plyn, vodovodní řád, kanalizační přípojka) jsou přivedeny do předmětu převodu z veřejného pozemku parc. [číslo] (k. ú. [část obce] u [obec]) ve vlastnictví [územní celek]. V článku VIII. 6. v případě porušení povinností smluvní strany sjednané v článku V. odst. 1 nebo odst. 2 smlouvy je druhá smluvní strana oprávněna požadovat uhrazení smluvní pokuty ve výši 568 600 Kč. Mezi zúčastněnými stranami je nesporné, že žalobkyně se stala vlastníkem předmětné nemovitosti a žalovaná obdržela kupní cenu, jak bylo ve smlouvě ujednáno. 5. Ze zprávy společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] zaslala vyjádření společnosti [právnická osoba], jako provozovatele distribuční soustavy (PDS) a technické infrastruktury, zastoupena [právnická osoba], stanovisko: Podklady pro zpracování projektové dokumentace z hlediska existence plynárenského zařízení a plynovodních přípojek v zájmovém území stavby se nachází plynárenské zařízení a plynovodní přípojky: plynovod [anonymizována čtyři slova] + [anonymizováno] plynovodní přípojky. V příloze byla předána orientační situace plynárenských zařízení a plynovodních přípojek ve správě společnosti. Z orientačního zákresu plynárenského zařízení vyplývá, že na pozemek parc. [číslo] kde se nachází budova č. e. [anonymizováno], plynárenské zařízení není přivedeno do předmětu převodu z pozemku parc. [číslo]. 6. Mezi zúčastněnými stranami je nesporné, že pan [jméno] [příjmení] byl zástupcem [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] a. s . Před uzavřením smlouvy za žalobkyni jednal pan [jméno] [příjmení]. Dne [datum] pan [jméno] [příjmení] zaslal [jméno] [příjmení] návrh rezervační smlouvy. Ten rezervační smlouvu připomínkoval a zaslal ji e-mailem dne [datum], kdy je zřejmé, že byl doplňován článek 13 týkající se vedení rozvodu plynu. Doplňování se též týkalo sjednocení smluvní pokuty. E-mailovou korespondencí ze dne [datum] [jméno] [příjmení] zaslal [jméno] [příjmení] odsouhlasení znění rezervační smlouvy. Tato rezervační smlouva obsahovala ustanovení 13, kdy prodávající prohlašuje, že nemovitost j